在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。
網友諮詢：
您好！最近剛買了一套二手房，剛簽了購買合同，交了五萬定金，三萬多中介費，買房的時候房主說房子裡沒有後口，並且了合同的附加協議，協議中承諾遷出房屋內現有戶口每逾一日賠拾萬日期就為籤合同當天，簽了合同後還是不放心，這兩天和房主一起去了派出所查詢戶口，房子裡竟然有上上任的戶口，並且這個聯繫不上，我怎麼維護我的合法權益，是否能退掉房子，要回我的五萬定金和中介費？
海南維特律師事務所萬光明律師解答：
你好，一般情況下，買賣房子和戶口必然的關係，簽訂了附加協議可以追究其違約責任的。建議你們到當地的戶籍部門瞭解具體情況的。在戶籍裡有戶口的情況下，拿到房本後是否也可以加進去。根據你的描述，你現在解除合同的話，要回定金和中介費的可能性不大。
如何約定二手房買賣的違約條款？
萬光明律師支招：
1、違約金應占合同總金額的比例是多少
我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金並不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定。
擅長公司法律事務，合同糾紛，房產糾紛，建築施工合同糾紛
2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?
在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由於合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。
3、違約金的執行是否應嚴格按照合同約定執行?
違約金可以由買賣雙方依據自己的意願協商確定，但如果發生糾紛，並不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。
萬光明律師補充：
在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，並爭取雙方違約責任的公平和對等。比如，有的開發商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的： 買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，並有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金;賣方交付房屋逾期180日，買方有權終止合同，並有權要求賣方雙倍返還定金通過顯然可以知道，在上述條款中，關於賣方違約的表述不完整，關於買賣雙方違約的責任不對等。
在商品房買賣中，作為賣方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《工程質量核驗書》等)交付房屋。因此，上述有關賣方違約的完整表述應是： 賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，…… 。另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那麼也應規定 在賣方逾期20日(不應是180日)時，買方有權終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款 ，才算公平、對等。
此外， 賣方有權沒收買方支付的房價款 的條款本身就是不合法的。
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