《秦皇島市物業管理條例》將於7月1日正式實施。昨天舉行新聞發佈會，介紹條例相關情況。
《秦皇島市物業管理條例》重點對十個方面的問題作出了規範：
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一是針對業主自治組織成立難問題，對降低申請籌備業主大會門檻、明確經費保障和強化政府及其部門責任作出規範。《條例》規定：“物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十時，三十戶以上業主或者佔業主總人數百分之五以上的業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出籌備業主大會的書面申請。”
二是針對業主自治組織運行難問題，對業主大會召開、徵求意見和投票表決形式多樣化以及業主委員會工作經費作出規範。《條例》規定：“物業管理區域內業主超過三百戶的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議”“業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人參加，也可以通過電子通信、互聯網等渠道實名參加討論和表決。”“業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。有公共收益的，工作經費可以在收益中列支。”
三是針對物業服務企業擅自棄管物業現象，對業主大會、建設單位與物業服務企業約定履約保證金作出規範。《條例》規定：“物業服務合同（含前期物業服務合同）可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用於物業服務企業擅自退出、終止物業服務後，業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前，物業管理區域內基本生活秩序的維護。”
四是針對物業服務成本變化與物業服務收費不能協同調整等問題，對物業服務收費原則和適時調整物業服務企業收費標準作出規範。《條例》規定：“除別墅外的住宅小區前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費，實行政府指導價，由市、縣（區）價格主管部門會同房產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，依法制定相應的等級基準價及其浮動幅度，並向社會公佈。物業服務收費等級基準價應當根據社會平均成本變動情況，每三年進行重新測算調整。住宅小區成立業主大會的，物業服務價格由業主大會與物業服務企業約定。”
五是明確物業禁止行為，對於禁止住宅小區“雙違”等行為及其法律責任作出規範。比如，《條例》針對擅自“宅改商”現象，明確禁止“未經有利害關係的業主同意或者違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房，從事快遞點、超市、網吧、飯店等各類經營活動”的行為。同時，對“以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口，擾亂物業管理區域公共秩序”“違規養犬”等行為也作出了禁止性規定。相應地，《條例》規定了違反物業禁止行為的法律責任。
六是針對住宅小區機動車停車管理矛盾糾紛突出的問題，對住宅小區停車管理及車位所有權、使用權、管理權和收益歸屬等作出規範。《條例》規定：“物業管理區域內規劃用於停放機動車輛的車庫、車位所有權和使用權歸屬，由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定，並優先滿足業主的停車需求。”“佔用業主共有的道路或者其他場地增設車位，須徵得業主大會同意，並確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有。”
七是針對住宅專項維修資金使用難、使用程序公眾知曉度低等問題，對住宅專維資金的管理主體、使用原則和程序以及應急維修等作出規範。《條例》規定：“業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，應當按照國家、省、市有關規定，建立住宅專項維修資金管理制度，明確專戶管理銀行，開立資金專戶，委託具有相應管理資質和專業素質的賬目管理單位以及人員進行管理，並接受房產行政主管部門和住宅專項維修資金管理機構的指導和監督。”同時，《條例》規定，物業保修期滿後，發生屋面、外牆損壞、滲漏嚴重、樓體外立面有脫落危險、電梯存在重大安全隱患等危及房屋安全和人身財產安全的7種緊急情形的，“物業服務企業、業主委員會應當先行採取應急措施，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府確認後，向住宅專項維修資金管理機構書面提出應急維修資金使用申請”“住宅專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。”
八是針對利用物業共用部位、共用設施刊登廣告等經營收益歸屬和用途普遍不公開，業主的權益無法得到保障的問題，對物業管理區域公共收益的歸屬、用途及其監督作出規範。《條例》規定：物業服務企業應當公示“接受委託經營的物業共用部位、共用設施設備所得收益和支出情況”；前期物業服務合同“應當載明利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算以及分配辦法”；“住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有，定期轉入住宅專項維修資金滾存使用。 ”
九是針對物業管理部門職能分工不明確、管理機制不理順的問題，對我市物業管理體系、相關部門管理職責、工作考核和法律責任作出規範。《條例》規定：“本市建立市、縣、鄉三級物業管理工作體系，按照屬地管理原則開展相關工作。市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣（區）房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”“市、縣（區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，並納入年度目標責任考核。”
十是對房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和其他有關部門及其工作人員的具體職責分工以及行政責任作出了具體規定。
問題解答
一、具體哪些情形屬於物業禁止行為？一旦出現上述行為應當如何處理？
答：《秦皇島市物業管理條例》第四十八條規定：物業使用中禁止下列行為：（一）擅自變動房屋建築主體和承重結構；（二）違法搭建建築物、構築物，擅自改變住宅外立面、在非承重外牆上開門窗；（三）未經有利害關係的業主同意或者違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房，從事快遞點、超市、網吧、飯店等各類經營活動；（四）侵佔或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；（五）擅自拆改供暖、燃氣等管道和設施；（六）侵佔或者破壞綠地、活動場所等共有區域，損毀樹木、健身設施等共有財產；（七）以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口，擾亂物業管理區域公共秩序；（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙消防通道、安全出口暢通；（九）違規養犬；（十）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。
業主或物業使用人發生上述行為的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，並向有關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。同時，《條例》在第六十六條具體規定了違反物業禁止行為的法律責任。
二、業主對物業公司服務不滿意，業主委員會有權利解聘和招聘物業服務企業嗎？
答：按照《物業管理條例》規定，解聘和招聘物業服務企業需召開該小區業主大會，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，才能解聘和招聘物業服務企業。沒有召開業主大會，業主委員會沒有權利解聘和招聘物業服務企業。如該小區沒有成立業主委員會，居委會代行業主委員會職責，由居委會召開該小區業主大會，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，解聘和招聘物業服務企業。
三、《秦皇島市物業管理條例》實施後，如何加強對物業服務企業的監管？
答：通過引入物業服務企業及其項目負責人信用信息管理制度，轉變政府對物業服務企業的監管思路，從資質管理向行為管理、信用信息管理轉變，監管重點從對企業監管向對物業項目監管轉變，從對企業主體的監管，向企業行為監管轉變。通過對企業日常違規違約行為進行管理，對違規違約企業進行限制招投標、評優、資質升級、行政處罰，從而實現企業規範發展。
物業服務工作涉及十幾個市政府職能部門，《秦皇島市物業管理條例》釐清了各方工作職責，對其法定職責進行了詳細的劃分規定，釐清了職責邊界。市、區（縣）房管部門將強化行業主管部門服務質量監督、物業服務合同的備案、誠信體系建設等監管措施，加強事中事後監管，規範物業服務企業服務行為，促進全市物業服務管理水平不斷提升。
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