“好消息！××商業街！××㎡旺鋪！只需××萬！即可擁有！”“××商鋪，5年收回一半房款，高回報零風險！”“帶租約出售，坐著賺，躺著賺，買到就是賺到！”如今大街小巷隨處可見這樣的樓盤或商鋪的廣告宣傳，如此高的投資回報率真的可靠嗎？如此高收益背後到底有何風險？
“售後包租”到底是什麼？
售後包租是指開發商售房給購房者，但購房者在一定期限內並不實際使用該房，而是與開發商或中介機構簽訂包租協議，或以包租期間的租金衝抵部分房款，或收取一定租金回報。這種房產銷售模式自上世紀60、70年代盛行於美國、日本等國家，上世紀90年代初傳入我國。我國《商品房銷售管理辦法》第四十五條規定：“本辦法所稱售後包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。” 售後包租、售後返租、變相的售後包租其實都是現在一種新型的銷售模式。它們無一不是以無風險、保收益且高收益作為噱頭吸引購房者，其真實目的是快速回籠資金。這種模式下出售的商鋪和產權式酒店已經演變為一種證券化的資產，投資者購買的是一種標準化的理財產品。
“售後包租”是否合法？
售後包租有兩種情況，一種是現房銷售後的售後返租，另一種是期房銷售的售後返租。前一種是合法的，後一種則是違規的。有的開發商以高回報為誘餌盲目抬高房價，誘使購房人購買，將“售後返租”演變為變相融資，性質發生了根本改變，開發商還可能涉嫌非法吸收公眾存款罪。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，“房地產開發企業不得采取售後包租或變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規定是禁止未竣工的商品房售後包租，但已竣工的商品房不在此限。《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定，“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”購買“售後包租”房高風險難維權
開發商將房子的使用權或者所有權賣給業主後，一般會委託另外一家與其有關聯，但又沒有資產去承擔違約責任的關聯公司跟業主簽訂《委託經營協議》。此協議簽訂後便會每月、每年給業主付租金。可一旦商場出現經營惡化，租金便無法定期給業主了，業主想要維權，只能找當時籤協議的公司，但是這家與開發商有關聯的公司往往是沒有實際支付能力的，所有的風險都只能由業主自己來承擔。
此類案件往往涉及人數多、涉案金額大，業主們想要通過申請對方破產來維權，怎麼也要兩三年才能實現維權的目的。而這個過程中往往因為每個業主的佔比都很小，維權積極性也參差不齊，想要將這成百上千的業主集中起來共同維權難度可想而知。
因此，看到“零風險，高回報”大家一定要提高警惕，牢記天下沒有免費的午餐。
文/山西艾倫律師事務所供稿
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