導語：為什麼還要去荒郊野外賭一個未知的明天呢？
前幾天，有個很熟的廣州朋友，嗯，沒錯，是土豪，諮詢了我一個問題：
一個全國房地產TOP10央企開發商，在廣州南沙的欖核鎮上，拿了幾千畝的地搞了個**小鎮。房價不足廣州市中心的三分之一，也低於南沙區中心，才20000元/㎡，能不能搞一套？
我就覺得奇怪，我說我之前不是有跟你說過，南沙重點關注金洲板塊、明珠灣板塊、蕉門河板塊嗎?你到遠離這三個板塊的地方，搞一套遠郊盤幹啥？鐵定站崗！
他說：想給父母買個養老的房子，順便投資一下。
我說：奶奶的，你怎麼想的？那個鳥不生蛋的地方，距離廣州市區鬼死遠、要配套沒配套的遠郊破鎮區，你還想著把你父母往那裡騰挪？之前我寫的開發商造新城的文章，你沒看？
你猜接下來怎麼了？
嗯，是的，你猜得沒錯。他一聽我這麼兇，立馬把我刪除了。
但是想著不能讓他入坑，我又厚臉皮地約他喝早茶，和他聊聊關於：**新城&小鎮、養老、投資的事兒。
那貨要買的項目是這樣介紹的：
**小鎮位於欖核鎮，未來地鐵18號線設站，欖核站就在項目旁邊。欖核鎮是被廣州政府定位為首個文創小鎮，是政府其中一項重點打造的工程。
洋房產品引入浪漫元素的園林設計，將建築融入自然，按照綠色居住標準打造的，以人為中心的綠色健康舒居社區。
以上，來自項目早期官宣，看看就好，別全信。
上面所說的有地鐵，千萬別信。欖核鎮站已經從18號線中移除，也就是說欖核鎮不會有地鐵。
其實項目距離廣州郊區番禺市橋實在太遠，直線距離超過12公里。
目前，這個距離市橋番禺廣場慶盛等地鐵站的直線距離均超過10公里，最近的地鐵站是順德學院站，規劃中的佛山地鐵3號線。
現在，項目的交通可以說很一般。
配套可以說挺差的。售樓處外跨過公路就是大片大片的農田。
項目規劃有商業街，據銷售說已經在招商，開發商旗下若比鄰超市會進駐，一般的生活需求可滿足。
教育方面，小鎮設有配套公立小學一所，幼兒園，中學需要到欖核鎮中學。教育資源也是一般般，沒什麼值得稱道的地方。
醫療方面，小區內有老人活動中心、社區衛生站，鎮中心有衛生院。
這個樓盤對外宣稱的賣點是什麼？文創藝術小鎮,生態農業生產基地,新型產業配套基地。
看到這裡，我想你腦子冒出來的兩個字應該是：呵呵。
文創小鎮能不能成功，需要多長時間才能成功？不知道，估計也沒人知道。
畢竟欖核鎮除了是冼星海的故鄉，可是沒有一點點文創底子的。
南沙雖然是粵港澳大灣區的中心，雖然是國家級自貿區，雖然是2017年-2035年廣州城市規劃中唯一的副中心，但是這一刻南沙政府的精力都放在金洲板塊、明珠灣板塊、蕉門河板塊了，能留給**小鎮的能有多少？
我喝了兩壺茶，苦口婆心地和他說不值得投資，畢竟也要20000元/㎡了，比南沙最有價值的金洲和明珠灣才便宜10000元，要交通沒交通，要配套沒配套，要風景沒風景，要學位沒學位。
對於投資，交通及配套、學位、好風景總得有一樣或者幾樣。抱歉，這個項目一樣不佔。（你們可別和他一樣和我抬槓，說農田也是好的風景。）
自住也不太建議。沒配套沒交通，除非是在欖核鎮或者市橋工作同時能忍受生活的不方便。項目到番禺市橋（遠郊）自駕車路程14.3公里，公交一個半小時。
萬一父母住進去了，也各種不方便：
第二，天氣溼冷，身體易生病。廣東南沙位於珠江入海口，氣候不比海南，冬天溼冷，海風一吹，風溼病痛不欲生。
