銀保監會近期發文，明確支持保險資金通過各種途徑投資長租市場。一時間，“險資＋長租”會產生何許效應引起市場關注。業內專家表示，長租市場對“穩紮穩打”的險資來說是全新舞臺，機遇與挑戰並存，重要的是險企能否從中找出行之有效且成熟的盈利模式。
看好長租市場投資前景
銀保監會在《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》中，明確保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式參與投資長租市場。這意味著繼銀行資金之後，險資被正式“放行”進入長租市場。
人保資產宏觀與戰略研究所研究員吳傑向《上海金融報》記者指出，險資參與長租市場好處不少，不僅能拓寬投資渠道、優化資產配置結構，更有助於支持房地產調控長效機制的建設，拓寬支持實體經濟的渠道。“從長租市場自身看，盈利模式與險資規模大、期限長和來源穩定的特點相契合，能滿足保險資金追求穩定收益的需求。此外，險資參與長租市場可以發揮與保險主業相關的養老、健康和財產險等險種的協同效應。”
而據瞭解，目前不少保險資管公司積極關注長租市場投資機會，但大多處於調研、觀望階段，正考慮第一步“落子”哪裡。
“我們覺得長租市場有發展潛力，公司直投部門有專門團隊研究這個領域，具體合作在接觸中，尚無實際能落地項目。”滬上某保險資管公司人士對《上海金融報》記者表示，雖然長租市場前景可觀，但對秉持穩健投資理念的險企來說也有些問題。“此前，我們在另類投資方面喜歡比較大型的合作主體，如評級3A以上的企業。長租市場對險資來說比較新，有哪些適合的合作對象、市場風險點何在都要詳細瞭解，邊走邊試。”
另有保險資管公司人士告訴《上海金融報》記者，銀保監會政策剛出，業務部門還在研究如何落實，具體出成果需要時間。“長租市場投資金額不小，怎麼做、誰來做，都要落實。”
“從理論上說，保險資金與長租市場非常匹配。險資有長期穩健投資的需求，而長租市場正是可以長期運作、慢慢拿回投資與收益的行業，與險資的負債模式相契合。但關鍵問題在於長租市場能否持續發展。”對外經貿大學教授王國軍對《上海金融報》記者表示，目前國內長租市場發展的政策性太強，幾乎完全由政策與補貼推動，未來能否完成自身“供血”，尚存疑問。
據悉，近年來，國內主要一二線城市都出臺了支持租房市場的政策。如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發佈通知，提出住房租賃企業可將符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一間房間單獨出租。南京、武漢、成都也陸續出臺租賃扶持政策。而上海早在2015年就頒佈了《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量住房的試行意見》。
“現在長租市場是由國家推動，既給政策也給補貼，在政策紅利頻頻的背景下，不少資金看好這個市場。但對險資來說，一旦投入可能就是10年、20年的事，資產的安全性、抗風險能力非常重要，不僅要看一個市場有沒有投資機會，潛力如何，更要看其收益模式是否成熟，比如說政策補貼沒有了，租金收入能否持續、足額收回。而現在來看，這些問題仍有較多不確定性，因此險資可能還要觀望一段時間才有具體動作。”王國軍對《上海金融報》記者表示。
投資積極性取決於成本收益
事實上，長租市場的發展前景被市場廣泛看好。根據鏈家預測，中國住房租賃市場年租金收入將於2020年達1.6萬億元，2025年為2.9萬億元，2030年為4萬億元。申宏萬源研報分析團隊認為，這意味著中國住房租賃市場收入規模的複合年增長率將於2018－2020年達到16％，2021－2025年達13％，2026－2030年達7％。
但與此同時，長租市場融資難的問題逐漸顯現，成為制約行業發展的障礙。
“當前長租市場內主要還是開發商的自有資金，但開發以往都是採用‘開發－銷售’方式，快速回籠資金，這個模式在長租市場行不通。因此，由於投入週期長、資金壓力大，開發商推動長租項目步伐較慢，積極性不高。從去年以來，當前長租市場落地項目不多，除了上海以外，其他城市零星有一、兩個項目，大多是象徵性的。”易居中國研究中心高級研究員楊科偉對《上海金融報》記者表示，銀行、保險等金融資金入市，對長租市場是利好。“此前，銀行資金入市已為長租市場帶來新機遇，如建行、交行都在實質推動一些長租項目落地。”
楊科偉表示，目前還沒聽說保險公司在長租市場上有項目，但他認為，此前一些險企投資養老地產，其本質與長租項目有“異曲同工”之處，都是長期持有並謀求金融性回報。“不過，長租市場規模比養老地產大，前景更好。長租市場不需前期培育，高、中、低端的市場需求都已具備。”
平安不動產相關人士對《上海金融報》記者表示，“銀行、險資准入能給長租公寓投融資帶來更廣闊空間，能鼓勵更多市場參與者進入，尤其對地產開發商意義重大。但受到一線城市低租售比及公募REITs遲遲無法推出的限制，險資與銀行資金短期內可能只會在優質項目進行試點投入，同時觀望政策和市場反應。”
吳傑也表示，目前國內一線城市租賃市場的租金回報率在1％至2％，遠低於歐美髮達國家主要城市，在不考慮不動產升值空間的情況下，投資收益能否覆蓋險資負債成本成為決定險資參與積極性的主要因素。
風控能力有待提升
雖然監管層鼓勵險資進入長租市場，但對險企來說，進入這片藍海前，瞭解市場風險點，並建立與之對應的風控手段不可或缺。
專家表示，目前國內長租市場存在不少風險。一是政策風險，如短期內長租市場配套政策出臺緩慢，法律法規不完善；二是市場風險，如一線城市租售比低，長租公寓的溢價與管理水平還需市場考驗，近期大量房源入市造成短期內租金及出租率壓力大增等。
“對政府來說，發展長租市場並非權宜之計，不是為解決高房價而出臺的短期政策。”楊科偉認為，從政策表述來看，租賃市場發展是房地產市場調控長效機制的重要方面，會在非常長的時間內持續。未來房地產租賃市場與銷售市場可能“半分天下”。在此基礎上，長租市場發展的政策支持將是長期的。
值得注意的是，如何提升對房地產項目的風控能力，是各類資本需要練好的“內功”。吳傑表示，對保險資金來說，參與長租市場的經驗較少，特別是在長租領域投前的估值定價、盡職調查等方面能力有待提升，投後的風險識別和預警能力也需進一步加強。“目前行業更多以間接方式參與以長租公寓為基礎資產的信託、ABS、REITs等資管產品。”
“就目前銀行參與的長租項目來看，一方面有盤活現有存量的業務，如‘以房抵貸’；也有為開發商提供金融服務的。”楊科偉認為，險企未來入市，兩方面業務都可參與。“選擇自己做，多半手裡有存量房源。不過，術業有專攻，尋找可靠的合作伙伴一起做，收益共享、風險共擔，對初入市場的新手來說更有保障。”
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