近段時期以來，三四線樓市量價增長勢頭明顯。當一二線傳統市場遭遇長期政策強壓之後，三四線樓市率先開始復甦，成為樓市當之無愧的主角。再加上2015-2017第一輪城市棚改計劃在三四線城市的大範圍開展，
導致城市貨幣安置比例驟增，本地拆遷戶成了最大的購買主力，加上一二線城市限購導致的需求外溢，人口大量外流，直接推動了全國大範圍的房價新一輪上漲。
01
搶人大戰,力度空前
是極樂宴還是大逃殺?
北上廣深等一批一二線城市被限購、限售、限價政策死死按在那裡，來自全國的遊資大軍徘徊在門外觀望。從2016年下半年持續至今的樓市強壓絲毫沒有鬆動的跡象，從地方財政到企業庫存都面臨著巨大壓力……
5月，天津方面公佈人才引流的“海河計劃”，上線的第一天，申請人數突破了30萬，一舉震驚全國，至此，各地的人才引進政策（搶人計劃）紛紛浮出水面。
一、50多城陸續出臺百餘次人才引進政策
2017年至今，全國53城累計出臺吸引人才新政百餘次，特別是山東地區城市、環北京地區城市，以及中西部二線城市均出臺相應的人才引進政策。各地引才的政策著力點大多集中在與住有關的放開落戶和住房補貼上，其中深意引人遐想。
二、通過低門檻的落戶政策繞過限購大殺器
說迴天津，“海河計劃”在引進人才落戶的同時，也改變了很多人對於天津樓市未來的預期。30萬的申請數量，這是未來潛在的入戶大軍，在被嚴格限購打壓了許久的天津開發商眼中，就是未來隨時可能轉化的潛在購買力，而且這一數量遠遠超過了天津樓市一年的成交量。
三、所有放開人才引進的城市都出現了搶房
自房價上漲以來，各地限購政策頻出不窮。這些政策讓本想在城市落戶的人才紛紛外流。一方面是過高的房價，另一方面是嚴格的落戶政策。在去庫存的主基調之下，樓市似乎進入了平穩發展的時期。然而，隨著多城人才引進的政策頒佈，通過政策引才繞過限購制約，讓本來平靜的樓市再次掀起波瀾。
02
棚改大潮,二度來襲
是量價機遇還是最後的瘋狂?
2018年政府工作報告中亦明確提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年就將開工580萬套，全國城市範圍內的棚戶區，要在2020年前基本全部完成改造。
近兩年三四線城市樓市迎來的高光時刻，與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關。目前，第一輪2015-2017年1800萬套棚改任務已經完成，正在進行的是第二輪2018-2020年全國1500萬套棚改。
棚改階段化目標明確，支撐未來兩年樓市穩中有升
此次第二階段的棚改大數量上不如第一階段多，並且為了防止開發商熱炒房價，部分省市取消了全額貨幣化補貼，但這依然阻止不了新一輪棚改帶來的樓市利好。甚至，為了配合去庫存，各地政府紛紛有意出臺政策寬鬆、信貸鬆綁已紛紛上臺，棚改所在省份、城市未來短期內預期利好明顯。
03
暗潮湧動的樓市
三四五線市場還能火多久？
一邊是力度空前的全國性城市人才流動，全國性的城市棚改計劃，一邊又是政策堅持“房住不炒“的國策堅持不動搖。九龍君認為，兩相因素疊加，對房地產市場帶來的影響既是深刻的，又是多方面的。
一、房地產開發進一步向三四五線城市深化
來自搜房的相關數據顯示，2017年全國300個城市中，一線、二線、三四線城市成交均價分別同比增長-4%、19%、56%。
得益於之前三四線城市棚改貨幣化、去庫存，還有一二線城市需求外溢的形勢，在接下來依舊可預期的人才引流和城市化棚改計劃下，三四線城市，甚至五線縣級市房地產市場都將主動承接這波利好行情，全國廣義範圍內的三四五線城市或將迎來一波開發高潮。
二、全國性房企緊貼政策導向，扎堆搶佔新大陸
2017年房企業績變化差異巨大，一些重點圍繞一二線核心城市佈局的房企排名大幅下滑，而另一些敢於在三四線拿地的房企受益於需求外溢，並抓住三四線去庫存政策紅利加大，推貨快速收割，業績呈現爆發式增長。
碧桂園、恆大、萬科等房企，2017年銷售業績異軍突起，原因就在於，緊貼政策導向而為之，在三四五線城市積極佈局。碧桂園去年銷售額達5508億，其累計進駐中國超600個城鎮，擁有超過1000個項目。祥生地產通過積極佈局長三角三四五線城市，2017年合約銷售額達620億元，同比增長91%，行業排名火箭竄升55名。
三、三四線城市政策收緊，下半年政策效果或將明顯
此前一波量價增勢，在三四線樓市出現火熱行情的同時，也引起監管部門的注意。五月前後，住建部約談了12個城市的政府負責人，強調堅持調控目標不動搖。其中，涉及城市主要就是三四線城市，要求地方政府部門確保“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以有效遏制投資投機性購房。
