中國建設報中國房地產
作者 聞 源 周麗
影響房價的因素多種多樣，交通和區位是兩大突出因素。為了緩解老城區在人口、交通等方面存在的壓力，拉動新城區建設快速發展，新城區往往成為高鐵站點的所在地，一批高鐵新城如雨後春筍拔地而起。
但在過去的發展中，很多高鐵新城存在定位不清晰、綜合配套不完善、房地產先行等一系列問題，大批有投機需求的購房者湧入高鐵新城，導致新城區房價坐地而起。之後，在經濟去槓桿和防範化解金融風險的背景下，隨著房地產調控深入推進，以高鐵新城為代表的樓市熱點區域得以“降溫”。
日前，國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部和中國鐵路總公司發佈了《關於推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確提出“規劃協調、佈局合理”，“量力而行、有序建設”，“站城一體、綜合配套”，“市場運作、防範風險”的基本建設原則。隨著《意見》的深入實施，各地高鐵新城的開發建設將更加規範。
塘橋鎮的房價沒以前“瘋狂”了。
今年3月~4月，江蘇省張家港市塘橋鎮房價連續下跌。以二手房為例，3月，二手房均價為8200元/平方米；4月，為8044元/平方米。在張家港市二手房價格穩中有升時，被市場寄予厚望的塘橋鎮二手房價格卻較2017年4月同期下跌約8個百分點。
在此之前，特別是從2017年6月開始，塘橋鎮二手房均價從7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的歷史最高點，增幅達到16.2%。然而，一直是張家港市房價增幅“領頭羊”的市區，同期增幅僅為11.9%。
張家港，經濟發達的三四線城市。塘橋是位於張家港市區東南部的小鎮，面積94.4平方公里，常住人口約20萬。根據《張家港市城市總體規劃（2011年~2030年）綱要》（以下簡稱《綱要》），未來張家港市中心城區的空間結構為“一主城”、“一副城”、“一公園”。其中，副城即為塘橋高鐵新城。張家港市惟一的高鐵站將建設在塘橋鎮，區位優勢明顯。
《意見》指出，我國高鐵車站周邊區域整體開發建設仍處於起步階段，個別地方高鐵車站周邊開發建設不同程度地存在初期規模過大、功能定位偏高、發展模式較單一、綜合配套不完善等問題。對於開發建設，《意見》提出了要求，包括防止單純房地產化傾向等內容。
從追捧到謹慎 房企拿地態度轉變
今年4月9日，張家港市二環路內出讓3幅地塊。與以往輪番競價的火熱場面不同，這場競拍草草收場，其中兩幅地塊以底價成交、一幅地塊流拍。流拍的商業用地毗鄰塘橋鎮，土地起拍樓面價為4335元/平方米。緊挨著這幅地塊的碧桂園翡翠公館項目，去年的售價已突破1萬元/平方米。除去緊挨省級公路、面積相對狹小的因素外，在張家港市主城區和高鐵新城的雙重加持下，這幅地塊的流拍多少讓人感到“爆冷”。而兩幅以底價成交的地塊中，一幅位於塘橋鎮，面積46252.12平方米，成交價為2637萬元。
從樓市進入“五限”時代，再到黨和政府強調“房住不炒”，國家調控的決心不變，限制樓價政策持續向三四線城市下延。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，市場收緊或者政策收緊會促使房企理性拿地，且控制土地成本成為拿地首要考慮因素。房企自然會傾向於選擇更為優質的地塊。
