（一）影響開封下半年的樓市格局的或許只有恆大文旅城
無論贊譽，冷視，吹噓，追捧，對於下半年的開封來講，影響開封市場格局的樓盤或許只有一個，那就是恆大童世界（鄭開恆大文旅城）。傳聞推售近萬套房源，擬按100㎡/套（均）計算，年銷售貨值應該近百或超百億。且從項目所處的區位來看，這是一個要靠鄭州乃至十八地市客群支撐的項目。開封本地有沒有那麼大的市場支撐起這樣的項目？且看市場銷售最好的2017年的幾項數據（不含蘭考市場）。
房地產投資
2017年全年，開封全市房地產開發投資額完成251.28億元，同比增長32.1%。其中，住宅投資完成184.71億元，同比增長37.8%；商業營業用房投資完成46.22億元，同比增長42.1%。
2017年全年，全市商品房施工總面積為1602.51萬平方米，同比下滑7.9%。其中，住宅施工面積為1186.36萬平方米，同比下滑7%；商業營業用房施工面積為248.32萬平方米，同比增長0.8%。
商品房竣工情況
2017年全年，全市商品房竣工總面積為175.35萬平方米，同比下降17.2%。其中，住宅竣工面積為132.75萬平方米，同比下降25.7%；商業營業用房竣工面積為31.1萬平方米，同比增長56.4倍。
商品房銷售情況
2017年全年，全市商品房總銷售面積為394.68萬平方米，同比增長13.6%。其中，住宅銷售面積為357.57萬平方米，同比增長15.4%；商業營業用房銷售面積為33.56萬平方米，同比增長23%。
2017年全年，全市房地產銷售總額為206.35億元，同比增長36.4%。其中，住宅銷售額為180.97億元，同比增長40.9%；商業營業用房銷售額為23.35億元，同比增長19.7%。
在市場銷售最好的年份，2017年住宅銷售額超過180億。而假使鄭開恆大文旅城的推測數據如沒有大偏差的話，給它定性為影響開封市場格局的唯一項目，應該不足為怪。判斷點另有一個：
鄭開恆大文旅城項目，相比起來童世界這個夢，運糧湖或許對開封人更有說服力。畢竟，絕大多數的開封購房者，都見證了汴西湖的房地產發展史。中意湖是商務價值，汴西湖更像是住宅配套，而運糧湖周邊的項目基本上只有恆大文旅城，恆大未來城，北大未名府等這幾個項目，假設生態價值是運糧湖的牌，打好這手牌，能否把開封的購房者引到二十二大街，拭目以待。
（二）開封房價的天花板決定權在TOP級房企
有人問：開封今年的房價能超過1.5萬/㎡嗎？
我真不希望，這個事會成為現實。雖然我還是從業者，但我更是一個開封人。
TOP級的房企目前進入開封的有：建業、綠地、萬達、恆大、綠城（藍城）、碧桂園、中南、富力、藍光等。且這些企業，大多數在開封的項目，都是收購，或者合作開發。無論是追求高週轉，還是保持市場規模，對於這些房企來說，短期來看，都有略高與本地其它項目房價的支撐。
下半年，TOP級的新盤有哪些？
東區：暫無
古城區：建業泰和府（預估）
北區：碧桂園國控保利城
南區：或有TOP前40的開發商聯合開發。
西區：藍城誠園，中南樾府
從這些項目來看，除了建業的泰和府，因地段優勢，規劃優勢，產品優勢，房價輕鬆超過1.5萬/㎡（預期）應該是沒有任何問題的。剩餘的這些TOP級項目，沒有一個具備1.5萬/㎡的配置。
所以，我想，下半年房價突破1.5萬/㎡（高層產品），還是有難度的吧。
至於洋房市場，真的應該感謝綠城桃李春風，它的低價（相對來說）讓開封的洋房系產品在價格定位上亦倍感煎熬。
（三）萬達開業催熟西區繁華
毫無疑問，開封大宏萬達廣場的開業，將助推西區三大街以西的繁華，也是提升西區入住率的一個關鍵。從目前開封的商業格局來看，萬達商圈已然初具規模，也會隨著萬達的開業，吸引全市的關注。從地段上看，汴西湖畔，鄭開大道，一大街到四大街。從人口規模上看，周邊新老小區眾多，這是常住人口消費力。從規模上看，萬達、國金、悅都商業、橄欖城商業，四大商業綜合體集聚。