第三，沒有夥伴兒。在市區，上午公園遛彎，下午搓麻，晚上廣場舞，日程安排的滿滿當當。而在郊區，只能守著陽臺看遠方大片大片的農田。
兩壺茶沒白喝，我那土豪朋友最後放棄了。可是我想，我們的很多學員朋友不也會可能會被這樣的項目坑嗎？例如炒作養老概念的廣州增城*大山水城、還有之前在惠州的*園湖光山色、還有放眼全國的北京到張家口的*大文旅城、長沙養老*文旅城......不也是這樣打著“山水田園生活”忽悠大家去買房嗎？
而對於以上這些遠郊盤，大家買房養老還是謹慎碰。
當然，這些遠郊盤有些猖狂得不只是打著養老概念了，連剛需都來忽悠了。
在此，舉成都的一個例子。
不管是外人還是成都土著，多數人在成都買房都比較傾向於城南方向。
從南二環一直延伸至興隆湖，向南發展的趨勢愈演愈烈。
國際城南的板塊一mǒ多，看到現在狂追天府新區直管區的興隆湖，我就想問一句：
你們今天用了多少溢美之詞來形容興隆湖，當年就給了華府板塊多少讚美！
那麼華府板塊究竟是個什麼情況呢？
2012年至2013年，大源村南面的這個區域陸續拍出了不少地塊，保利、九龍倉、國嘉、中信等等大開發商都來了。
這個既不是區也不是村而且又沒啥有名地標的地塊，要怎麼描述給大家知道呢？於是媒體就給這裡起了一個名字叫做“華府板塊”。
（大概是因為這裡有條“華府大道”吧）
華府板塊位置示意圖▼
華府板塊主要為雙華路以南、牧華路以北，東至劍南大道、西至華府大道。後來的“華府板塊”還能往西移包含雙簧路附近。但在各個售樓部的說辭中至今也很難知道一個清晰明確的界定。
那時候我年少無知，還以為這真的是個潛力即將爆發的價值窪地。後來發現，其實這些都是套路！
成都樓市的每一次土拍，除了業內人士之外就沒有幾個吃瓜群眾會關心
但是眾多土拍中，每出一個“地王”，買不買房的人可能就都知道了。
震驚！成都地價近3億，買房要抓緊了
可怕！成都地價飆升至2.8億，房價又要暴漲
嚇死！地價都比房價貴了，成都房價又要漲了
單說 “地王”隔壁樓盤的銷售和中介們，就會迅速地“通知”到他們接待的每一個客戶：
隔壁老王的新買土地是這個區域最貴的，我們的樓盤要漲價了！
歪個樓，這種別“別人家米貴，我們要多收你點錢”的神邏輯，我吐槽過很多次了，可是大家或是願意或是被逼接招了，也是沒辦法呀。
當時華府板塊的樓盤價也比較窪地，沒了這種“嚇死”、“驚呆了”、“可怕”的“震驚派”的文案宣傳，一眾開發商聚集到這個“荒郊野外”，要怎麼才能讓大家願意花錢來買房呢？
於是一套無法理解的神邏輯就出來了：但凡集中釋放出很多地塊的區域，必然就是“價值窪地”。
一時間也有不少專業人事紛紛表示看好華府板塊，華府被預測為“成都未來幾年最火熱的板塊之一”
還有包裝的洋氣點兒的，管這就叫做“馬太效應”。
但是，遺憾的是這個“馬太效應”中，開發商才是真正的“馬太”。
結果就是，經過多年的洗禮，
“未來的價值窪地”現在居然變成了努力逆襲的“屌絲”“窪地”不成，變“挖地”。
現在的華府，除了大面積待開發地塊和高達11000元/㎡的房價（成都主城區15000元/㎡），幾乎沒什麼配套可言。
周邊待開發地塊▼
成規模的商業配套——沒有！
有的只是社區底商，而且還有很多根本都沒有商家入駐。
吃個火鍋只能到附近的農家樂，買菜全靠下午馬路兩邊形成的臨時菜市。
