近年來，隨著住宅市場頻出限購政策，越來越多的人將投資風向轉向了不受政策限制且投資回報收益相對更高的商鋪市場。但同時，商鋪市場充斥的各種類型的廣告也讓人眼花繚亂，如：“躺著收租金”、“售後包租”、“8%超高年回報率”、“10年包租”、“全程託管”......它們總給人一種商鋪就是搖錢樹的錯覺。但事實上，這些商鋪真能“一本萬利”嗎？投資商鋪，你真的準備好了嗎？
售後返租，顧名思義，就是開發企業將物業銷售給購房人，同時再與購房人簽訂面向特定租賃對象、特定期限和特定回報率的租賃合同。住宅項目基本上不會採用售後返租的銷售模式，而一些地段較差的商業項目大多會採用這種伎倆。但是這些項目往往孕育著多重風險，甚至是一些致命的風險。
舉例來說，有一大型商業項目，開發企業將項目拆分銷售給眾多購房者，同時這些購房者將已購物業出租給開發企業指定的租賃對象3年時間，為此開發企業或者其指定的企業在租賃期內每年支付給購房者當時購房款8％租金作為回報。而這3年的租金可以一次性折抵購房款，也就是說假如當初10000元一平米的物業，只要你簽訂了這個租賃合同，即可用7600元一平米的價格購得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報，只能等3年後重新簽訂租賃合同，再約定租金。
先讓我來分析一下，為什麼開發商會採用這種銷售模式：
1、投其所好，便於銷售。開發企業就是看中一些購房人貪圖省心，租給開發企業或者其指定的企業後省去了自己奔波出租的麻煩。
2、讓銷售更有噱頭。這些商業項目往往地段比較差，難以形成商業氣候或者需要較長時間的培育，導致開發企業資金回籠速度慢，財務利息上升等原因。所以就將其包裝成理財產品來賣，以總價小、回報穩定、坐擁物業升值來打動購房者。
3、佔有溢價利潤。這類項目往往採用先提價後返租的方式來銷售，銷售價格一般都比周邊散售類同性質非返租物業要高出許多。即便是返租額抵扣後也不見得要比周邊類項目價格低。
4、轉嫁風險。這類項目基本上不會和購房者簽訂太長時間的返租合同，因為返租只是為配合銷售，將項目銷售一空這才是目的所以籤個3年的返租合同就足夠了不過關鍵就是這個3年（商業項目的培育期一般就是開始的這3年）如果商業項目培育勝利，開發企業盈利點就是吃租金的差價；如果商業項目培育失敗，開發企業是絕對不會吃虧的反正已經賣完了最壞的打算就是付3年的租金，然後拂袖而去，所有的風險也只能由購房者自己承當。
再讓我分析一下購房者可能存在風險：
1、如果遇到無良開發企業會，則會成立一個獨立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會以開發企業出面承租這些已經銷售的物業。這樣一來即使今後經營不善，殼公司申請破產即可，不會波及到開發企業。殼公司一旦破產，那麼原先對購房者的所有許諾都將成為一紙空文。更別說今後每年的返租額了
2、如果以租金的形式返還，承租方現金的支出必需要有財務憑證，所以他肯定會索要，一般返租合同肯定不會涉及到這點，或者是被開發企業故意忽略了忽略的目的就是把住對自己有利的證據，以備不時之需--很多人是不願意提供的因為國內對房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種後都挺高的
3、物業的外牆、樓頂和室內廣告牌位的使用是會產生收益的但這些收益已經被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購房者忽略，而被開發企業私吞。
4、買的永遠沒有賣的精。這類項目銷售前，開發企業是做過仔細核算的先提多少價格，再給多少的返租額，給幾年，都被反覆計算，宗旨就一個：利潤的最大化。所以這類返租物業就是開發企業玩的數字遊戲而已，吃虧的永遠是購房者。
5、這些返租類物業最大的問題在於租賃期滿後的再續問題。如果有一批購房者不續簽租賃合同，那麼商業項目的統一性將無從談起。直接的後果是越做越亂。一旦亂了物業的商業價值就低了
所以這些售後返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對於處於弱勢的購房者來說就是風險。當然我並不是反對所有的售後返租類項目，只是這類好項目鳳毛麟角，太難甄別，關鍵還是要認品牌企業，不過也要當心偽品牌企業。建議對於一般的購房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。
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