上海限制企業買房，到底是在限制什麼

你知道的，自媒體人沒有夜生活，也沒有性生活

因為隨時都有政策消息出臺，而且現在越來越習慣在深夜發佈了，所以現在各位手機上看到的文字，都是半夜我從被窩裡爬出來和大家碼的，還熱乎，湊合看哈

這一次的政策是坊間流傳很久了，關於上海關於限制企業買房這件事

我們來看下權威賬號上海發佈和我們強調的具體內容

說真的整個邏輯結構算是非常嚴密了，應該是算如今出臺限制企業購房的細則中最清晰最客觀的

好，那我們稍微把脈絡弄弄清楚，回答幾個核心問題

01

首先，上海為什麼要限制企業買房

企業買房這件事，在上海其實一直以來都有存在。所有操盤手都知道，過去自己經手的樓盤裡，企業買房一定佔到一定比重，雖然不高，但是確實是比較穩定的部分

樓市起起伏伏這麼久，在上海樓市最瘋狂的15年的時候也尚未出臺對企業買房的政策，為什麼現在這個時間點落地呢

在這個時間點落地，本質上也就承認了，在這一輪的樓市裡，通過公司名義買房本質上是得利了

為什麼呢，因為過往所有的樓市中，甚少有調控是直接對價格進行干預的，而今年這種情況就發生了

為了讓房價迴歸穩定，如今行業中的一手房價格都相對市場要比較低，而這個過程中，個人買房資格，也是所謂的房票是嚴格受限的，唯獨企業買房的大門還是敞開著

所以這扇門開著之後，就給了資本套利的渠道，大量的通過公司名義買房就在今年發生了

大家最熟悉的年初翠湖天地事件，大比例的公司名義買房確實不正常，也直接導致了上海後面幾個高端項目預售證無限期延遲

越高端，限價的越狠，同樣也成為資本逐利的重要釋放口，公司買房成為很好的渠道口子

所以這一次限制企業買房，首先一定是保護個人買房，保護剛需以及保護擁有房票的人，所以說實話，今年依然是普通購房者最好的買房時間點

02

第二， 限制企業買房，背後的訴求是什麼

很多人會說，這樣的政策本質上是為了控制樓市泡沫，其實本質上我是不認可這個觀點的

因為企業買房都是一次性付款，動用自有資金全款買房，本質上是不會助推泡沫的，因為所有的風險都是買家個人承擔，並沒有用到金融槓桿這個維度

甚至我認為不是為了調控房價，因為本質上如果不限價，這樣的企業買房也不會大面積的存在

我個人認為最重要的邏輯就是控制成交，或者叫限制成交

因為成交量越小，整個樓市也就越容易控制，我曾經和朋友開玩笑的，如果上海每個月只成交一套房子，其實上海的商品房均價是多少都是正常的，所以限制企業買房的核心就是限制成交，讓輿論變得可控

這是第一

第二，如今的上海，後面有多少成交量其實是算的出來的，只要把房票算一算，估算一個比例大概可以知道市場上有多少需求

但是如果公司名義買房如果成為主流，那這樣的需求也就變得不可控

需求不可控對於調控來說未來的組合拳就打的不夠有力，對於政策頒佈者來說，未來不知道如果有新的政策出臺到底會對市場產生多大的衝擊，市場需求量因為企業買房的崛起而變得不可測

所以嚴格意義上來說，我更加願意認為限制企業名義買房，本質上也是為後面的調控做好了伏筆和鋪墊

當然後面會出什麼政策我不知道，哪怕我知道，我也不能說，嗯

03

另外， 調控細則表達了上海對於企業名義買房的態度

不知道各位有沒有具體細心看細則

其中第三第四第五其實不重要，重點的話我們來看第一第二

先來看第二，交易年限從3年提升到5年，這一點我覺得也不太重要，因為當企業買房被市場接受之後，規避這個時間風險的方法已經有人研發出各種應對手段，比如法人變更，比如債務賠償等等形式

但是第一條的細則就非常精準有效，幾乎關掉了“借殼”買房投資的需求，就是用納稅額度來作為劃分

最低的門檻是納稅100萬，這本質上也就要求你公司必須是個實體，對社會有納稅有幫助的，你才會買房資格。

我讓公司財務幫我簡單的算了下，基本上納稅100萬，在一般企業利潤率都不到20%的前提下，一年的營業額必須要達到5000萬水準，才能接近100萬的納稅，這還不算大量公司有合理避稅的情況

