樓市接盤俠的心理
普通鄉鎮的孩子們，如果20歲的時候外出工作，10年以後返鄉，那他就很難靠自己的力量再次走向一二線城市，這是規律。
許多人都有一種說法：
待在城市裡不回來的人，都是有臉面的！
這在某種程度上，讓一家人都成了“六個錢包買房”的剛需！
今天是對三線房價盤點的最後一篇，小司重點聊聊江蘇、山東、四川這些人口大省的三線城市房價趨勢。
東部
01
河北唐山，乖乖跟漲
答案：城市的地位不高，按周邊城市地位排序是北京、天津、石家莊、唐山。
比如大連叫板瀋陽，寧波叫板杭州，廈門叫板福州，青島叫板濟南，因為它們是計劃單列市，相對獨立。而唐山不能和石家莊叫板，只是跟著漲。
02
江蘇：棚改是最大利好（鎮江、揚州、泰州、宿遷、淮安、連雲港）
鎮江、揚州
以鎮江為例，在2016年明確全市商品住宅庫存去化週期今年控制在15個月以內。
到2018年6月，新房庫存已經告急，最近幾個月房產成交套數都在放大。
加上棚改6000套，今年計劃開工商品房3萬套。
目前鎮江處於兩個房地產週期的空隙時間，房價會有一定漲幅，小司認為朋友們在鎮江的剛需買房可以考慮！
而揚州的房價比鎮江似乎漲得快了一步。
泰州、宿遷、淮安、連雲港
這四城遠離上海、南京，房地產均價已經大幅上漲，目前價格較為理性。
四城戶籍人口基本都在500萬左右，人口流動情況也差不多。
泰州、宿遷、淮安三城人口外流較多，且今年棚改規模縮小。
值得一提的是連雲港，開發區、港區又有大量工業企業，大規模棚改剛剛開始，房價有一定支撐。
滬寧杭磁吸效應對蘇中北地區影響較大。
03
山東：“人”撐起來的房價（煙臺、淄博、日照、威海、泰安、棗莊、臨沂、聊城、濟寧、萊蕪、德州、濱州、菏澤）
目前，山東三線城市的房價增速普遍快於其他省份，原因有以下幾點。
1、小司在查閱山東地區的人口變化資料時，總看到“超生”這個詞，剛需型和改善型購房需求同時存在。
2、經過2015年初到現在的商品房去庫存，根據商品房成交量來算。山東地區的商品房庫存普遍在3個月以內，部分城市（臨沂）出現了商品房供應量趕不上成交量的現象。
3、通過樓市調控有意縮短了商品住宅成交量，實際是為了讓當地的房價等等“工資”。
小司提醒大家：山東2018年1月已經決定，棚改、拆遷鼓勵實物安置，逐漸取消貨幣化安置鼓勵，短期購房應慎重，等待下一個週期比較好（人口多的城市不必擔心）。
中部
01
山西：曾經的資源大省，建議只看省會（太原、大同、忻州、臨汾、運城）
1、太原均價不高，剛剛破萬。
未來的棚改實施和地鐵開通，不用多說。
2、大同：資源型城市，小司記得在2010年的時候，煤價在都630元/噸左右，到今天都沒上700，悲催！
另外，大同城市負債率高，人口外流加劇，正在找人接盤。2018年6月初，大同小規模棚改計劃已經開始，應該有“拯救”房價的效果。
3、忻州、臨汾、運城均有不同程度的棚改，最多的是臨汾4.1萬套。
4、山西受東部地區和西安的磁吸影響較大，長期房價只看漲太原、臨汾。
02
四川：棚改計劃+都市圈（綿陽、德陽、眉山、樂山）
1、很巧合！這四個城市都有三年棚改計劃。
2、很巧合四城都有大規模城建計劃，綿陽790億最高（綿陽總戶籍才480萬，790億撒在480萬人口的土地上，是一個什麼概念——房價）。
3、從各地住建委的城建和棚改計劃來看，一個以“成都”中心的都市圈正在興起。
4、從現在房價來看：樂山、德陽比較適合剛需買房。
03
陝西：咸陽市
答：西安對於咸陽的意義，就是深圳對於惠陽、上海對於嘉興的意義。
西部：房價不具代表性
01
貴州：遵義
遵義2017年棚改11萬戶，2018年棚改7.8萬戶，每年棚改都比貴陽多，人口也比貴陽多將近一倍。在國家的扶持下，遵義經濟呈現指數化增長的態勢，剛需住房可以考慮。
02
青海西寧、寧夏銀川、內蒙古呼和浩特
西寧一直有國家扶持，轉牧定居、棚改貨幣化安置的規模雖小，但對房價支撐有力。
西寧樓市目前處於平穩發展的階段，但房價有加快上漲的趨勢。
銀川地鐵計劃尚未批覆，每年均有小規模棚改，目前房價水平低，會緩緩上漲。
呼和浩特北疆中心城市，人口外流，房產需求人口多是本地的公務人員安置住房，或者是工礦產業資本推動，房價波動不大，房價有回調風險。
這三個省會城市的房價均不具有代表性。
房價判斷方法
小司和大家分享幾個觀察房價的角度：
1、只看成交價格，不看掛牌價、叫喊價。
2、關於如何處置自己的“老破小”房，可以等棚改貨幣化安置，也可以二手賣出。
3、別想躺著增值，有空置房“低價”也要租出去，抓住現金流是王道。
北方小城市的海景房普遍比較危險，要麼房價暴跌、要麼傳銷盤踞，千萬別去接盤。例如：威海、營口。
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