周邊10來個小區，現在能看到的就只有保利葉語還沒完全成型幼兒園，不多來幾個學校可能很難滿足業主的需求。
為數不多的社區底商、學校▼
唯一的有點就是路寬、車少！
公交車在這裡完全可以敞跑，因為沿途只有兩條公交線路，而且10-20多分鐘才能等來一班車。
道路沿線人跡難尋▼
一個要啥啥沒有的區域內，居然靠著跟你談“價值”，輕鬆鬆鬆地就把房價從5000多元漲到了10000多的水平，這是怎麼做到的？
想必一定是啟用了樓盤銷售“必殺技”——談“潛力”
幾乎所有的渣渣盤都可以用這個理由賣掉。
這些“潛力”的前提條件是啥呢？
華府板塊當時正在逐步實施的規劃主要為兩大產業園：
一個面積為15.44平方公里的電子信息產業園和一個面積為3.5平方公里的物聯網產業園。我相信這兩個應該都不是你們看重“潛力”吧。
多數人看重的應該是另兩個毫無蹤跡可尋、沒有明確時間的規劃——“堪比紐約中央公園住區配置”和優質的“教育、醫療”。
如今堪比紐約中央公園的環境是沒看到，白白走了一圈土倒是吃了不少。
理想中的優質教育資源主要分佈在街對面的天府新區成都直管區，華府留下的是華陽二中和雙流實驗小學。
相比之下，2014年後規劃預計在預計2019年12月開通運營的地鐵5號線，反而來得快來得更直接。
地鐵5號線▼
所以，用一切沒有明確呈現時間的“規劃”來談“潛力”，都是在耍流氓！
有人可能會說：“管他呢，趁沒漲之前先把房買算了，要是等配套起來了，可能就不是這個價格了”。
這種荒郊野外的樓盤常用的營銷話術，怎麼就成了我們買房人懷揣的態度了呢？
從買現房轉換成為買期房，從買“現成”轉換成買“潛力”，我們竟然在不知不覺中已經被成功“洗腦”！
我們透支了20年、30年的金錢，扛著月月還貸的壓力，就是希望在當下能夠享受更有品質的生活。為什麼還要去荒郊野外賭一個未知的明天呢？
運氣好，你咬牙撐過了5年10載的，潛力股終於爆發，好像是賺了到不少，但是你有沒有去計算過通脹呢？而且時間成本就不算是成本嗎？
運氣背，就只能在家門口拉拉橫幅、扯嗓子吼幾句了。
買“潛力”本身就有一種賭的成分在裡面。而且很多人都還並不是在有足夠的觀察瞭解之後判斷投資方向的，更多人只是在“跟風”而已。
當然，尋找有“潛力”的地方買房居住或投資本來就無可非議。
但區域要發展，首先得要有“人氣兒”。沒人的地方誰會死命地砸錢去大搞商業？修了也是浪費！所以還得要吸引一份部分人過去“開荒”。
但是，一大波投資客湧入一個區域整棟整棟地買房，不斷地抬高價格，區域的房價很可能本身就已經透支了，還哪裡有“潛力”可言呢？
如果將來沒有真正有居住需求的人來接盤開荒，或者有需求的人根本接不起盤了，會不會又是一個只有房價沒有配套的地方呢？
在啥配套都沒有的情況下，房價難道不該“剎一腳”，等一等基礎設施建設的速度嗎？
“現在不買房，等配套起來就不是這個房價了”這種營銷套路，是不是應該在我們心裡顛倒下主次順序：
“遠郊盤配套都還沒起來，我為什麼要來買房？你憑什麼跟我談房價上漲呢？”
我絕不否認遠郊盤也有可能獨立發展的未來，但是放著近郊地鐵盤不買，非要跑遠處買遠郊盤，賭明天何必呢？
世上的好房子千千萬萬，你為什麼要挑一個遠郊爛盤呢？
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