早在2010年就傳出塘橋鎮要建高鐵樞紐站的消息，但理應藉此上位的房地產市場卻並沒有扶搖直上。當時塘橋鎮的房地產市場還是以本土幾家小型房企為主，直到一家以大潤發超市為主的商業中心進駐並營業，部分高端小區才藉此迎來一波房價上揚。以首批進駐塘橋鎮的高端小區——東海華庭為例，2012年小區二期的開盤價為6200元/平方米，已遠高於周邊老舊小區每平方米4000多元的售價。“當時文教、商業配套都不完善，而且幾條鐵路建設也沒有進展。對以實體經營為主又相對保守的張家港人來說，鄉鎮房產的吸引力遠不如市區。”一位房企銷售人員說。數據顯示，到2016年12月，塘橋鎮新建商品房的預售均價為6308元/平方米、市區為10541元/平方米。
2016年，碧桂園、新城創佳、兆坤、中梁等品牌房企陸續佈局離上海市僅百公里且未實行限購限售的張家港市，攪動了一直以本土房企為主的張家港樓市。數據顯示，2016年，張家港市共出讓44幅地塊，僅碧桂園1家房企就購入8幅；當年拿地數量前六均為外地房企，共購得19幅地塊。
2017年，張家港市土拍競爭更加激勵，共有保利、正榮、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘陽、恆順、偉業10家房企湧入。“地王”價格屢屢被刷新，樓面價7月最高定格在13090元/平方米、溢價率84.79%。在之後的一場土拍中，塘橋鎮一塊總面積為27484.4平方米的地塊經過14輪報價，最終以2.5億元成交，樓面價達5449元/平方米、溢價率13%。在地價升高的同時，鐵路建設不斷取得新進展，為塘橋鎮樓市注入了一劑“強心針”。
數據顯示，2017年，張家港市累計出讓經營性建設用地（不含保障房）1997.6畝，同比2016年下跌11%；土地出讓總金額144.6億元，同比上漲41%，總體呈“量跌價漲”特點。
房企為降低高地價隱藏的風險，開始在張家港市採取組團開發模式，如美的和融創合作開發濱江御園項目，正榮聯合弘陽地產、新城控股、碧桂園合作開發十里錦繡項目，保利與碧桂園合作開發瓏樾項目。
在這個過程中，來自各方的調控政策已經出現。2017年6月~2018年1月，蘇州各家銀行連續5次上調房貸利率。2017年8月27日，張家港市實施限售政策，規定“不動產證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓”。
嚴躍進表示，這兩年，類似張家港這樣的三四線市場開始崛起，尤其是在高鐵建設的區域，市場看漲情緒較高。因此，在眾多品牌房企進駐後，市場底部反彈特點明顯。“但隨著潛在的購房政策效應顯現，市場相應也作出調整，只是反應相對於大城市會滯後幾個月”，加上房企在資金回籠壓力影響下放緩三四線市場開發，房價增幅放緩甚至回落也就不難理解。
從搶購到觀望 剛需購買力下降
“去年樓市最火的時候，我平均每2天成交1套二手房。地價都這麼高了，一些在塘橋鎮工作的外地人生怕房價還要漲。”在塘橋鎮從事房產中介業務的何女士表示，去年只要塘橋鎮有土地出讓的信息傳出，房價就會應聲上漲。2017年9月之前，一直是她生意的旺季。此後，一、兩週能成交1筆生意已經很不錯，生意明顯清淡起來。“該買的應該都買了。”何女士表示，她的客戶以在塘橋鎮務工的外來人口為主，還有就是炒房客。
“我有一筆30萬元的定期存款沒有到期，所以3月沒買。到了5月，同樣的房子就漲了差不多要10萬元。”看身邊的人都在買房，在塘橋鎮一家紡織廠務工的趙權志最終還是選擇“出手”，購買了一套總價57萬元、面積83平方米的兩居室。他在張家港市務工10年，和妻子的月收入在1萬元出頭。像趙權志這樣的外來務工人員是塘橋鎮購房剛需的典型代表。
