三四線城市為什麼也會暴漲？
北上廣深的房價限購對三四線有何影響？
被忽視了的三四線，未來房價如何判斷？
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有問，必答，有噴，不懟
泰州
不是泰山所在的那個州
也不是浙江的那個臺（tai，一聲）州
更不是泰國
人家是正經的江蘇省地級市
是江蘇長江經濟帶重要組成，部分
是上海都市圈的核心城市，之一
泰州距離上海
235公里
駕車需要3.5h
嗯
剛好可以橫穿一個泰國的距離
來
讓我們先了解下泰州的基本狀況
據泰州市統計局數據顯示
2018年泰州市常住人口為465萬
相當於上海的1/5，杭州的2/5，南京的1/2
2018年1-4月
泰州市關鍵經濟數據指標如下
在最新的一二三四線城市劃分中
並沒有找到泰州的身影ORZ……（實際上為三線）
2017年的房價工資排名中
泰州排名第7/13位
但是
在過去全國皆漲的大背景下
泰州的房價，依然從2015年的不超過6500元/平
上漲到了現在的9926元/平
對哦，這是二手房房價，不作數的，讓我們來看一下新房房價：
而成交量也在這波浪潮中，迅速暴漲：
泰州：商品房成交套數同比漲幅超過100%
根據國信證券的統計，在有完整的房地產日交易數據的62個城市中，2017年以來（1月1日至2月16日），有38個城市的商品房累計交易量同比為正，佔比61%，累計同比增速超過50%（含）的有23個。這些城市絕大部分為三、四線。
其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數同比漲幅超過100%。
也許是因為漲價過於離譜，也許是因為響應中央號召。
也許是為了跟隨同樣處於上海都市圈核心城市之上海的限購腳步。
總之，2017年3月，泰州便出臺了專門針對房地產市場的監管政策。
文件的主要內容是加強房地產的備案、預售等新房前期管控。
此文件，史稱“泰五條”，而在“泰五條”之後，2017年8月，“泰五條”升級。
加強了原有的政策，其中包括：杜絕炒房賣號、禁止捆綁銷售、嚴格預售許可、擴大備案範圍，以及，購房人購買房產後未超過兩年，禁止上市交易。
漫長的鋪墊之後，終於要開始我們今天的正文了
通過上面的數據與文字，我們會產生這樣的疑惑：
- 為什麼泰州在江蘇省，且距離南京更近，卻是上海城市群的核心城市？
- 說好的長期看人口，中期看土地，短期看金融，但為什麼泰州會出現15-17年的暴漲？
- 為什麼像泰州這樣的小地方都要嚴格管控房地產市場？
- 明星城市的發展有無數的學者/大師分析，那麼小城市的發展，該如何評估？
接下來，請容我一條一條回答你
1.為什麼泰州在江蘇省，且距離南京更近，卻是上海城市群的核心城市？
關鍵詞：城市群 上海
在國務院印發的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》中，智慧城市被納入規劃之中。規劃明確要求要推進智慧城市建設，統籌城市發展的物質資源、信息資源和智力資源利用，推動物聯網、雲計算、大數據等新一代信息技術創新應用。規劃更是明確了有關智慧城市建設方向的六項指標，其中包括信息網絡寬帶化、規劃管理信息化、基礎設施智能化、公共服務便捷化、產業發展現代化以及社會治理精細化。
國家級城市群是城市發展到成熟階段的最高空間組織形式，城市群是在地域上集中分佈的若干特大城市和大城市集聚而成的龐大的、多核心、多層次城市集團，是大都市的聯合體。
國家級城市群一般是指在特定地域範圍內，一般以1個以上特大城市為核心，由至少3個以上大城市為構成單元，依託發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯繫緊密、並最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。
