PART 1
“臨安、空港新城都降溫了，富陽也會調整嗎？”
當最近多個郊區板塊，接連以低溢價成交（臨安地價較去年跌了17%）後，不少人提出了疑問。
的確，富陽和臨安，太相似了。
同為撤市設區，一個位於杭州西南，一個位於杭州正西；到武林廣場直線距離，均超過30公里；且都有輕軌在建。
這波漣漪，會傳到富陽嗎？目前看還不明顯。
今年4月28日，富陽曾舉行過一次土拍。2宗住宅用地（銀湖受降、富陽城區以北），分別被祥生、中天競得，溢價率僅0.13%和0.58%。
別看溢價率低，11064元/㎡的中天地塊，仍創下區域新高。因為起價高啊，起步就是1萬1。
另外，富陽樓市的搖號熱度，也好過臨安。
典型代表，就是融創·微風之城，和宋都·江宸府，首次搖號中籤率，分別只有3.7%和5%。而臨安樓盤的中籤率，高的50%左右。
今天，富陽城區以北，又要推地了，而且是2宗宅地。和中天地塊非常近，起價仍是1萬1。
換言之，即便底價成交，跌幅也微乎其微。
但如果仍是低溢價成交，競拍房企又稀稀落落，那基本可以斷定，1萬1就是現階段富陽市場，能接受的地價極限了！
PART 2
2宗宅地位置，相當不錯。
位於富陽南北主幹道金橋北路兩側，鄰近汽車北站，直線距離東北向的野生動物世界，約8公里 。
計劃2020年底建成的杭富城際鐵路，起於地鐵6號線美院象山站，一路向西延伸（沿彩虹快速路西延伸段），並從北向南穿過富陽城區。汽車北站站，正是其中一個站點。
西側宅地示意圖
2宗地塊，距離站點非常近，只有不到300米，和600餘米。
其中，距離更近的西側宅地，出讓面積63457㎡（約95.2畝），
容積率1.0-2.8，可建築面積約17.8萬㎡，上限地價16498元/㎡。地塊建築高度不大於100米，且住宅建築高度不小於50米（高層住宅）。
同時，需配建12班幼兒園1座，用地面積不小於6010㎡，總建築面積不小於4042㎡；與住宅同步規劃、同步建設、同步驗收並交付使用。
東側宅地示意圖
東側宅地面積較大，出讓面積96932㎡（約145.4畝）容積率1.0-2.6，可建築面積約25.2萬㎡，上限地價16499元/㎡。
和西側地塊一樣，也需配建幼兒園——15班幼兒園1座（包含3個託班），用地面積不小於7500㎡米，總建築面積不小於5200㎡。
另外，還需配建三星級標準以上的農貿市場一座，總建築面積不小於2000㎡。
目前，地塊周邊幾乎沒有在售項目，只有今年成交的中天地塊。而附近二手房，掛牌均價約1萬5。
PART 3
毫無疑問，富陽正被更多人認可。這是城市發展的必然，某種程度看，也是火爆樓市下的無奈。
比如，杭富輕軌的推進和之江文化產業帶的規劃，使富陽變得更有魅力，也更有潛力。
但同樣的，由於行情過於火熱，大量購房需求，不得不外溢。
尤其濱江和之江。
目前，濱江區幾乎沒有新房在售，核心位置二手房價格，基本5-6萬；之江二手房掛牌價格，也已經高達3-5萬。
而緊挨著之江的富陽東洲、銀湖板塊，總體房價相對較低，自然會吸引不少杭州購房者的目光。出現搖號之前的全款買房，和搖號後的低概率，也就不足為奇了。
除各類利好外，產品全面升級，也是富陽受到認可的原因之一。
近年來，包括陽光城、和昌、融創、祥生、宋都等品牌房企，或通過股權收購、或招拍掛形式，紛紛進入富陽市場，帶去了全新產品理念。
另外，隨著彩虹快速路西延工程的推進，以環境著稱的富陽，成為不少家庭改善首選。
我的一個朋友，原計劃賣掉市區2套房子，在富陽買一套小排屋，作為終極改善。當時，一度拖好關係，選定了房源。後因搖號推行，失之交臂。
據克而瑞統計數據顯示，6月富陽區住宅成交均價17169元/㎡（含別墅排屋），較5月下跌22%。
PART 4
但壓力也在到來。
因為接下來，富陽的潛在供應，不容小覷。
據統計，去年至今，富陽一共出讓12宗涉宅地塊。除去1宗純租賃用地，其餘11宗地塊的總建築面積約152.1萬㎡。
按套均100㎡計算，可售房源超1.5萬套。
這是什麼概念？過去2個月，富陽住宅成交量，分別只有171套和650套。就算按月均1000套算，也要15個月。
這還是建立在，沒有後續地塊出讓的基礎上。
但實際上，按照今年計劃，富陽預計推地36宗，總面積約為2710畝 。其中涉宅用地17宗，而到現在，涉宅用地僅5宗。
與此同時，富陽房價也在逐漸走高。不少樓盤普通公寓售價，已經超過2萬。
當然，對購房者來說，品質盤的選擇餘地更大了。
比如，去年初，大家房產以5.33億元摘得的地塊，已經化身為金鼎府；還有綠城摘得的兩宗銀湖板塊低密度地塊，規劃有中式合院、城市院子和山水洋房多種類型。
只是供應不斷增加的同時，加上更高的房價，去化壓力不小。
若庫存越積越多，那結局也很難預料。或許，現在更需要做的是，繼續提升配套，放緩推地節奏，用時間換空間。
- End -
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文∣麥格
部分圖片來自網絡
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