2018年的下半年
青島樓市將進入博弈期
撲朔迷離宏觀經濟與城市獨特發展軌跡
在大勢上的博弈
急劇減少的炒房客與頻繁加推的郊區盤
在供需上的博弈
無房者置業的焦慮與開發商高週轉的迫切
在情緒上的博弈
今天，是2018年上半年的最後一天。高新區第一次公證選房活動，已近尾聲。在各個購房群裡，選上的，沒有人顯出太多的驚喜；沒選上的，也沒有太多的沮喪。
市場發生了太多的變化，許多人都在心中有一個問號：
現在買房，值嗎?
先說大勢。中美貿易戰，不可避免。從股市上看，這場仗怎麼打、打多大，對於我們的宏觀經濟影響深遠。蝴蝶效應告訴我們，一個系統中，初始條件下微小的變化能帶動整個系統的長期的巨大的連鎖反應。更何況美國對於中國的貿易態度，並不是一隻小小的“蝴蝶”，而是核彈級別的影響。
為了應對這場“戰爭”，上層已經開始了調整，特別是在資金面上。國開行對於棚改項目的收緊、光伏等產業補貼的取消、大城市新增地鐵項目門檻升高……一個勒緊褲腰帶過日子的時代也許就要來臨了。
青島樓市這不斷攀升的房價靠什麼撐著？不是本地的剛需，而是是天南地北的炒房客。宏觀經濟出現變化，來青島買房的企業老闆會減少；沒有了棚改貨幣補償，手持巨資的拆遷戶會減少；三四線樓市變冷，賣房來青島買房的換房族會減少。再加上我們的限購政策，外地炒房客的數量下半年可能會在銳減。諸如碧桂園·翡翠灣這種輔城區的高價盤，受到的影響已經非常顯著。而且，影響面有漸漸到總價150萬至200萬級別上的趨勢。
這種情況，不光青島要面對，全國諸多的一二線城市都要共同面對。
與此同時，我們同樣要看到，青島有獨特的利好去對沖這些潛在的利空。剛剛結束的峰會是其中之一，還有就是我們的地鐵建設、大項目兌現等利好。前幾天我想大家都看到了1號線建設提速的新聞，我們同樣還要關注的是13號線和8號線，以及2號線剩餘路段的進度。
這些因素都可能在樓市整體行情走下劃線的時候，撐住青島樓市，保持緩慢上升或者平滑波動的軌跡。一旦在整體形勢不好的情況下，青島的房價能穩住，這就如同股市崩盤時還飄紅的股票一樣，很可能吸引有限投資者的目光。通過58同城看一下青島房價：
這種大勢的博弈最終的結果是什麼，恐怕任大炮也給不出答案。這就需要你密切關注相關動態，有時間多跑跑售樓處，體驗一下目標項目人氣的真是變化，才能做出理智的判斷。
2018年上半年，主城區依然沒有什麼像樣的地塊供出來。但與此同時，在與天津、南京、西安等地的搶人大戰中，我們似乎也不佔優勢。
就目前二手房交易低迷行情來看，目前主城區居住型剛需還是有的。如果就目前這幾個盤的少量加推，單從量上消化是沒有問題。但問題是，什麼價格加推，剛需能買得起嗎？
在爛尾改造盤都2.5萬/平方米加推的時代裡，利率不斷攀升，許多剛需都存在著想買卻買不起的情況。而少量投資型購房者要麼沒了購房資格，有購房資格的人則更為謹慎，一定是精挑細選的。
所以，在主城區的樓盤不能集體樂觀。
真正麻煩的是輔城區。
高新區最近搞公證搖號，一方面是為了讓剛需買房，增加常駐人口，另一方面，也是保樓市的舉措。買房人越來越少，項目越來越多，片區的市場如果繼續烏煙瘴氣，特殊群體撐不起加推量，普通購房者長期買不到房而離去，下半年會很麻煩，所以高新區率先動刀。通過儘可能的公平交易，來穩住片區的人氣。
限購區域的膠南片區，非限購區域的膠州、即墨，在下半年都有大量的房子推出來。不管宏觀經濟怎麼走，許多大體量樓盤單單靠炒房客都撐不住。所以，在大家都推低價精裝房的時候，龍湖選擇了毛坯房開盤奪路而出，這是安全而聰明的選擇，但也看出了開發商的態度。
火爆售罄迅速回籠資金，是開發商的選擇。如果蓄客量達不到，平價甚至降價會成為一種趨勢。
但問題是，降價就一定能售罄嗎？
這也是我從年初開始，就反覆提醒你謹慎在這些新區下手的原因。
在上半年戰績不錯的地產商們，不會任由市場惡化下去。下半年的樓市的宣推力度，或許要遠遠高於上半年。我想大家最近通過置業顧問的電話量上，就能感到這一變化。
在大勢不可逆的情況下，心態的博弈，會成為你以什麼價位買房的關鍵。在與許多購房者的交流中，可以感覺他們依然很著急。在焦慮的心態下，搶房的羊腸小道突然變成寬敞的大馬路，你要不要衝線？或者你的羊腸小道還堵著，旁邊突然出現了一條大道，你要不要變道？
不同的人選擇肯定不同。
我想提醒你的是，是我說過很多次的話：如果是剛需族，特別是主城區的剛需族，遇上了位置、價格、戶型都合適的房子，能買就買，因為即使以後平均房價跌了，主城區不一定再有加推；即使主城區有加推，也不一定那麼如你意；即使如你意，你也不一定你能買上。
如果是投資型購房者，不管你是全款還是貸款，都要考慮一個情況，撇去房價的高低，考慮一個最壞的情況：
如果這房子我買了，房子質量特別是精裝出現了問題，有沒有精力去維權？如果長時間沒人租，我扛著貸款和物業費有沒有壓力？如果小區裡無法實現集中供熱和供氣，我自己去住有什麼替代預案？如果房子十年後無人接盤，我可以心平氣和地像看一副名畫、一件首飾那樣去欣賞它？
這些你都OK，並且開發商的人設、戶型、片區未來發展都進行了充分調研，願意買還是可以買的。
而對於絕大多數開發商來說，只有一條路：不管如何造勢，開盤售罄，迅速回籠資金。會不會像上一次調控那樣，在10月中下旬形成促銷的連鎖反應？
沒有剛需外溢的輔城區，大概率。
看完之後，如何買房你有譜了嗎？
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
