近日位於仙林副城的青龍地鐵小鎮，近期爆出有業主將二手房的價格報到了44661元/㎡，面積103㎡，總價460萬，價格遠超同小區均價約14000元/㎡，實屬罕見。為此，我聯繫了該房源中介瞭解情況。
從中介那裡獲知，該業主之所以掛如此高價是因為自己的精裝修標準較高，並且業主售房的誠意較低，不議價。
聽到中介的話之後，我就十分好奇究竟是什麼樣的精裝修能夠達到如此高的價格，當我表示想看看圖片的時候，中介說該房源在最初他們就認為價格過高，因此並沒有圖片，如果想要看可以直接去。
據我瞭解，青龍地鐵小鎮附近只有恆大龍珺和中南山錦花城兩個樓盤已開盤，恆大龍珺在2017年住宅就已經全部售完，均價27000元/㎡，目前在售的只有底層商鋪。而中南山錦花城也於2017年全部售罄，均價23939元/㎡。最後收官之作4號樓共980人搖70套房，中籤率7.1%，創當時新低。
也就是說，目前想要在青龍地鐵小鎮置業，選擇的空間只有二手房了。而附近中介透露說：恆大龍珺的二手房源極少，中南山錦花城因2017年5月後開盤，還未能上市交易，青龍地鐵小鎮附近樓盤的業主大多還處在觀望期，這邊的房價還是會漲的。
44661元/㎡如此高價現實嗎？
作為南京地鐵小鎮中的第一個，青龍地鐵小鎮是具有標杆性意義的，在未來房價的上漲空間還是有的，但目前二手房就直接報價44661元/㎡，其中合理性是值得探討的。
第一，恆大龍珺開盤均價27000元/㎡，在周圍配套設施尚未健全，人口基數較低的當下，直接上漲兩萬多一平，很顯然這步子跨的有點大了，絲毫沒有底氣；
第二，恆大龍珺目前的二手房價均價在30000元/㎡左右，超同小區將近14000元/㎡，即使精裝的標準再高，對於買房者來說為何不等周邊新盤，購買新房，而花費這麼多來購買二手房呢！要知道青龍地鐵小鎮周邊仍有像招商正榮東望府這樣未開盤的項目；
第三，南京樓市對於青龍地鐵小鎮的爭議還是頗大的，現如今它只是一個地鐵小鎮，而且目前只有一條地鐵4號線，並且離地鐵口較遠，交通的便捷性絲毫沒有體現出來。除此之外，周圍唯一的商業僅僅是保障房附近的小店鋪，可以說是人煙稀少，相關的商業、教育、醫療等等配套尚未建成，風險仍有。
因此，雖難以揣測該業主在報價時抱著的是什麼心態，就以上分析來說是極為不理智的。
不過，無論是業主的44661元/㎡的高報價，還是附近中介的高預期，都無不透露著對於青龍地鐵小鎮樓市的看好，究竟這個三面環山，遠在郊區，樓盤稀少的地段有什麼魅力？到底是誰給他們的自信？大體估計下來就是政策、地鐵、學區！
政策利好：南京青龍地鐵小鎮是南京打造的首個完全意義上的TOD地鐵小鎮，在生態優越，自然環境美好，三面環山的自然資源的基礎之上，南京政策的大力扶持更是讓這青龍地鐵小鎮備受矚目。
學區加持：南外仙林分校的落戶絕對是對青龍地鐵小鎮最好的加持。據介紹，學區中包括九年一貫制的公辦小學、初中，佔地7.68公頃，小學初中各36個班，建築面積約7.5萬平方米。此外，青龍地鐵小鎮還將建設一所民辦國際高中，佔地3.46公頃，50個班，建築規模約7.1萬平方米。
地鐵破局：青龍地鐵小鎮之所以被稱為地鐵小鎮，最大的優勢就是充分借力地鐵。目前， 區域內有地鐵2號線和地鐵4號線。據介紹，三個地鐵站將以“一主兩副”的形式進行開發建設，每個地鐵站都將包括商業、行政、文化娛樂、商辦等功能。
如果從政策、地鐵、學區來看，未來青龍地鐵小鎮的樓市潛力還是有的，這點不容否認，但市場是需要時間和空間的，突然的二手房單價高達四萬多，真不知道業主的自信是從何處而來的！
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