（一）影响开封下半年的楼市格局的或许只有恒大文旅城
无论赞誉，冷视，吹嘘，追捧，对于下半年的开封来讲，影响开封市场格局的楼盘或许只有一个，那就是恒大童世界（郑开恒大文旅城）。传闻推售近万套房源，拟按100㎡/套（均）计算，年销售货值应该近百或超百亿。且从项目所处的区位来看，这是一个要靠郑州乃至十八地市客群支撑的项目。开封本地有没有那么大的市场支撑起这样的项目？且看市场销售最好的2017年的几项数据（不含兰考市场）。
房地产投资
2017年全年，开封全市房地产开发投资额完成251.28亿元，同比增长32.1%。其中，住宅投资完成184.71亿元，同比增长37.8%；商业营业用房投资完成46.22亿元，同比增长42.1%。
2017年全年，全市商品房施工总面积为1602.51万平方米，同比下滑7.9%。其中，住宅施工面积为1186.36万平方米，同比下滑7%；商业营业用房施工面积为248.32万平方米，同比增长0.8%。
商品房竣工情况
2017年全年，全市商品房竣工总面积为175.35万平方米，同比下降17.2%。其中，住宅竣工面积为132.75万平方米，同比下降25.7%；商业营业用房竣工面积为31.1万平方米，同比增长56.4倍。
商品房销售情况
2017年全年，全市商品房总销售面积为394.68万平方米，同比增长13.6%。其中，住宅销售面积为357.57万平方米，同比增长15.4%；商业营业用房销售面积为33.56万平方米，同比增长23%。
2017年全年，全市房地产销售总额为206.35亿元，同比增长36.4%。其中，住宅销售额为180.97亿元，同比增长40.9%；商业营业用房销售额为23.35亿元，同比增长19.7%。
在市场销售最好的年份，2017年住宅销售额超过180亿。而假使郑开恒大文旅城的推测数据如没有大偏差的话，给它定性为影响开封市场格局的唯一项目，应该不足为怪。判断点另有一个：
郑开恒大文旅城项目，相比起来童世界这个梦，运粮湖或许对开封人更有说服力。毕竟，绝大多数的开封购房者，都见证了汴西湖的房地产发展史。中意湖是商务价值，汴西湖更像是住宅配套，而运粮湖周边的项目基本上只有恒大文旅城，恒大未来城，北大未名府等这几个项目，假设生态价值是运粮湖的牌，打好这手牌，能否把开封的购房者引到二十二大街，拭目以待。
（二）开封房价的天花板决定权在TOP级房企
有人问：开封今年的房价能超过1.5万/㎡吗？
我真不希望，这个事会成为现实。虽然我还是从业者，但我更是一个开封人。
TOP级的房企目前进入开封的有：建业、绿地、万达、恒大、绿城（蓝城）、碧桂园、中南、富力、蓝光等。且这些企业，大多数在开封的项目，都是收购，或者合作开发。无论是追求高周转，还是保持市场规模，对于这些房企来说，短期来看，都有略高与本地其它项目房价的支撑。
下半年，TOP级的新盘有哪些？
东区：暂无
古城区：建业泰和府（预估）
北区：碧桂园国控保利城
南区：或有TOP前40的开发商联合开发。
西区：蓝城诚园，中南樾府
从这些项目来看，除了建业的泰和府，因地段优势，规划优势，产品优势，房价轻松超过1.5万/㎡（预期）应该是没有任何问题的。剩余的这些TOP级项目，没有一个具备1.5万/㎡的配置。
所以，我想，下半年房价突破1.5万/㎡（高层产品），还是有难度的吧。
至于洋房市场，真的应该感谢绿城桃李春风，它的低价（相对来说）让开封的洋房系产品在价格定位上亦倍感煎熬。
（三）万达开业催熟西区繁华
毫无疑问，开封大宏万达广场的开业，将助推西区三大街以西的繁华，也是提升西区入住率的一个关键。从目前开封的商业格局来看，万达商圈已然初具规模，也会随着万达的开业，吸引全市的关注。从地段上看，汴西湖畔，郑开大道，一大街到四大街。从人口规模上看，周边新老小区众多，这是常住人口消费力。从规模上看，万达、国金、悦都商业、橄榄城商业，四大商业综合体集聚。
