6月25日及6月28日，長沙和西安兩個城市接連發布新一輪的房地產新政。地方政府接連發布地產新政，凸顯了現階段中國經濟發展的兩難困局：
一個方面，由於高杆槓率的推動，中國金融風險已經達到了一個較高的臨界點，金融領域急需時間去杆槓，降風險。
而另外一個層面，則是由於內外需求不足，中國實體經濟的實際收益率在不斷下降，經營不掙錢從而導致資金源源不斷流入樓市。
這也是為何歷經一年的宏觀調控，結果還是大多數城市房價持續上漲的根本原因。根據國家統計局5月份發佈的數據顯示，全國70個城市有61個城市房價環比上漲，而4月份才有58個。
在61個城市房價上漲的城市中，二三線城市起到了關鍵的主導作用，相反一線城市反而環比房價有所下降。
人才新政+棚戶區改造的貨幣化安置，是推動二三線城市新一輪房價上漲的關鍵因素。
在過去一年中，有超過30個城市採用了人才新政，間接突破限購形成了房價上漲格局。同時目前棚戶區改造貨幣化安置的比例已經接近100%。
在這種背景下，新一輪調控可以說是箭在弦上，已經不得不發！
【1】
長沙：人才引進落戶買房需審批
非專家型人才購房需要社保！
在新一輪的樓市新政中，長沙的樓市調控是明顯針對落戶新政購房來打“補丁”的。
因為在2017年5月20日，長沙曾發佈限購政策稱，非本市戶籍家庭要在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明，才能購買一套商品住房。
但是在三個月之後，長沙就公佈了人才引進新政，導致限購門檻形同虛設：大專學歷有一個社保就可以購房；本科學歷落戶即可購房兩套！
2017年長沙房價就基本翻了一倍！
而6月25日，長沙的新一輪樓市新政，重點就是為了所謂的人才新政落戶購房打上補丁，長沙相關部門對樓市的曖昧態度至此一去不返：
第一，按照人才新政落戶的，除了A/B/C/D等專家型人才之外，按長沙市青年人才築夢工程落戶長沙、且在長沙市範圍穩定就業，並正在長沙繳納城鎮職工社會保險的青年人才(含留學歸國人員)，由市公安局、市人社局出具證明，可購買首套住房！
第二，非人才引進的新落戶需要一年後才能買房；投靠落戶，需要2年才能買房；離異，兩年內按照原家庭套數購房；企事業單位暫停購房。
第三，戶籍家庭兩套不能再買；單身一套不能再買。同時限售四年。
第四，60%的住房用於安居工程，剛需家庭優先搖號購房。
【2】
西安：未婚不滿3年，不算剛需，不可優先選房
不低於50%的房源用於剛需優先搖號
西安6月28日的樓市新政，重點是要規範搖號制度。
因為在5月24日，西安某一個項目搖號被爆出“打招呼”事件，有35名公職人員針對搖號購房打招呼，導致西安搖號購房制度的公平性被廣泛質疑。
因此，西安628的樓市新政重點是要規範搖號制度，但是裡面有一條是規定則是明顯衝著人才落戶購房的：未婚、離異不滿三年不算剛需家庭，不能進入優先搖號選房之列。
根據相關數據顯示，2018年一季度西安落戶人口就達到了30萬人，已經超過了2017年全年淨落戶數量。
到了6月份，西安共遷入人口50萬人，其中人才引進約有22萬人，其中大部分都是單身家庭！
西安新政一頒佈，就相當於人才引進落戶購房難度將會加大，甚至可能基本買不到房了，因為根據新政規定：
房地產開發企業應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭。剛需家庭選房結束後如有剩餘房源，納入普通家庭選房範圍。
按照目前的供應情況，剛需家庭選完房，普通家庭基本就沒得選了！
這樣一來，就算你人才落戶具備購房資格，也基本上無房可選！
【3】
暫停企業購房
嚴禁放水資金進入房地產領域
不管是長沙還是西安，還是後面的杭州新政，均明確規定暫停企業在城市內購房住宅的資格。
其實以企業名義炒房並非什麼新鮮事。截至2018年一季度，投資房地產的上市公司數量已增至上千家，總共持有投資性房產市值超過9000億元。
北京和上海等一線城市的豪宅購房客戶中，企業名義持有比例甚至高達50%以上。北京南三環金茂府的企業客戶比例就不低於40%，上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公佈的認籌結果顯示,在385組客戶中,公司客戶高達214組,佔比超過一半。
尤其是自2018年以來，央行多次定向降準，將來銀行信貸將主要流向企業，這樣一來，一旦企業購房零門檻，信貸資金將會大規模流入房地產行業。
因此暫停企事業單位購買住宅的資格，將會成為一二線城市的標配政策，相信不久之後，北上廣深也將會陸續暫停企業購房的資格。
【4】
戶籍和購房會逐漸剖離
建立與就業相關聯的購房制度成為趨勢
2017年中國樓市最大的事件估計就是零門檻的人才引進落戶了。
目前全國已經有超過35個城市制定了人才落戶新政，而且人才落戶新政基本上都與購房制度緊密關聯。
這樣一來，人才引進落戶政策就演變成了破解限購的基本手段，從而導致2018年全國大部分城市房價的上漲。
今年6月份天津的人才落戶新政在短短的幾天之內，就引來30萬人的註冊量，如果不是天津後面及時給落戶新政打上補丁，相信天津樓市將會引來大爆發！
由此可見，後續的城市如果還想依靠人才落戶新政來破解限購，在政策層面上就需要多加考量了。
而根據長沙新政透露的信息，相信未來戶籍和購房政策可能將會進一步剖離，落戶也未必就擁有購房資格，而想要購房，就必須要在城市裡有穩定就業。
因此，購房資格與納稅證明或社保證明相互掛鉤的政策，恐怕將會長期存在，並將成為城市購房資格的核心證明。
從這一點上看，中國房地產調控政策已經逐漸進入深水區，二線城市房價的人才落戶新政紅利，已經逐漸走到了盡頭！
【4】
三四線城市高位站崗態勢明顯
二線城市房價依然穩中有升
對於三四線城市房價來說，目前已經面臨重大轉折點！
雖然目前正在大規模清理地方債務，但是棚改項目並不在其中。因此很多地方都將建設項目包裝成棚改項目，持續擴大棚改債務。
因此不管國開行如何表態，在目前的形勢下，棚戶區改造收緊及控制貨幣化安置比例，已經成為不可逆轉的趨勢。
這樣一來，一旦貨幣安置改成實物安置，三四線樓市後續接盤俠將會大幅度減少，樓市投資將會明顯呈現出高位站崗的趨勢！
三四線城市過去1-2年的樓市投資，將會成為一個長久的“大坑”！
而雖然二線樓市隨著新一輪新政的到來，人才落戶新政的房價紅利將會走到盡頭，但是由於歷經一年的高強度去庫存，目前多數二線城市均呈現出供不應求的基本市場格局。
因此二線城市的房價預判短期之內還將會保持穩中有升的態勢不會有變！
但是從中長期來看，二線城市的發展未來將會出現分化，尤其是逐漸建立以就業為基礎的購房政策之後，只有高度集聚產業，真正吸引人才落戶就業的二線城市方能脫穎而出。
而部分偽二線城市則由於人口及產業的不斷集中化發展，會逐漸喪失發展機遇，會面臨人口和產業的不斷流失，從而徹底淪陷！
因此，真正決定一個城市房產投資價值的，依然是產業及就業人口！
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