最近常熟真正的買房者都很焦灼，到底要不要買，到底買新房還是二手房，到底什麼時候買，到底要漲還是要降？
混雜的信息，零散的來源，妖言惑眾的截圖，無一不像一把把尖刀，刺破買房者脆弱而敏感的皮膚，疼得四處亂竄，而既得利益者卻趁機渾水摸魚，大快朵頤地分颳著剛需為數不多的三代積蓄。
事實上，作為一個接近剛需的人，我很希望房價先橫盤個三五年，到時候再上車幾套豈不美哉？
但房產作為一個政策+市場雙重調控下的行業，怎麼會隨你我意。
客觀地說，上一輪常熟去庫存政策，可以說執行的相當到位。只要是市區的樓盤，不分好壞，不分地段，都成功的藉著這波漲價潮成功清盤，常熟房價在目前的時機已經不存在低窪的說法。
今天，就藉著最近一位網友的諮詢，給大家普及一下目前常熟市場的大致情況和安利點正確的買房姿勢。諮詢的內容大致如下：我有100萬左右的首付，想在市區買房，新房二手房都可以，問有什麼推薦。
100萬—市區新房的門檻
這張圖是我們昨天推文中對常熟目前在售樓盤的盤點，我將市區部分截了出來。想要看具體內容的戳：常熟17個樓盤在售！3000+房源救市？文化片區 城南 各鄉鎮均有涉及！
目前市區在售的房源，總結下來大概可以用兩個詞來形容：戶型大、總價高。140㎡起步的大戶型，最低293萬起的總價，還沒有算上稅費、裝修等費用，按首付3成來計算，說100萬首付是目前入手市區新房的門檻一點問題都沒有。
除去上面這些已經在售的，目前市區待售的純新盤大概還有以下這麼幾個：
這些樓盤（地塊）除去玉蘭臻園的之外，樓面價均已破萬，容積率基本都集中在1.1-1.4之間。唯一有產品信息的兩個樓盤，產品面積也在139㎡以上。參考璞悅雅筑9468元/㎡的樓面價、1.3-1.5的容積率，總價293萬起的一個市場情況，這些待售項目總價最起碼也是同一水平線。
所以，目前在市區想要買新房，唯一的機會可能只在琴湖壹號。受限價影響，再加上最小115㎡的戶型，到時還有一份機會。對於首付不足100萬甚至遠低於這個預算的人來說，雖然很無奈，但還是要說：不要拿著高槓杆往裡衝了，那已經超出你的能力範圍了。
二手房我還有機會嗎？
首先要說明，肯定是有的，不管是學區一般的次新房或者是學區比較好的“老破小”，淘一淘都是有的。但是，我們不能拿著100萬的首付，去找300萬的二手房。
為什麼這麼說？關係到二手房首付的，主要是三個因素：成交價，評估價，首付比例。
成交價不需多說了，就是對方賣給你的價格，就是成交價。
那麼，什麼是評估價呢？（全款買房是不需要評估價的）
評估價是專業機構根據市場需求和房屋價值作出判斷得出的房屋價格，這裡的專業機構，大多指的是評估公司。評估公司要對評估的主要目的就是為銀行的房屋抵押貸款提供重要參考依據，所以說評估價是銀行審核貸款的重要依據。評估價的高低直接影響了你貸款額度的高低。
銀行審批房屋貸款，並不是貸給買房者成交價的70%，而是貸給買房者評估價的70%，這足以證明，評估價在買房貸款時的重要性了。這也說明，評估價越高，貸款額會越高，相反，評估價越低，貸款額就越低。這也是很多業內人士在買房時，拼命做高評估價的原因了。
與評估價密切相關的另一件事，就是首付了。
很多聰明的網友應該猜到了二手房首付的計算方式了吧。
二手房的首付=成交價-貸款額
=成交價-評估價*可貸款的比例
為了好理解，也可以寫成這樣：
二手房首付=成交價-（評估價-評估價*首付比例）
因為銀行貸款，貸給買房者的是評估價的70%，可成交價跟評估價並不一樣啊，只貸給買房者評估價的70%，那剩下的就都是首付了呀。
舉例說明：一套房子，業主賣給買房者100萬，但評估公司給出的評估價只有90萬。也就是說，銀行只能貸給買房者90萬*70,%，就是63萬，銀行只能貸給買房者63萬。可成交價100萬啊，銀行貸給了63萬，還差37萬才是100萬呢。對了，這差的37萬，就是二手房首付。
另外，還有要注意的一點就是，二手房的交易還會牽涉到契稅、增值稅等，這邊不多做闡述，詳情可以點擊：過戶+搖號+稅費|2018常熟本土買房流程解讀。按照以往的經驗來看，買二手房所需要的首付，一般在40%-45%左右，而不是很多人想象中的30%。
所以，在大部分情況下，100萬首付，能接受的二手房價格其實是在
220-250萬之間。我們在考慮二手房的時候，也可以按照這種算法來計算自己能接受的總價區間。
根據中國房價行情網的數據顯示：6月份，常熟的二手房均價是20124元/㎡，這裡面是已經算上各個鄉鎮之後的數據。換言之，雖然沒有很具體的市區二手房的均價，但肯定是要超過2萬的。
而從房價結構分佈圖來看，也能看出來目前的房源價格主要集中在18000-20000之間，而市區的價格肯定是要偏20000右邊那一側。
所以，100萬的首付，買市區的二手房，雖然還有選擇，但是需要自己有個側重點，是要配套還是要學區，要交通還是看規劃，100萬的首付並不足以讓你買到一個面面俱到的房子。
最後說兩句：
上面的話並不代表我不建議大家買房（該買的還是要買，剛需儘快買，投資需謹慎）（從標紅的這句話意思應該看得出來我的觀點），而是我不建議大家過分期許房價的漲幅。這段時間的新房，已經開始出現不能首開售罄的情況，這其實才是真正市場該有的樣子。
不論是要塑造一個理性的市場還是政府維持紅線的決心，都需要時間換空間來擠壓水分。
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