从目前来看，大宏城市广场43万㎡，大宏万达广场体量应该在10万㎡+，国际金融中心31万㎡，其中大商业爱琴海购物公园体量应该接近10万㎡，悦都商业体量未知。橄榄城乐享茂（备案名）17万㎡，两栋盒子商业接近8万㎡。从目前的数据来看，已知悉的盒子商业面积已接近28万㎡，这远非鼓楼-万博-新玛特为主的城市中心商圈可以比拟的。随着这些商业的开业，西区入住率的提升，未来前期可期，当然也竞争激烈。
（四）北区，碧桂园&保利&雅居乐&国控PK西湖湾/康桥/圣桦城
北区目前的形式已经很明朗。
但不明朗的是，直到今天，这些项目依然在筹备。尤其是百强的碧桂园联合体和康桥。
难道要金九银十见？
区域内已经有项目开始扯起团购的大旗，未来这一区域，将会是开封的热点区域。
（五）东南蓄势，东靠产业，南靠文旅，申华产业园和火车站是关键
开封东区和南区是开封房地产长期不看好的区域。
先说东区，近年来的房地产市场，自绿都上河城之后，东区折戟劳动路，两大项目都因为某些问题，直到今日，尚未解决。晋开系扎根东北区，先后贡献御景湾，四季城。
先看一组晋开的市调数据（以实际为准）
2013年开盘，推出1800套房源，目前剩余最后一栋楼未售，现售价为7800元/ ㎡ 。
2017年9月开盘，推出5栋11F(2T2)洋房、5栋17F(2T2)中高层以及3栋21F2T4高层，共计1010套房源，目前均价8000元/ ㎡。洋房面积为140 ㎡；高层面积为80-144 ㎡。主力户型为88 ㎡ 小三房及110 ㎡三房。首层送50㎡院子及50㎡夹层，价格为9700元/㎡。
东区被看好的区域，非劳动路莫属。
项目位置：该项目位于开封市城东片区，东临规划路，西临劳动路，南临劳动路南街，北临新曹路，规划总用地约18.5公顷。
以目前来看，东区的这个项目，应该不会在2018年下半年有动作。
还是把目光放在申华汽车产业园。
最新的备案信息显示：申华（开封）汽车博展中心有限公司申华汽车文化产业园，占地面积约1093亩，建筑面积约73万平方米，建设汽车4S店集群，汽车文化广场，以汽车运动为主题的商场、汽车运动娱乐场、办公楼、酒店、二手车市场、机动车维修及检测、驾校（考试中心）、车辆管理所等汽车销售及服务功能为一体的汽车商业综合体。
申华产业园：项目建成以后，预计可吸纳本地就业2万人以上。个人以为这个项目如果最终落成并顺利运营，至少有以下优势，1、汴东产业集聚区产业最强的一环，直接拉动区域的发展。2、人口导入，并进一步带动周边区域其他产业的发展，推动区域人居环境的改善。3、推动汴东湖项目的落地。
关于汴东湖，拟规划的汴东湖，位于汴东产业集聚区（西起东二路，东至东四路，南邻汴京路，北接规划路），占地面积500亩，其中湖面面积278亩；园林景观170亩，商业服务用地36亩。拟规划建设集旅游、休闲、健身、水上娱乐为一体的“山水东湖”，湖周边拟打造人文、生态、森林湖畔宜居家园、金融商贸中心等。项目整体建成后，可满足开封市城郊近十万亩土地的灌溉用水需求，更有利于工业用水的供给，水利资源的保持，生态环境的提升，周边土地开发利用，对拉动东区经济发展起着极大的推动作用。
而眼下来看，这一区域，有且只有一个项目，东信公馆，也会影响着东区项目的定价。不过，眼下的东区，并没有与之竞品的项目。2018年下半年的东区，在房地产新项目上，没有什么看点。
如果有，把目光放在阳光湖区域。
双龙巷旁的房地产项目，沉寂多年，下半年能否启动，拭目以待。
回到南区，夸张的说，万众期待清明上河城。
不过，从当下来看，南柴屯+丰收岗（或有TOP前40的开发商联合开发）、朱仙镇或许更快一些。
相比起来，东区依靠产业发展，南区可能更要依靠文旅（万科清明上河城）多一些。
另一个支撑点是火车站区域。
从眼下来看，南区的下半年，应该不会有太多在售的新项目了。
如果有，按现在的工期推算，感觉还是看2019年吧。
当然，五一路可能是例外（相较而言，小而精的中高端盘可能出现）。
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