從目前來看，大宏城市廣場43萬㎡，大宏萬達廣場體量應該在10萬㎡+，國際金融中心31萬㎡，其中大商業愛琴海購物公園體量應該接近10萬㎡，悅都商業體量未知。橄欖城樂享茂（備案名）17萬㎡，兩棟盒子商業接近8萬㎡。從目前的數據來看，已知悉的盒子商業面積已接近28萬㎡，這遠非鼓樓-萬博-新瑪特為主的城市中心商圈可以比擬的。隨著這些商業的開業，西區入住率的提升，未來前期可期，當然也競爭激烈。
（四）北區，碧桂園&保利&雅居樂&國控PK西湖灣/康橋/聖樺城
北區目前的形式已經很明朗。
但不明朗的是，直到今天，這些項目依然在籌備。尤其是百強的碧桂園聯合體和康橋。
難道要金九銀十見？
區域內已經有項目開始扯起團購的大旗，未來這一區域，將會是開封的熱點區域。
（五）東南蓄勢，東靠產業，南靠文旅，申華產業園和火車站是關鍵
開封東區和南區是開封房地產長期不看好的區域。
先說東區，近年來的房地產市場，自綠都上河城之後，東區折戟勞動路，兩大項目都因為某些問題，直到今日，尚未解決。晉開系紮根東北區，先後貢獻御景灣，四季城。
先看一組晉開的市調數據（以實際為準）
2013年開盤，推出1800套房源，目前剩餘最後一棟樓未售，現售價為7800元/ ㎡ 。
2017年9月開盤，推出5棟11F(2T2)洋房、5棟17F(2T2)中高層以及3棟21F2T4高層，共計1010套房源，目前均價8000元/ ㎡。洋房面積為140 ㎡；高層面積為80-144 ㎡。主力戶型為88 ㎡ 小三房及110 ㎡三房。首層送50㎡院子及50㎡夾層，價格為9700元/㎡。
東區被看好的區域，非勞動路莫屬。
項目位置：該項目位於開封市城東片區，東臨規劃路，西臨勞動路，南臨勞動路南街，北臨新曹路，規劃總用地約18.5公頃。
以目前來看，東區的這個項目，應該不會在2018年下半年有動作。
還是把目光放在申華汽車產業園。
最新的備案信息顯示：申華（開封）汽車博展中心有限公司申華汽車文化產業園，佔地面積約1093畝，建築面積約73萬平方米，建設汽車4S店集群，汽車文化廣場，以汽車運動為主題的商場、汽車運動娛樂場、辦公樓、酒店、二手車市場、機動車維修及檢測、駕校（考試中心）、車輛管理所等汽車銷售及服務功能為一體的汽車商業綜合體。
申華產業園：項目建成以後，預計可吸納本地就業2萬人以上。個人以為這個項目如果最終落成並順利運營，至少有以下優勢，1、汴東產業集聚區產業最強的一環，直接拉動區域的發展。2、人口導入，並進一步帶動周邊區域其他產業的發展，推動區域人居環境的改善。3、推動汴東湖項目的落地。
關於汴東湖，擬規劃的汴東湖，位於汴東產業集聚區（西起東二路，東至東四路，南鄰汴京路，北接規劃路），佔地面積500畝，其中湖面面積278畝；園林景觀170畝，商業服務用地36畝。擬規劃建設集旅遊、休閒、健身、水上娛樂為一體的“山水東湖”，湖周邊擬打造人文、生態、森林湖畔宜居家園、金融商貿中心等。項目整體建成後，可滿足開封市城郊近十萬畝土地的灌溉用水需求，更有利於工業用水的供給，水利資源的保持，生態環境的提升，周邊土地開發利用，對拉動東區經濟發展起著極大的推動作用。
而眼下來看，這一區域，有且只有一個項目，東信公館，也會影響著東區項目的定價。不過，眼下的東區，並沒有與之競品的項目。2018年下半年的東區，在房地產新項目上，沒有什麼看點。
如果有，把目光放在陽光湖區域。
雙龍巷旁的房地產項目，沉寂多年，下半年能否啟動，拭目以待。
回到南區，誇張的說，萬眾期待清明上河城。
不過，從當下來看，南柴屯+豐收崗（或有TOP前40的開發商聯合開發）、朱仙鎮或許更快一些。
相比起來，東區依靠產業發展，南區可能更要依靠文旅（萬科清明上河城）多一些。
另一個支撐點是火車站區域。
從眼下來看，南區的下半年，應該不會有太多在售的新項目了。
如果有，按現在的工期推算，感覺還是看2019年吧。
當然，五一路可能是例外（相較而言，小而精的中高端盤可能出現）。
閱讀更多 開封買房幫 的文章
