按语：开发商将在建工程抵押于银行，购房者购买商品房后诉请解押并过户，法院认定认购协议书有效，购房者权益优先！
案例导入：
开发商为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给某银行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，银行对涉案房屋享有抵押权，故购房者与开发商签订的认购协议的履行受某银行的约束。但某银行并无证据证明开发商不能销售涉案房屋，购房者作为涉案房屋的买受人，根据开发商出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，开发商也取得涉案房屋的预售许可证，故购房者与开发商签订的认购协议合法有效 。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故购房者购得涉案房屋的相应权益优先于某银行的在建工程抵押权。
法条依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
分享到:
閱讀更多 厚大法秀 的文章
