感謝大家，最近粉兒漲得挺快的。後臺的留言和問題也越來越多。今天放假了，在世界盃新一個比賽日還沒開賽前，我也不分析什麼大勢和樓盤了，來給大家解答一些疑慮和困惑吧。
“你就是一個開發商的狗託！”
除了個別開發商的人和五毛黨之外，我相信普通憤青有這種觀點，主要是因為我沒有說他們喜歡聽的“收入太低，樓市崩盤”這樣順耳的話，而是堅定的認為青島的主城區不會跌，高新區等地性價比頗高。
但是，我是一個堅定的樓市看多者嗎？
不是！
我只看好新一線城市和優質二線城市的普通住宅。因為我在青島，所以我對於主城區、對於輔城的核心區堅定看多。但是我也同樣提醒你，不要去買三四線城市那些瘋長的住宅，特別是三四線城市新區的房產，不久的將來一定成為沒人問津的垃圾資產。日本的例子告訴我們，隨著人口增長率的放緩，未來人口一定向青島、廈門、重慶這樣的城市聚集。
我一個西部的朋友前兩天告訴我說，他所在的省會城市，人口已經從三年前的600多萬，減少到現在的380萬左右，人口內流，大部分都是到了青島這樣的城市。
所以，我非常支持那些在小城房價飛漲之後，將房子賣掉，到二線城市買房的人，這也是目前很多小城精英在做的事兒。青島房價之所以不斷上漲，並不是什麼本地剛需的支撐，而是那些聰明人嗅到了優質資產的味道。
同時提醒那些天真的以為限購就能擋住外地購房客的本地剛需，戶口和社保這個事兒並不是什麼高不可攀的門檻，近期很多向我諮詢的外地人都有了購房資格。
“前一段時間你說青島樓市到了階段性頂部，看了你分析廈門的文章似乎又說青島的房價很便宜，那到底能不能買？”
說青島的房價到了階段性頂部，這只是一個大概的說法。為什麼這麼說？因為今年下半年是輔城區眾多樓盤密集加推期，統計數據上必然是橫盤或小幅震盪。
還有在上半年一輪大漲之後，李滄、西海岸等地房價也都輕鬆邁過了兩萬+，在大戶型為主流的今天，調控和房貸政策都在收緊，動輒五六百萬高價房成交量必然降低，二手房數據不會太好看，這是我認為青島樓市到了階段性頂部的主要原因。
但是房價到了階段性頂部，這個階段會持續多久？房價一定會往下降嗎？
我覺得有兩類房有可能下跌，但幅度不會太大。一類是東李、城陽的高價房，其實這個苗頭已經有了，我寫過文章分析了。東李、城陽部分區域的價格，已經比市北許多品質不錯的樓盤還要高。誠然小區更符合現代人的生活需求，但是區位、教育、醫療都比不了市北。這種情況下，問題會越來越多，想賣房的人也可能越來越多，但因為總價高所以需求量不見得高，品質不好的盤一段時間內降價銷售是大概率。
還有一類是膠州和即墨的新區，房價炒得太高，但剛需太少，全是炒房客。如果供應量小，在不限購的情況下也不會有大問題。但問題是下半年可能有多個大體量樓盤密集加推，一旦供大於求，可能會降價。
但是，我請你注意的是，我沒有用肯定句，而是加了“可能”兩個字，因為我無法估量外地購房者熱情有多高、資金有多雄厚。
除了降價區域，我可以肯定的是，高新區、西海岸、城陽區一萬五以下的房子，特別是交通便利的地鐵房，將依然搶手。特別是限價比較厲害的高新區，性價比已經凸顯，所以儘管有多個盤開盤，但是核心區內的房子依舊不好賣。
所以，對於剛需來說，如果你要買自住房，千萬不要看了幾篇外行人寫的樓市崩盤的屁話，就停止了自己的購房計劃。只要你需要，就要要積極的去找好房子。我一直建議剛需族到二手房市場淘寶。當然在目前這個形勢下，寶很難淘到。但是事實證明，只要下功夫，在出現好房子能果斷下手的購房者，在聽了我的建議後，都買到了不錯的房子。
“青島收入這麼低，房價卻不斷走高，樓市到底有多少泡沫？
我想反問眾多贊同這一觀點的人一個問題：青島收入低，物價高是不是一個存在了很多年的問題？房價因此一直下跌嗎？
答案當然是否定的。為什麼收入真麼低，而我們房價卻不斷增長？這是因為我們青島確實是北方乃至全國為數不多的好城市。你在一個好城市的生活成本就是很高，這就跟你在五星級酒店吃一碗燴麵要比路邊攤貴多了是一個道理。
具體到房價漲幅上來說，確實有些誇張。但是你看看隔壁那個土不拉幾的濟南，最近兩年更誇張。但是濟南比青島，單從居住屬性上講，我們是不是要完勝它？
不侷限於青島一城，也不要侷限於你少得可憐的收入，而是要在全國範圍內審視青島的房價，要看看那些比你聰明卻比你努力上進的人掙多少錢，然後再來評盤青島現在的房價值不值;?
你如果得不出答案，市場必然會給你一個準確的答案。
“為什麼整天發58同城？”
我們通過58同城來看一下房價：
呃，這個問題怎麼說呢？你看過《歡樂頌》吧？歡樂頌裡主角們動不動就提“三隻松鼠”。沒錯，這個58同城和“三隻松鼠”是一個道理。喜歡這部電視劇你就多看兩集，你關注的一定是劇情對吧？
別對這些細節苛求，碼字不容易的。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
