昨天（4月12日）上海首幅純住宅用地拍賣
面積4.2萬方，起始價27.91億
由華行房地產開發有限公司（大華集團）底價競得
位置相當優越的13A-02地塊
“白菜價”成交？和小崑山一個價？
地塊詳情：東至康寧路，南至康家圍場河，西至大康路，北至長江西路，出讓面積42012.5平方米，計容面積92427.5平方米，容積率為2.2，規劃用地性質為普通商品房，該地塊起始價（等於成交價），為27.91億元，起拍樓板價（等於成交樓板價），為30194元/平方米。該地塊為“城中村”地塊改造項目，由大華集團底價競得，名義樓板價3w+，僅相當於中海2017年拿下小崑山地塊的價格？
靠近1號線（未來18號線）通河新村，三站大寧市北高新園區（汶水路站），緊鄰寶山中軸線的重要商圈——寶山萬達，周圍商品房新房和二手價格都普遍高於“寶山南大”等區域，位置相當優越，價格這麼低？
兔博士app共康板塊次新/新房 成交參考價
“限制條件”決定了
不是誰都能競拍！
不過，本地塊限制條件除了現在常規的“5%保障房、15%自持、100%裝修外”，還有一條：該地塊為“城中村”地塊改造項目，競買申請人須提交由相關政府職能部門出具的認定文件。—— 這一條就是擋住所有其它想參與競拍的開發商的原因所在了。
大華集團參與“城中村”改造
部分承擔拆遷成本和徵地補償
不過，沒有無緣無故的“排他性”，深究背後。
政府官網顯示，康家村“城中村” 地塊一直都是在包括大華集團在內的多個單位的配合下推進的，有媒體提到，大華集團回應，至少“部分”地承擔了“拆遷的成本和徵地補償”。
（來自寶山規土）
（來自搜狐焦點）
這就很清楚了，為什麼是大華、為什麼是“底價成交”，因為前期已有“舊改的成本付出”。
上海城市更新經驗
舊改與開發結合
其實，去年仁恆楊浦內環內蔣家浜地塊樓板價6w+！仁恆105億拿下楊浦內環內 蔣家浜地塊！江浦公園旁棚戶區將變高檔住宅！瑞安瑞虹新城10期地塊、虹口400、401街坊瑞虹旁 上海市中心最大棚戶區 簽約率達標！明日起組織搬遷！曲陽路將闢通至臨平路！超級重磅！總投資150億元！瑞虹新城10期即將啟動！瑞安成立並控股合資平臺公司！ 這些地塊也都是參與“城市更新”的開發商獲得住宅地塊開發權，同時也部分承擔拆遷成本。
此外，瑞安參與的舊改項目，來自之前《住在上海》發過的文章從2016H1半年報看瑞安到底想做什麼？數據說話 開發商支付的拆遷費都是數以幾十億計：
瑞虹10號地塊(商辦) – 拆遷率99%, 328000方可租售面積, 已支付拆遷費25.71億, 預計還需支付3.6億。上市時間未定。
瑞虹1號地塊(瑞虹8期) – 拆遷率97%,110000方可售住宅, 已支付拆遷費38.99億，預計還需支付4億。上市時間2018～2020。
瑞虹7號地塊(瑞虹9期) – 拆遷率94%,159000方可售住宅，已支付拆遷費39億，預計還需支付4億。上市時間2018～2020。
太平橋118地塊(翠湖5期) – 拆遷率99%，80000方可售住宅, 已支付拆遷費48億, 預計還需支付5億。上市時間2018。
這裡不能不讚上海市歷屆政府的規劃做得好
把新樓盤建造和棚戶區改造緊緊地捆綁在一起
你要造樓賺錢麼？同時也把城中村給我消除了
這樣滾動開發下來，城市環境有了整體性的提高
上海的治安良好很大程度上得益於此
下圖是《上海寶山》發佈的未來“康家村”城中村改造項目的效果圖，拭目以待“大寧北”、寶山中軸重要居住區的全面蛻變！
回到標題，從數據上來看，即使扣除5%保障房與15%租賃住宅的面積後，項目可售部分住宅樓板價也在4w內、3字頭，確實大幅低於此前上海的宅地。 不過，考慮到該優質地塊項目為“城中村”改造項目，背後需要開發商持續投入的“時間和資金成本”都是在土地成交價背後的“價格”。
在“市場經濟”的上海，不會有“明顯低於市場價”的“白菜價”，權責對等。上海的發展經驗就是：尊重市場的前提下，同時完成“城市發展和更新”的大目標，給市民帶來更好的人居環境。
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