四、準一線、二線城市通過人口引流承接驅動樓市回暖
從目前的地方引才政策具體執行來看，大部分城市並沒有做好吸引人才後如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動。以天津、合肥、成都、重慶等城市的人才新政為例，後續不斷打補丁，說明之前沒有做好預期，但當地的房地產市場已經出現了明顯的升溫跡象。未來各省域準一線、二線城市的低門檻引進人才戰略，通過做好人才引流承接，將確保當地樓市良性發展。
04
基於新形勢下的趨勢研判
無論是人才大戰還是大規模城市棚改，看似一波難得的樓市春天，其實暗藏諸多嚴冬氣息。
一、調控步入長效機制，階段目標仍將以抑制為主
從政策面來說，中央政策毫不鬆動，在之前市場出現火熱跡象時，一口氣約談了12個城市的負責人，“房住不炒”態度堅決，截至今年5月底，今年全國各地出臺的房地產調控政策多達159次。調控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉移。
現階段明確的棚改窗口期距離2020僅剩2年。隨著時間的推移，棚改貨幣化對樓市的支撐力度及作用都會進一步弱化，這波利好過後，等待開發商的將依然是不變的市場調控。
二、產業承接人才引流，樓市問題還是要由就業決定
還是以天津為例，去年的各大城市經濟增長排名中，天津倒數第一，2018經濟增長預期下調，根本原因還是其產業空心問題，經濟水分較重。雖然“海河計劃”上線第一天申請人數突破30萬，看似風光，其實多數還只是停留在解決落戶問題上，人才的流動目標和方向還是在北京，甚至雄安，因為他們在那上班，那裡有更多的就業機會。
從這一點來看，天津的樓市回暖也只能是暫時的，作為一座準一線城市，如果不能留住人才在本地創造價值，這樣的樓市量價抬升其實埋藏了更多後續市場風險。
相比較而言，九龍君更看好成都、武漢和鄭州，因為它們本身就是區域產業經濟的核心，具備更強的產業承接優勢，抓住這波人才引流，其整體房地產市場水平將會更上一層。
三、全國性人口流動大潮到來，是機遇更是挑戰
隨著此輪力度空前的城市引流大戰的進行，中國各級城市對人才的吸引力格局發生了明顯變化，對各城市的能級將產生深遠影響。同時，對全國的樓市版圖也將產生積極影響。
全國樓市版圖影響
一線城市：由單邊全國性流入向多維疏解優化轉變（北上廣深）。
二線城市：由被動吸納省域人口向主動吸引全國人才轉變。處於產業承接或轉型升級期，將重點提高城市吸引力，做大城市規模，整體處於“人才池”做大階段。
三四五線城市：短期內仍然無法避免人才流出的局面。大部分仍處於依靠城鎮化做大城市規模的階段。城市數量多，受省會或區域中心影響仍然較大。
四、樓市焦點還在都市圈，熱點落在周邊三四五線
都市圈周邊三四五線與非都市圈周邊三四五線呈現不同的格局。
城市群有虹吸效應，在核心城市的集聚效應下，需求和機會越來越多，水滿則溢，當前及未來，長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝五大都市圈周邊的三四五線城市，房企會做更多深耕。
而非都市圈周邊的三四五線城市，在僅剩的2年棚改計劃完成後，九龍君預判當地樓市會迴歸平靜，各大型房企屆時換倉的可能性很大。
五、三四五線城市房地產中小開發企業，代理公司面臨轉型升級
沒有城市群效應的支撐，三四五線城市支撐房地產市場的長期動力肯定不足。在九龍君看來，當前，各大房企佈局非都市圈周邊三四五線城市更多是基於機會型短線戰略，隨時可以換倉，因為中國市場夠大，三四五線城市夠多，大型房企有足夠的空間可以騰挪。
同時，面對房企巨頭的下線入侵，無論對於哪裡的中小地產企業來說，都將面臨被動競爭和降維打擊，本地市場將面臨洗牌的局面。對廣大三四五線城市中小地產企業來說，轉型升級迫在眉睫。（九龍君）
三四線樓市已進入地產下半場
目前，國內房地產總量不足的矛盾已基本解決，政府工作的重心更多將轉向未來市場供需適配體系的建設，重點解決結構性、區域性矛盾。具體體現就是我們所見的全國性人員流動、城市化棚改運動。
在房地產市場監管等長效機制的建立上，今後政府將不僅僅針對去庫存的長期形勢，更會從源頭上建立並完善置業貸款利率和首付調節機制，完善地方土地供應、招拍掛機制，而此類工作的開展重點正是未來廣袤的全國近600座三四五線城市，即將廣大三四五線房地產市場逐步納入到調控體系中來加以規範。
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