今年3月下旬以來，影響房價走勢的幾個重要因素皆呈現收緊趨勢。如房貸利率不斷上揚、限購城市繼續擴圍等。然而從4月份各地的住宅銷售價格實際情況來看，環比呈現微漲微跌持平並行的態勢。
國家統計局發佈的相關統計數據顯示，4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅比上月擴大0.1個百分點，二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅分別比上月擴大0.2個百分點和0.1個百分點。其中，北京和深圳新建商品住宅價格指數分別環比上漲0.20%和0.10%。上海和廣州新建商品住宅價格指數均環比下跌0.10%。
“受到限價政策影響，自2017年下半年以來，一線城市新建商品房價格一直處在下跌通道，雖然今年3月份該數據企穩回升，但4月份再次出現滯漲。總的來看，市場對於一線城市房價中長期的預期並沒有發生改變，預計一線城市房價將保持穩定。”一位來自券商研究機構的房地產行業分析師如是說。
從二手房市場來看，由於受到限價政策影響相對較小，所以其數據更能反映市場走勢。數據顯示，從4月份二手房價格變動情況來看，70個大中城市中，有8個城市出現了同比下跌，這也意味著8個城市的二手房價格跌回一年前水平，這8個城市分別為北京、廈門、鄭州、上海、天津、石家莊、南京和濟南。
但值得注意的是，雖然一線城市新房、二手房價格基本滯漲，但4月份的實際成交量已有止跌回升趨勢。
以北京為例，4月份北京新房商品住宅成交1161套，雖然同比跌幅達到44.5%，但環比上漲3.4%。與新房市場處於僵持階段有所不同的是，4月份北京二手市場繼續回暖。數據顯示，4月份北京二手房成交14964套，創近12個月新高，並且自2月份以來連續兩個月成交量持續增加。
“未來，決定北京樓市走勢的關鍵點仍在於二手房和限價房。”郭毅認為，在置業需求已經迴歸“自住”為主的當下，只有樓市交易量保持穩定，才能讓包括房地產金融、土地、新房、二手房在內的房地產市場重新盤活，樓市也才能保持穩定健康的發展態勢。
消費貸資金流入樓市再被警示 差別化住房信貸政策將延續
5月19日，住建部重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並對進一步做好房地產調控工作提出六大明確要求。其中，在資金管控方面，要求各地加強個人住房貸款規模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房加槓桿行為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
近年來，在普惠金融背景下，消費信貸業務快速發展，也成為銀行重要的業務發展方向。由於部分金融機構對消費貸款資金管理不嚴格以及超高的房地產投資回報率，消費貸款被用於其他領域的情況愈發普遍，尤其是作為首付款流入房地產市場。
徐承遠認為，消費貸資金挪用於購房，一方面會導致借款人短期還款壓力超出其實際承受範圍，形成逾期，影響個人和家庭徵信。同時，信貸資金違規流入樓市，還將擾亂國家的房地產調控政策，推升房地產價格泡沫。為此，住建部此番明確要求嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金用於購房。
在房地產調控背景下，信貸政策收緊的基調將延續。4月20日，央行發佈的2018年第一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，第一季度末，個人住房貸款餘額為22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年年末低2.2個百分點。房產開發貸款餘額為7.7萬億元，同比增長25.3%。保障性住房開發貸款餘額為3.8萬億元，同比增長37.9%，第一季度增加4479億元，增量佔同期房產開發貸款的64.7%，比上年同期佔比水平高16個百分點。地產開發貸款餘額為1.4萬億元，同比增長2.2%。
徐承遠認為，2018年以來，信貸政策延續了本輪房地產調控的脈絡。信貸政策綜合考慮不同主體、區域的特殊性，政策差異化特徵進一步顯現。“一城一策”分類調控是本輪調控政策一直堅持的導向，這在2018年進一步延續和深化。在開發貸款方面，信貸政策向保障性安居工程貸款等領域傾斜，2018年第一季度房產開發貸款的主要增長點也來自保障性住房開發貸款，體現出信貸政策在主體層面差異性和靈活性實現提升。
徐承遠認為，短期來看，信貸政策通過提高房地產貸款門檻、利率及收緊貸款額度等，直接限制了企業的房地產開發資金及投資性個人購房資金需求，有助於抑制房企的拿地衝動及房價不合理上升，各類地價和房價虛高、短期炒作等現象將會減少。長期來看，當前房地產調控背景下的信貸政策是對房地產供需關係的宏觀調整，有利於抑制房地產泡沫，防止房價大起大落，實現房地產長期穩定健康發展及居民住有所居的目標。
