文/謝逸楓
中國房價漲跌的秘密都是遵循著供求關係的市場規律，即供給多，價格跌。供給少，價格漲。決定最基本的供求關係要素土地、信貸、利率、房子的供應是國家、地方控制、審批。整個房地產市場，最後的主導者是國家、地方，以政策的宏觀名義，一直控制著房地產市場的走向。因此，政府才是遊戲規則的制定者，銀行及房產商和購房者只是參與方而已。
房價上漲的鍋誰來背？國家？地方？銀行？房企？購房者？任志強嗎？過去16年中國房價上漲的根源，歸根結底在於“兩權一制”的土地制度，控制著土地供應與土地價格。而土地招拍掛制度則是控制土地與價格的核武器，分稅制成為地方政府依賴土地財收入的關鍵，也是土地供應減少、地價上漲的幫兇，土地換基礎設施與賣地收入還地方債務就是證明。
因此，房價上漲的秘密在於國家、地方對土地供應與地價控制，直接決定著供需關係，信貸與利率則成影響供需關係的間接關係。當房價跌時，停止土地供應，地價上漲，激需求。房價上漲時，抑制需求，供應則保持不變，地價上漲。
房價上漲的秘密，最直接的體現就是土地供應與地價數據。按照過去十一年房企土地開發面積看，房企待開發土地面積一直保持著高位水平，即使是2008年房地產市場低迷，房企建房熱情不高，這個數據都是過去少年最高的，達到48161.07萬平方米。隨著2009年房地產市場復甦，待開發土地面積開始下降，房企購置土地面積的上升，待開發面積則相應的增加了。
而購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之後一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。到2015年和2017年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米，2017年25508萬平方米，僅僅增長一點。
與以上兩個數據形成鮮明對比的是，房企土地購置費用11年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。即使調控嚴厲，到2017年房企土地購置費用達到13644億元，說明買地的支出平穩增長。因此，地價上漲了，房價肯定要漲。因為麵粉價格高於麵包價格，麵包價格自然要上漲。
土地財政的本質，導致地方依靠賣地獲取利潤，這一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市政配套。本以為地方要主動革自己的命，主動擺脫對土地財政的依賴，但從現實情況來看，地方在下一盤很大的棋。棋局是這樣的：減少土地供應-通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地。
結果就是上圖顯示的那樣，供地減少了但是土地購置費直線上升。土地少了，開放商為了賺錢，要不漲價，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現了以下奇怪的現象。這是11年商品住宅房屋竣工面積，在房地產開發企業購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲，到2017年又增加了。
所以，現在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來越大，只有這樣，才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。為什麼對土地財政如此上癮，而且近幾年把這個制度運用得如此爐火純青？主要還是跟地方債務惡化有關，目前的財政赤字不斷上漲。一旦房價暴跌，發生債務違約，後果不堪設想。
現在，為了防止房價大漲，用“限價”的方式降房價，結果大家也看到了，萬人搶房，搖號買房，購房成為少數人的權利。表面上看，“搖號買房”是因為新房二手房價格倒掛，買到就是賺到。本質上，事實是土地供應量減少導致房子的有效供給減少，而多地的“人才戰略”卻創造了更多的需求。
目前從房地產市場制度看，未來十年房價漲多跌少的運行規律不變，不是老謝太悲觀，是看不到希望。不管是產權制度、土地制度、財稅制度、金融制度、住房保障制度、住房租賃制度、住房制度、不動產統一登記制度、住房信息聯網制度，還是調控政策、人口制度、戶籍制度、城市規劃、城市化，都難以在十年之內改革完成並全面解決房地產市場的所有問題。
最主要的中國經濟依然依靠房地產拉動，地方財政依賴房地產收入，債務依靠房地產償還。儘管政府不斷的努力進行一些改革措施的實施，不過都不是從根源上解決問題。因此，未來幾十年的中國房地產存在“黑天鵝”，城市化的完成與改革到一定深度時，可以改變中國樓市發展方向與趨勢的。
其一是長效機制。如果不改革，則是無法真正建立的房地產市場發展機制。長效機制是建立在住房制度、租賃制度、住房保障制度、共有產權制度，土地制度、戶籍制度、金融制度、財稅制度、不動產登記制度、住房信息聯網制度、產權制度等全面徹底改革，才有希望建立長效機制。不過，長效機制的意圖與目的，不可能為為降房價而降房價的。
