按語：開發商將在建工程抵押於銀行，購房者購買商品房後訴請解押並過戶，法院認定認購協議書有效，購房者權益優先！
案例導入：
開發商為貸款將包括涉案房屋在內的在建工程抵押給某銀行並辦理了抵押登記，該抵押行為應為有效，銀行對涉案房屋享有抵押權，故購房者與開發商簽訂的認購協議的履行受某銀行的約束。但某銀行並無證據證明開發商不能銷售涉案房屋，購房者作為涉案房屋的買受人，根據開發商出具的收據，已經履行了支付全部購房款的合同義務，開發商也取得涉案房屋的預售許可證，故購房者與開發商簽訂的認購協議合法有效 。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人，故購房者購得涉案房屋的相應權益優先於某銀行的在建工程抵押權。
法條依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
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