另一方面，徐承遠表示，差異化信貸政策將引導房地產市場信貸資源的有效分配。熱點城市的投機性房地產信貸需求受到限制，但剛性住房需求得到信貸支持，同時庫存量較大的三線、四線城市也通過信貸支持引導去庫存，體現出信貸資源在不同房地產市場主體及區域間的重新配置。這樣房地產投資屬性被削弱，而居住屬性得到有效支持，“去槓桿”和“去庫存”的政策目的均能得以實現，既能促進房地產市場健康穩定發展，也使得銀行信貸資產得到更合理配置。
各地人才新政或致購房需求激增
近日，天津出臺吸引人才新政策，引發市場高度關注。事實上，今年以來已有杭州、西安、南京等熱點城市紛紛加入“搶人大戰”，並且各地對於人才的補貼也與房地產緊密相關，如鄭州頂尖人才可無償獲贈所租住房、西安A類人才購房補貼最高可達100萬元、武漢畢業生租房和買房可享受八折優惠……
然而不可否認的是，隨著“搶人大戰”所帶來的人口數量增多和利好政策影響，房地產市場確實呈現出升溫跡象。
以西安為例，自2017年3月1日西安發佈“史上最寬鬆”戶籍准入新政後，今年2月1日西安戶籍新政再次升級，近日西安市房管局印發《西安市人才安居實施細則》，規範了人才安居的申請管理等細節。據悉，《細則》明確取得資格的人才最高可以享受配租建築面積180平方米的公寓、5年內免收租金、購買住房最高可獲得100萬元補貼等一系列優惠政策。
據國家統計局公佈的數據，2月份西安新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%、同比上漲11.3%，二手住宅銷售價格環比下跌0.2%，同比上漲8.3%；3月份新建商品住宅銷售價格環比上漲0.9%、同比上漲11.2%，二手住宅銷售價格環比止跌並上漲1.3%，同比上漲8.4%；4月份新建商品住宅銷售價格環比上漲1.6%、同比上漲11.2%，二手住宅銷售價格環比上漲2.3%，同比上漲9.4%。
在張波看來，一個城市的經濟實力是一個城市未來樓市發展的重要保證，但不能只片面地擴大化審視熱點城市人才政策本身的效應，應該說城市的經濟實力和未來發展潛力才是吸引更多人落戶的根本原因。“直接引進人才本身並不會影響樓市穩定，相反只有大量人才的進入，城市的發展才會更有活力，從長遠來看，樓市的穩定性也才更有保障。”
“房住不炒”的調控思路不會變
■孫華
自黨的十九大報告提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一理念以來，針對炒房行為，各地房地產調控政策持續升級，但總是有些不和諧的現象出現。對此，住建部分別在5月9日和5月19日重申了毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。
住建部負責人5月9日就房地產市場調控問題約談了成都、太原兩市政府負責同志。約談指出，要全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實採取有力措施，認真落實穩房價、穩租金的調控目標；要加快制定住房發展規劃，有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房；加強資金管控，有效降低金融槓桿，防範市場風險；大力整頓規範市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。另外，據瞭解，“五一”前住建部還約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市政府負責同志。
5月19日，住建部印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，這個《通知》可以說是對5月9日提出相關內容的具體指導。《通知》從六方面明確提出了做好房地產調控工作的要求。《通知》提出，大力整頓規範市場秩序。要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、製造市場恐慌等房地產企業和中介機構的違法違規行為。
由此可以看出，支持和滿足群眾剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，堅持調控政策的連續性、穩定性是當前監管層制定政策的導向，也是今後工作的重點，“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位長期不變。
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