永垂不朽的自信80
你好 輕鬆租房來回答這個問題
問：房價遭腰斬了嗎？
答：部分二手房確有理性回調，但所謂“腰斬”太誇張。無視房源本身差距、拿最高比最低，恐怕不嚴謹。
全國樓市迎來罕見的大行情，合肥也成為其中最引人關注的城市之一。而這次，報道中提到，“合肥房價普遍下跌15%~20%，個別小區房價竟呈現50%的直線下滑，價格遭到腰斬”；還特別提到濱湖，“有個樓盤開盤價為1.1萬元/m2，與價格最高時周邊樓盤2.2萬~2.3萬元/m2的價格相比下降了一半還多”，再次引發熱議。
不過，對此說法，無論是房產業界，還是普通市民，都表達了不盡相同的觀點。
“濱湖新區一萬一的房子？我沒見過。”市民周先生看到這篇報道後，覺得有些好笑。上個月月底，他才入手了一套濱湖新區的二手房，價格含稅在1.8萬元/m2出頭。在此之前，他一直關注新房，曾經鎖定該區一家樓盤，該盤對外稱均價在1.48萬元/m2，這是他了解到的濱湖區價格最低的了。
不過驗資了2次，參加搖號1次，都沒能“中籤”。現在，這個樓盤也沒有加推的動靜，周先生決定不等了。經過多番選擇、比較，他拿下了周邊一個樓盤的次新房房源。“今年濱湖區開的幾個盤，都是高端樓盤，單價在2萬元朝上；我關注的剛需盤又都沒動靜。房價下跌我是真心沒感覺到。”不過，周先生也說，他倒是感覺濱湖的二手房房價鬆動了，一方面沒那麼難買了；另一方面房東也願意議價。他買的這套二手房，房東就在原報價基礎上讓了5萬塊。
明尊地產的王彩娟在濱湖新區做二手房中介經紀已有多年，濱湖區樓市的起伏她都看在眼裡。對於當下濱湖房價，她認為，“整體面有一定的下跌，但是基於去年不正常上漲之後理性的回調。”她介紹說，相較去年限購前，目前濱湖新區大部分板塊二手房均價出現了10%~20%的下挫，而部分板塊比如學區板塊則依然堅挺。“房價‘遭腰斬’的說法很不嚴謹。”她舉例說，不排除有個別房東急於回款，低價處置戶型、樓層等都不好的非優質房源。比如同一個小區，因為樓層等不同，房源之間價格差距很大。去年最高點的時候小區賣得最貴的房源是2.3萬元/m2，今年賣得最低的房源是1.5萬元/m2。如果要這麼算跌幅，那就是有點扭曲事實了。
問：房價到底怎麼樣？
答：新房價格整體穩定，縣域有樓盤降價入市，購房成本在降低；二手房價格和成交量均有下降。
那麼，合肥的房價到底是什麼狀況呢？
先來看數據。根據國家統計局發佈的數據，自去年10月限購以來，合肥房價一改此前上漲態勢，開始調頭向下。今年3月，房價環比連跌4個月之後，止跌小漲；4月，再度調頭向下；5月，繼續下跌。二手房與新房基本保持一致走向。
再來看市民的直觀感受。“感覺合肥房價還是挺高。”市民林女士一直在留意樓市，有購買改善房的打算。她關注到，濱湖區、包河區、高新區、廬陽區上半年都有新盤推出房源，但最貴的售價高達2.99萬元/㎡，其他也有不少在2萬元/㎡左右。小張則是典型的剛需購房代表，由於預算有限，他和女友將目標鎖定在非核心區，比如新站區、經開區、肥西縣。這些區域的房價大多在1萬元/㎡左右，相比去年還是有所上漲，但漲幅有限。
為什麼數據與市民感受之間有一定差距？有合肥房產界業內人士表示，統計顯示新房價格持續下跌，一方面，政府有一定的“限價”行為，控制房價漲幅，各樓盤此前“加推必漲”的情況不再出現；另一方面，採取“分級備案”，價格較高的房源與價格較低的房源搭配備案。此外，有的開發商也採取了一些手段，比如“精裝改毛坯”，以此壓低售價，以求順利備案；再比如“高低配”，以價格較低的特價房來拉低均價……
問：未來趨勢怎麼走？
答：下半年樓市存在變數，若有政策跟進會進一步影響市場；若上市量進一步加C大，開發商或會降價促銷。
安徽清源房地產研究院執行院長郭紅兵認為，下半年，合肥樓市大環境存在一定變數，即，是否會有更嚴厲的調控政策出臺？比如，包括我省的幾個城市在內，當前全國已有多個城市出臺“限售”政策，合肥是否會跟進？諸如此類的調控政策，如果有進一步的出臺，將直接影響市場走向。當前，合肥樓市分化行情已經較為明顯，未來如果上市量進一步加大，開發商降價促銷的情況就可能出現。尤其在一些樓盤密集的區域，項目間並無太大差異化，同質化競爭的壓力之下，可能出現各類促銷手段。
值得一提的是，下半年，合肥市場上或將有不少高端樓盤上市。目前來看，大部分高端樓盤真正差異化的東西並不多，這也決定未來一段時間內，競爭將十分激烈。目前來看，限購政策短期內解除的可能性很小，需求端變化有限；開發商當下因為價格限制等原因，推盤不是很積極，但這個情況預計三季度開始會有變化，屆時市場上關於客戶資源的爭奪或一觸即發。不過，直接降價的方式或許不太可能出現，變相降價、優惠促銷的概率較大。