塘橋鎮是著名的紡織大鎮，最輝煌時，大大小小的紡織企業有數百家，當地人口中約一半是外來務工者。隨著近幾年產業轉型以及外部市場影響，一批紡織企業開始遷離或關停，流動人口數量也呈現波動。比如，最大的紡織企業——華芳集團生產基地整體搬離帶走了上千人。塘橋鎮是張家港市產業結構調整的一個縮影。數據顯示，2017年年底，塘橋鎮流動人口約9.4萬人，較2011年減少1萬多人。在大批房企“逐鹿”張家港時，當地人口總量並沒有出現增長，戶籍人口從2011年至今一直維持在90萬左右、流動人口則在60萬左右。
在總體剛需減弱的背景下，一些在塘橋鎮打拼多年、有些積蓄的外來人口趕在新樓盤上市前入手價格相對較低的二手房，而更多較為年輕的普通產業工人，憑著每月四五千元的工資根本無力獨自承擔已經飛漲的房價。“如果外來人口規模較大，樓市就容易出現波動，尤其是在產業調整的大環境下。”嚴躍進表示。
改善型住房也是剛需之一。2010年之後的兩三年間，張家港市大力推進城鄉一體化建設，大批農戶在搬遷後分得了2~3套不等的安置房。出售1套安置房並將房款用作購買商品房的首付和裝修款，是很多當地人的選擇。但這部分人群能夠消化的新建商品房畢竟有限。
2017年，張家港市全年出讓的土地經營性建設用地七成都在鄉鎮板塊。除了塘橋，金港、錦豐、大新等區鎮的城區建設都在加快推進。
中國城市規劃設計研究院院長楊保軍在接受採訪時曾表示，作為全國縣域經濟發展的“排頭兵”，張家港市路網基礎設施良好、城鄉發展協調、城市化水平已經超過70%。依靠教育、醫療、商業等方面的優勢，除了市區主城區對鄉鎮居民改善性住房具有一定吸引力，多數人不會考慮跨區鎮購買改善住房。“鐵路對人口的聚集作用在減弱，且高鐵多用於對外出行，對沒有特殊需求的人群來說不是必選項”。
今年1月，蘇州市房貸利率普遍上浮至15%，二套房貸款未結清情況下利率最高上浮30%。數據顯示，目前，塘橋片區在售的二手房為1200多套、新房1300多套。相對充足的房源，加上高額的貸款成本以及樓市調控加劇的政策影響，面對有所鬆動的塘橋鎮房價，即便手裡有餘錢的剛需族也不再輕易出手，而是選擇了觀望。
從聚集到散場 投資投機資金撤離
相比剛需，在高鐵新城吸引下，很大一部分選擇塘橋鎮的購房者是投資客或投機者。
去年，緊鄰塘橋鎮大潤發的碧桂園水藍灣小型公寓開盤，面積以50平方米~70平方米為主，價格約為7000元/平方米。項目開盤即受熱捧。“其中很多是來自上海市的客戶。現在上海市青浦區的房價都超過4萬元/平方米。高鐵一通，這裡的房價肯定要漲，所以很多人選擇投資。”樓盤的一位銷售人員表示，很多投資者看中的正是高鐵。滬通高鐵計劃在2020年開通，屆時從張家港市到上海市將跨入“半小時城市圈”。但從之後上市的各樓盤房源來看，戶型大都以120平方米以上的改善型為主。出於投資成本增加、“限售”後交易週期過長等原因，外地投資客的熱情明顯降低。
2017年銷售的樓盤大都在2019年下半年交房，在辦理不動產權證後，最早要到2021年才能上市交易。按照貸款100萬元、貸款30年、基準利率上浮15%、等額本息的還款方式計算，即便房屋“解禁”後立即實現交易，4年多里，投資者需要每月揹負5609元的房貸壓力、支付給銀行的利息超過13萬元。
再說投機者。浦先生的姑媽在塘橋鎮上開了一間小型房產中介。去年7月，在姑媽的建議下，他早上以90萬元的總價購得1套二手房、當天晚上再以100萬元售出，1天時間淨賺10萬元。當時像他這樣的炒房客並不在少數。因為過戶方便，炒房者幾乎都將目光投向了二手房。一些房產中介不僅通過提供中介服務賺取可觀的手續費，甚至開始自己參與囤房、炒房。浦先生姑媽的店鋪不足10平方米，2017年全年的收入卻近100萬元。張家港市“兩年限售”政策的實施，關閉了投機者通過短期交易謀取暴利的“大門”。
