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隨著《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的出臺，規劃中強調嚴格控制城市規模，堅持規劃建設用地總規模負增長，牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線，著力治理“大城市病”，積極探索超大城市發展模式的轉型途徑。到2035 年，上海市常住人口控制在2,500萬左右，建設用地總規模不超過3,200平方公里。要嚴守城鎮開發邊界，完善管控辦法。堅持節約和集約利用土地，嚴格控制新增建設用地，加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用效率。
因此，今後城市更新過程中的開發建設將使開發商的開發鏈條向前延伸到土地的改造開發中，並令房地產的開發模式、運作模式、開發商的關注點發生一系列的變化。
我們先來回顧上海的土地市場發展歷程。隨著地價的上漲和用地規模的限制，上海一地難求，小資家數據顯示，從近五年上海商品住宅用地（剔除保障房）的供應面積可以看出，供應面積呈逐年遞減的走向。從2013年供應986.21萬方，到2017年供應382.52萬方，供應縮減了585.69萬方，供地越來越少，呈逐年遞減的走勢。
上海商品住宅用地供應面積（萬平米）
與此同時，上海商品住宅用地（剔除保障房）的成交樓面均價則呈逐年遞增的走勢，小資家數據監測，2013年上海商品住宅用地成交樓面均價10,666元/平米，平均溢價率57.46%，到2016年商品住宅用地成交樓面均價31,382元/平米，平均溢價率115.58%，兩者均達到峰值。
上海商品住宅用地成交樓面均價及平均溢價率走勢
由於地價成本的大幅上漲，拿地成本佔了開發商成本的最主要部分，而建安、裝修以及三項費用和稅費都較為固定，這就直接導致了地價占房價比值越來越高，房地產開發商的盈利空間則相對較小，2018年資管新規後，房地產行業融資成本又進一步上升，使得商品住宅的開發盈利空間非常小，無論是大中小開發商都得轉型到存量市場尋找機會，這將促使房地產開發企業將越來越多的目光聚集到通過城市更新來獲取土地的方式上來。
城市更新獲取土地，將會使開發商的開發鏈條向前延伸到土地的一級開發中來，並令房地產原來的開發模式、運作模式、開發商的關注點發生一系列的變化，其不僅是對建築物等硬件設施進行改造，也是對生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新。所以，未來上海的機會點在於城市更新，而房地產評估機構可以作為一個專業的第三方機構參與到城市更新的進程中，充分利用自身在房地產諮詢方面的優勢，提供專業服務，在城市更新工作中發揮至關重要的作用。
房地產評估機構在城市更新中的優勢主要包括以下三個方面：
技術優勢
城市更新是一項複雜的系統工程，進行過程中需要各方面專業的技術力量，房地產評估機構擁有眾多經驗豐富的估價師，具有建築、經濟、規劃、管理等多方面的知識優勢和經驗優勢，能夠為項目選擇、定位、開發提供全方面的諮詢服務，加快項目推進，為項目提供技術層面的保障。
角色優勢
城市更新過程中涉及眾多利益主體，充滿各方面的矛盾，政府、開發商和業主之間在自身利益和城市長遠發展之間的博弈需要一個專業的第三方機構來均衡，房地產評估機構作為專業的第三方機構，在社會上具有一定的公信力，可以利用在角色上的優勢，發現不同利益群體的各自需求，發現各種需求中的矛盾與衝突，積極有效的滿足各方需求，並調和不同需求之間的矛盾衝突，避免因利益分配、施工風險、開發風險引起的群體性事件對社會造成不良影響，理順各方關係，為項目正常開展保駕護航。
信息優勢
在當今信息大爆炸的時代背景下，越複雜的工程涉及的信息也越是紛繁複雜，而作為決策的基礎，信息蒐集和整合的效果直接影響決策的效果。房地產評估機構可以利用自身的平臺優勢，蒐集儘可能多的和項目相關的信息，對信息進行有效的篩選和整合，從而為後期信息分析打好基礎，提高決策的效率和效果，確保項目按照計劃順利實施。
作為房地產評估機構，應把握住這個機遇，利用自己在房地產諮詢方面的技術優勢、角色優勢和信息優勢，儘快整合自己已有的信息資源，將自己的信息優勢轉變成平臺優勢，搭建為城市更新服務的信息平臺。
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