如果避稅了，達到這個要求的企業也就更少了

所以未來換句話來說，企業買房也需要房票，而這個房票的發放制度就在於你的納稅額度，

我們知道，但凡公司到達這樣的規模了，你再試圖用什麼法人變更啊，債務賠償等方式無成本的交易房產，那麼幾乎變得不可能

所以後面就是要麼你長期持有，要麼就面對高額的交易稅收，不論哪種情況，這都是調控希望遇到的場面

04

第四，房產投資這扇大門到底是為誰打開

我們可以想下，如今的上海房票的發放模式，第一，對於外地人需要滿足各種條件後才能買房且只有一條，這本質上對外地人就是不提供房子當成資產投資的方式，你只可能通過買房解決你的自住需求

那給不只一張房票的是哪些對象呢，目前來看要麼你是上海人，要麼你是納稅大戶的企業

對於上海人，可以買2套，但是第二套極高的首付，意味著就是說，你可以通過一套居住一套投資的模式配置房產，但是首付比例極高，所以基本滿足你通過房產小賺一筆

那給到那些納稅大戶基本上買房就沒有限額，唯一的要求就是全款，換句話來說你只要有錢，而且你對社會有貢獻納稅了，那麼你就擁有房產投資的權利

這或許又是另外一種模式的人口結構轉換，後面我也會寫文章和大家提到，房產成為很重要的調節方式，對於上海土著通過這種模式維穩，保持家庭資產穩定增值

對於外地人，其實沒有特別多的選擇，要麼你努力工作，拼了命的工作，在上海擁有一套房產，到底能買哪裡就看自己的購買力了，如果你真的是絕對牛逼的個人，開公司解決社會就業和納稅，那麼你就擁有了無線的開火權

另外一部分的，或許有點殘忍，買房這件事也就離他們有點遠了，跨城居住或者奔赴二三線或許就是一個選擇

所以從這個維度上來看，上海在控制整個人口總量的時候，確實也在悄然的調整人口結構

05

然後，我想說的是，目前正在上海上演浩浩蕩蕩的關門式調控邏輯

我們今天看到的，可能是限制了企業買房這條路徑，但是在我眼裡，就是這個城市開啟浩浩蕩蕩的關門式調控的模式

什麼意思，就是漸漸的把樓市這扇門給關上，讓一些人進不來，或者要花很大的代價才能進來

這其實非常符合如今的各種態度，我們可以回憶下早一陣子對資本的態度，本質上就是最大程度的控制資金流入房產，如今在購買權限上也控制了需求進入房產，這兩個維度的限制也就最大程度的保持了房地產這個行當變得越來越封閉

我們都知道潮水只有流動才會洶湧，而大門關閉之後，越來越風平浪靜也就變的理所當然，至於浪高還是浪低，也或許只有深處在裡面的人才能感受到

到底好不好，或許也只有自己知道

所以從這個維度上來說，時間或許是所有需求最寶貴的標準，在這樣關門式調控的邏輯下，其實對於用戶來說本質上不知道什麼時候就會被房地產拒之門外

所以我一直的態度就是，如果你是堅定的不買房的人，特別好，未來一定會有針對不買房人解決的居住解決方案，對此我一點都不懷疑

但是如果你是糾結要不要買房的，我的建議就是抓緊買，不是房價貴不貴的問題，而是未來房地產和你還有沒有關係的問題

而這樣的趨勢或許會成為未來其他城市的範本，不論是其他的一線城市還是樓市過於火熱的二線城市，或許就會成為這樣的範本，不論是我們身處在上海還是其他那個城市

很多東西不是沒來，只是讓子彈再飛一會

06

最後，我想和大家說的是

現在我碼字的時間點差不多是凌晨2點了，在如今這樣一個樓市袒露在我的面前更像是錢鍾書裡寫的那個圍城一樣，買房和沒買房的天然的樹了一道圍牆

沒買房的很好奇裡面的世界，希望擁抱房產但卻看著這個圍牆有點害怕，一部分人努力往上爬但是看到的也是圍牆未來越高，越過去的振臂高呼，失敗的沉淪沮喪

而真正身在城內的買房人，同樣也感受到了空間的壓力，信貸資本一切都關上，對於房產上的每一次抉擇幾乎都是堵上當下所有的積蓄和未來自己所有的人生

城牆越來越穩固，內外各自洶湧，但也從此也再沒有交集

這是一場和時間賽跑的遊戲，留給每一個個體其實沒有太多的時間，你要進城還是出城

祝你好運，因為這真是一個和運氣有關的命題

以上為正文，來自盧俊

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