大家好
今天我們不聊城市
今天我們聊房地產的下半場
文末有彩蛋，評論有驚喜。
首先，讓我們學習一下
房地產發展大趨勢
綜合美國、日本等國家的房地產發展趨勢，房地產的第一階段，人口從農村向城市遷移，不同規模的城市人口都在擴張，而且在總人口的佔比均在上升，第一階段與經濟快速增長、產業以加工貿易中低端製造業和資源型產業為主相關，城市化率在55%以下。
這個時間段，在中國為1998-2012年。1998年的首次房改，停止了中國人福利房分配製度，也開啟了中國的商品房時代，正是從這個時候開始，房子變得更越來越“值錢”。北上廣深的房價，在十年內，也翻了6倍及以上。2008年，一線城市北京第一次出臺了房地產“限購”政策，上海等城市相繼跟進，此後的房地產市場在政策調控下，達到了階段瓶頸期，但經濟發展速度與人口流動速度，仍沒有顯著下降，2012年，據國家統計局資料顯示，中國城鎮化率達到52.57%。
這個時間段，在中國，為2012年至今且還會持續下去。自2008年一線城市政策性限購後，大量的資金而非人口，便湧入了衛星城，一度推高了衛星城市房價。2013年前後，隨著GDP年均增長放緩，實業投資遇到瓶頸，以及人口流動受到抑制，各地先後出臺限購鬆綁政策，推動自住型商品房政策，降低首套房購買（首付比率、貸款利率的下降）、二套房置換（“滿二唯一”、“滿五唯一”的提出）的門檻，讓更多的普通消費者，可以買得到房。金融市場，美國次貸危機之後中國的4萬億救市資金開始顯現作用，房地產再次成為了人們關注的重點，一線城市、二線城市的房價迅速。2017年，國家統計局顯示，中國城鎮化率為57.52%。
這是一張從1949年開始至2016年止，中國城鎮化率及增長率的走勢圖，圖片不夠清晰，但我們依然能夠清晰地看到城鎮化率的變化趨勢：
在1949年建國後很漫長的一段時間內，中國的城鎮化率提升速度很慢。從1949年到1999年這五十年間，中國的城鎮化率只從10.64%提升到了30.89%，增幅為20.25%。但是從1999年至2017年這十八年間，中國的城鎮化率卻從30.89%提升到了58.52%，增幅為27.63%。而這期間，有兩次“異常”的波動，第一個異常波動發生在1998年前後，因為「首次房改」，第二次異常波動在2012年前後，因為這段時間的「撤鎮立街」、「撤鄉立市」，很多農村居民，被“城鎮化”。
房地產的第三階段（70%城鎮化率以後），人口依然會繼續向大都市圈集中，這時服務業佔據主導。
【彩蛋】
目前的中國正處於房地產的第二階段，並且還將繼續處於第二階段至少5-10年，而國家的政策也已經越來越偏向區域發展、協同發展，而不是單純地限制人口流動。在接下來一段時間，「城市群」必然會在市場與政策的雙促進下，蓬勃發展。所以，如果還沒上車的小夥伴，可以選擇各大城市群中最有前途+錢途的那個加入，你最看好那一個城市群呢？快點告訴我吧。
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