其二是土地制度。如果不突破土地一權二制，房地產市場供給側改革是不可能取得成功的，肯定是不徹底的，過去13年的調控一直是以抑制需求端的政策為主，供應端在一直處於下降，供需矛盾非常尖銳。首當其衝的口子就是要打開集體土地、工業用地，轉變成住宅用地並且大規模上市，允許買賣，還有允許租賃，並且18億畝耕地紅線突破，增加居住用地，才能解決房子、土地問題。
2017年8月，國土部、住建部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點，這意味著租購併舉的房地產政策與農村土改兩大政策的深度融合。該政策一方面將有助於增加租賃住房供應，降低租賃住房土地成本，推動租賃市場規模化發展；另一方面有助於擴展農村集體土地用途，增加集體經濟組織和農民增收的渠道。
以北京為例，2017年11月北京市發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計劃在2017-2021年五年內供應1000公頃集體土地用於建設租賃住房，政策出臺後的2017年完成供地203.9公頃，完成率102%，年均建設規模200萬平米和50萬套。
上海則是除了加快集體土地供應外，還向地方國企定向供應租賃房土地，2017年以來已出讓21塊租賃用地，總建築面積達144萬平米，這些地塊基本由張江高科等上海地方國企拍得。此外，在杭州、深圳等租賃房需求較大的城市，在老城改造過程中重點向租賃房供應低價土地，也為租賃住房提供了土地彈藥。
其三是存量制度。住房的土地所有權除商品房、集體外，可不可發掘小產權房、宅基地房的土地、房子，通過補繳土地出讓金、稅費，土地、房子法律性質的轉變，變成商品房或集體房。目前各大城市裡面，城市更新或者三舊改造及棚戶改造，是主要供應來源，不過地價，拆遷緩慢，供應有限。因此，小產權房轉正上市、宅基地上市應該是未來的主要供應端。
其四是產權制度。國家與集體所有的土地所有權之下，導致壟斷，是否可以允許部分的土地私有制，允許個人擁有土地所有權，打破壟斷。其五是稅收制度。對於第三套以上住房的人與公司徵收重稅，徹底的遏制投機，保護首次與改善。房產稅重稅（2城試點）、房地產稅重稅、不動產遺產稅重稅、不動產空置稅重稅。
六是戶籍制度。戶籍是影響城市化最大的攔路虎，決定著人的教育、醫療，購房資格等，不利於城市發展與城市化，並且影響到資源的分配。因此，取消戶口制度，打破城市二元制戶口制度。其七是家庭辦公、共享辦公、網上遠程線上教育、共享社區、無人駕駛的全面上市。其八是房地產金融化放開。
如CMBS、REITs等資產證券化工具將吸引社會資金參與住房租賃市場。除了商業銀行的信貸資源，租賃住房企業還需要尋找其他的資金來源，資產證券化成為他們的不二選擇，其中CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）是這種資產證券化的主要方式。
可以預見，租賃住房的資金籌集和盤活的方案將是：商業銀行向專業化住房租賃企業提供貸款，待租賃物業符合前述資產證券化產品（CMBS）發行條件後，通過資產證券化方式，吸引社會資金或其他養老、保險等機構資金，盤活租賃物業資產，償還銀行貸款，形成租賃住房資金流閉環。
另外，最近一年已屢屢被提及的REITs（房地產信託基金）也是租賃住房資產證券化的重要工具。REITs關鍵要點有：通過資金的集合,為中小投資者提供投資於房地產行業的機會；專業化管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險；投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。
其九是商品房預售製取消，實現商品房現售制。其十是財產公開制。實現透明的收入系統聯網。不過，推進緩慢，難度巨大。其十一是穩定人民幣。防止貶值，穩定匯率，避免大量的錢進入樓市買房保增值。其十二是投資渠道的拓展。這是避免過多的錢進入樓市。
如中國沒有一個理產品能夠與房子相提並論，不在於是否房價，在於財富效應的上漲，搶房在調控期間10個城市爆發，說明房子已經貨幣化、金融化、財富效應化。回到房地產貨幣化、金融化看，銀行貸款裡頭的不良貸款率最低的是房地產。地價上漲的速度超過貨幣供應增速，加上人民幣貶值，房價漲多跌少的規律，這才是房價為什麼可以跑贏M2原因，房子成為中國最好的財富效應工具。
房子是中國最稀缺的資源，因為土地最稀缺，政策決定資源配置。中國有錢人手上至少10套房子以上，有的公司則至少幾十上百套以上。房子作為中國有錢人的最大財富，不僅可以帶來收益，還可以貸款，或者是變相，或者是金融化。並且在個人或公司出現財政或資金危機時刻，可以作為解決危機的殺手鐧。譬如北京的某公司賣套房比一年經營收入利潤過高，賣幾套房，可以拯救一個間公司。
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