截至2018年2月初，國務院共先後批覆了7個國家級城市群，其中就包括泰州所在的長三角經濟群。
結論：泰州雖然更加靠近南京，雖然屬於江蘇省，但是因為上海的城市地位，以及國家的城市群規劃，泰州被劃分入大上海城市群之內也是必然的結果。
中國的城市發展已經進入了第二階段，即：不以單個、不以特大城市發展為核心，而是更多的傾向於城市群，傾向於二三線城市的發展。所以，才會有最近非常火熱的粵港澳大灣區城市群，才會有老牌的發展最好城市最多人口最多的長三角經濟群，才會有北京-雄安-天津的京津冀城市群。
未來的城市發展如此，未來的房價發展也是如此，當距離因交通而不再成為問題，當戶籍制度因人才新政而分崩離析，割裂的房價便會以城市群為基點，和緩地過渡。一線城市的大門緩緩關閉，城市群的帷幕，卻在漸漸升起，而泰州，也必將隨著這次的城市群崛起，而煥發新的生機。
2.說好的長期看人口，中期看土地，短期看金融，但為什麼泰州會出現15-17年的暴漲？
關鍵詞：三四線城市 房價暴漲
泰州的房價暴漲不是偶然；泰州的房價上漲不是個例。在過去的16-17年，全國很多的2-18線城市，都出現了大面積的房價上漲。
因為政策。
一來是國家的去庫存大方針提供給了這些城市裡的居民很多金融與稅費上的優惠政策，二來是大量的棚改、拆遷、城市化運動，導致了突然出現的大量持有鉅額現金的買房“剛需”。而泰州，正是這若干2-18線城市中，非常典型的代表。
3.為什麼像泰州這樣的小地方都要嚴格管控房地產市場？
關鍵詞：房地產 監管 限購
因為小城市的房地產，太容易被引燃了。因為整個城市的流通盤很少，因為房產屬於易漲難跌的剛需性商品，因為房產的持有成本幾乎為零，因為通過房產撬動金融槓桿非常輕鬆。因為在核心一線特大城市被限購之後，洶湧的資本便會瘋狂地尋找出路，二線城市算是出路，特大城市周邊的衛星城也是出路。而沒有基礎的房價猛漲，必然會迎來沒有極限的房價暴跌。 為了避免這種事情在泰州發生，於是便出現了我們看到的泰五條，以及泰五條PLUS。
但是，我們也能夠看得出來，“泰五條”並沒有限購，它只是在通過監管避免房價失控，它只是在通過限售抑制短期的炒房。但如果你是長線投資，如果你是生活其中的普通百姓，你依然可以開懷購買。這就是泰州，嘴裡說著不要不要的，其實身體上還是蠻誠實的。
4.明星城市的發展有無數的學者/大師分析，那麼小城市的發展，該如何分析？
關鍵詞：小城市 房價
這是本文的最後一部分，是啊，北上廣深很厲害，重慶發展很迅猛，杭州有阿里巴巴，天津西安成都有人才新政，即便是小城市丹東，還有朝鮮的改革開放。但是，如泰州一樣的城市，那些沒有什麼大新聞的城市，就不重要了麼？就不值得去述說了麼？生於斯長於斯的我們，就不值得去掛念了麼？
其他人不CARE，但我在乎，我這一次說三點：
- 瞭解我們所處的城市，在國家規劃中的具體位置。以泰州為例，她屬於江蘇省這一個教育和經濟大省，擁有著不錯的歷史文化基礎，還處於目前發展最完善的長三角經濟群之中。所以，在未來城市群的發展之中，它的房價會與城市群中其他“核心”城市的房價越來越接近。
- 瞭解我們所處的城市，政府的城市規劃情況。 牛B的城市攤大餅，二B的城市開新區。因為新區有風險，開闢須謹慎。如果沒有足夠的經濟基礎與流動人口，即便建好了充滿高樓大廈的嶄新產業園區，也只會是一個又一個鬼城，比如曾經的濱海新區，比如現在的鄂爾多斯。通過衡量我們的城市能力，來判斷是否買入新區，來判斷時候要在老城區購房。
- 瞭解我們所處的城市，人口與產業情況。有人說，杭州是因為阿里巴巴而快速趕超，有人說，合肥是因為科大訊飛才迅速知名，有人說，先要藉著無人機一飛沖天，有人說，成都在重點發展人工智能……那麼你的城市裡，創造最大產值的企業，是國企、外企還是私企？從事的是第一、第二還是第三產業？員工的工資怎樣？企業的發展如何？看一個城市的龍頭企業，可以看出這個城市對於商業的態度。
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