專家表示，目前，已有50多個城市施行限售政策，對於北京、上海、南京等較為成熟的一二線城市，因為總體已經進入存量房市場，限售後房價漲易跌難。在張家港市這樣的三四線城市，二手房市場流通活力相對不足，限售政策會“嚇退”投機者。
從區位到產業轉型 多因素影響房價
無論是房企還是剛需，亦或者是投資客，從其對塘橋鎮樓市態度的變化，可以清晰地感受到樓市調控持續發力對三四線城市房價的影響。“高鐵新城”塘橋鎮未來房價的走勢會如何？
根據最新城區規劃，除了蘇南高鐵樞紐，塘橋鎮在謀求產業轉型的道路上有了重大進展。4月13日，康得新未來城控制性詳細規劃進行報批前公示。公示信息顯示，由張家港市政府和康得新集團打造的未來城項目位於高鐵新城南側，總投資1800億元，包含5.15平方公里的先進高分子材料產業園和1.49平方公里的碳纖維航空複合材料產業園，2025年建成後產值將達3000億元。
“新一輪城市發展的核心是轉型，由原來的二產‘領頭羊’變成二、三產業聯動，甚至是一、二、三產業聯動。”楊保軍就張家港高鐵新城發展定位曾表示，要增強城市的吸引力，離不開產業支撐。從長遠來看，有了高新產業基礎，加上目前正在完善的基礎配套，作為城市副中心，產業集聚必將帶來技術和人才的集聚。這將為塘橋鎮增強區域競爭力提供支撐，也會帶動地產、金融等第三產業發展。
同時，根據《綱要》，到2030年，依託建設完善的東部高精機械產業區、北部冶金裝備製造區、西部臨港經濟貿易區，張家港市常住人口將突破250萬，各鎮區將與市區連接形成“大城市”概念。
除了今後吸引的外來專業人才，還有來自“農民進城”的需求刺激。據張家港市住房城鄉建設局相關人士介紹，2016年，蘇州市啟動了“優化建設用地空間佈局保障發展、優化農業用地結構佈局保護耕地、優化鎮村居住用地佈局保護權益”工作。根據“三優三保”行動要求和農村危房預拆遷的實際需要，最近幾年，張家港市每年約有3000戶農村家庭“搬遷入城”，加上之前對於房價持觀望狀態的剛需族，都將是今後一階段塘橋地區的購房主力。
再看土地供應，根據《2018年張家港經營性用地出讓計劃》，幾大重點區域情況為：市區18幅地塊1200畝，塘橋鎮4幅地塊180畝，保稅區（金港鎮）3幅地塊250畝，冶金工業園（錦豐鎮）1幅地塊150畝，鳳凰鎮2幅地塊150畝。
在張家港重點打造的幾個鄉鎮板塊中，塘橋鎮既不算低調、也不算搶眼，但就城市副中心的地位來說，態度顯得不夠積極。嚴躍進表示，今年4月，三線城市新房和二手房價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點，整體趨穩。政府出讓土地、房企購入土地都較以往更為謹慎，但剛需的潛在需求會對樓市造成持續刺激。“常住人口規模大或者說佔比超過75%，市場更穩定且具有成長性”。嚴躍進認為，類似塘橋鎮等地的市場前景預計較好。近期房價下跌，只是政策等層面帶來的價格波動，大趨勢還會上漲。
但這並不意味著塘橋鎮房價在2018年“下半場”會如去年一樣持續走高。從國家調控來看，“房住不炒”決心不變。2018年4月，海南、青島、長春等地先後宣佈限購限售政策，因此不排除為防患樓市後續炒作、價格反彈風險，會有更多的二三線城市出臺更為密集的調控政策。在此影響下，張家港樓市也可能引發連鎖反應。
在當前環境下，嚴躍進認為，“對於開發商，交通區位改善的利好很關鍵。對於政府，則應繼續以‘房住不炒’的邏輯進行管控”。
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