近年来，随着住宅市场频出限购政策，越来越多的人将投资风向转向了不受政策限制且投资回报收益相对更高的商铺市场。但同时，商铺市场充斥的各种类型的广告也让人眼花缭乱，如：“躺着收租金”、“售后包租”、“8%超高年回报率”、“10年包租”、“全程托管”......它们总给人一种商铺就是摇钱树的错觉。但事实上，这些商铺真能“一本万利”吗？投资商铺，你真的准备好了吗？
售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。
举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8％租金作为回报。而这3年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初10000元一平米的物业，只要你签订了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。
先让我来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：
1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。
2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务利息上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。
3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。
4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的所以签个3年的返租合同就足够了不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年）如果商业项目培育胜利，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的反正已经卖完了最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承当。
再让我分析一下购房者可能存在风险：
1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有许诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了
2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必需要有财务凭证，所以他肯定会索要，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需--很多人是不愿意提供的因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的
3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。
4、买的永远没有卖的精。这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。
5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了物业的商业价值就低了
所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。
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