滁州某房企項目的樣板間陽臺。
滁州某房企項目的實際陽臺。
◎精裝房出現的質量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結構存在質量問題，另一類是房屋的裝修出現質量問題
◎專家建議，如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，業主可以要求開發商維修、修復
不少人在買精裝修房屋時都遇到過如下情況：本想通過買精裝房省去冗長複雜的裝修過程，但卻在收房時發現房屋裝修問題重重，最後陷入與開發商漫長的斡旋甚至訴訟中。
“很多業主發現，實物要麼是裝修質量較差，要麼是跟樣板間不一致，甚至有些項目小區的規劃都跟沙盤展示的內容大相徑庭。”北京法學會不動產研究會理事王玉臣告訴法治週末記者，這是精裝房存在的主要問題，而且開發商通常會在合同中通過設置某些條款撇清責任，增大業主的維權難度。
當前精裝交付的項目越來越多，甚至有些別墅項目都在試行精裝交付。購房者在決定簽訂精裝修房屋買賣合同時，需要注意哪些內容，以避免未來收房時出現問題？
質量問題有輕重
嚴重影響居住可要求賠償
一位購買過精裝修房屋的業主告訴法治週末記者，即便是自己裝修，可能也存在這樣或那樣的瑕疵，精裝修房屋出現個別問題都可以理解，但如果收房時或者入住後發現問題重重，而且如果開發商解決問題的態度不好、速度不快，那麼業主心裡就會認為房子精裝質量有問題；如果問題同時出現在多個業主家裡，業主很可能會集體向開發商討說法。
今年上半年，在雲南西雙版納購買了某別墅項目的幾個業主，甚至向當地住房和城鄉建設局申請對別墅的質量問題進行查處。
該別墅項目的一位李姓業主告訴法治週末記者，他在收房後發現室內精裝修存在不少問題，包括衛生間漏水、地板和地磚出現大量空鼓、翹起，室內門鎖鎖不住，臥室牆面發黃發潮、臥室頂面藤席翹起等。
在該業主向住建部門遞交的申請查處項目質量問題的申請書中，這些業主們列舉了項目存在的27項問題。
“在收房後的4個月，家裡一直在維修，簡直就像個工地。”前述業主告訴法治週末記者，他們因此還向這個項目的開發商發去了請願書，希望能夠協助業主解決問題。
類似情況並非個案。
如果購房者在收房後發現精裝修內容存在問題，除了要求開發商維修以外，是否還可以要求開發商進行賠償？
北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌告訴法治週末記者，精裝房出現的質量問題大致可分為兩類：一類是房屋主體結構存在質量問題，另一類是房屋的裝修出現質量問題。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
“如果房屋的質量問題未達到嚴重影響正常居住的程度，業主可以要求開發商維修、修復。”王玉臣表示。
在百度上輸入關鍵詞“精裝修質量差”，可以找到相關結果10100000個。為何會有這麼多項目的精裝修存在問題？
王玉臣認為，這和沒有精裝修標準、裝修合同不規範密切相關，因為沒有行業規範或者合同約定得不清楚，開發商在進行精裝修時沒有客觀標準，沒有法律責任，因此很難受約束。
郭韌建議購房者，在購買精裝修房屋時，要在購房合同中就裝修所使用的材料、品牌、型號、安全環保標準等作出明確約定，不能籠統地約定“進口”“高檔”“國內名牌”“國際名牌”等，並在驗收時檢查是否與合同約定相符，防止開發商弄虛作假，以次充好。
郭韌還提到，有些開發商在售賣精裝修房屋時，有意將房屋買賣合同與裝修合同分開簽訂，買賣合同與開發商簽訂，而裝修合同卻與裝修公司簽訂，付款時購房者將購房款付給開發商，而將裝修款付給裝修公司。在這種情況下，購房合同與裝修合同為兩個獨立的合同，在因裝修質量發生糾紛時，開發商往往以與自己無關為由推脫責任。
“購房者在購買精裝修房屋時要特別留意這種情形，如開發商堅持要求兩個合同分別簽訂，購房者可要求在裝修合同中加上要求開發商承擔連帶責任的條款。”郭韌提醒道。
實物與樣板間不一致
警惕開發商通過合同排除責任
今年以來，某知名房企在江蘇省的數個項目，都有業主反映，實物交付的情況和樣板間不一致，因而維權。
該房企在太倉項目的業主在收房後，發現主臥與客廳房頂多了一道承重梁，業主認為多出的承重梁嚴重影響了整個臥室的建築結構、美觀以及房屋市場價值，而且跟樣板間不一致，但有銷售人員在銷售房屋時告訴業主實際交付房屋和樣板間完全一致。
有業主認為開發商存在虛假宣傳的情況，並於今年2月在12315網站上就此事進行投訴。
太倉市住房和城鄉建設局在調查後回覆稱，開發商表示每幢樓房均按住建局審圖中心審核的圖紙進行施工，在樣板房內張貼的戶型介紹圖中也備註“所有室內裝飾、設計、擺設、設備僅供參考，具體交樓標準按《購房買賣合同》所示”和“以上圖則所示間隔、尺寸僅供參考，具體以政府部門最後批准之圖則與法律文件為標準”，在《商品房買賣合同》中也已告知樣板房只作為購房客戶感受裝飾與傢俱擺設的整體效果之用，不作為商品房的交付標準。所以綜合目前資料情況，我局無法認定開發商存在虛假宣傳的違法行為。
該房企在滁州項目的業主採取的維權方式則是直面開發商。該項目業主收房後，發現交付房屋的陽臺跟樣板間不一致，比如樣板間的南陽臺為全開放式觀景陽臺，而實際交付的陽臺卻有一半被封堵上。在跟開發商溝通未達到預期的情況下，有業主在售樓處拉出“×××虛假宣傳”的條幅。
樣板間在法律意義上是否屬於開發商對業主的承諾？精裝修交付的房屋是否必須跟樣板間一致？
王玉臣告訴記者，樣板間屬於開發商的承諾。若是合同中明確約定樣板間不作為交付標準的，需要特別向購房人進行提示並標註，向購房人進行特別說明。若是合同沒有約定的，應該以樣板間為準。
王玉臣做此分析的理由是，《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”
郭韌表示，實踐中大多數開發商單方擬定的《商品房買賣合同》及其附件均會像前述太倉某房企項目一樣，設定特別條款，在此情況下按照嚴守合同約定內容履約的原則，開發商實際交付的商品房就無需與樣板房一致。
“但作為格式條款，開發商應當顯著標識並對購房者進行提示，若開發商未對其提供的房屋買賣合同進行必要說明，購房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解釋’為由申請合同條款無效。但有一定的舉證難度。”郭韌補充道。
郭韌因此提醒購房者，與開發商達成一致的內容不能僅僅是口頭約定，要以書面形式確定下來，這樣更有利於得到法律的保護；同時考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議購房者將樣板房情況以拍照、錄像等證據形式予以固定。
沙盤展示與實際規劃不符
開發商或涉嫌虛假宣傳
精裝修房屋不少都是高端小區甚至是別墅，高端社區的小區規劃對於業主購買房屋也有很大影響。而售樓處展示規劃的重要方式是沙盤，如果沙盤顯示的內容，跟實際規劃不符，業主可以如何維權？
例如，有項目沙盤上顯示綠化面積很大，但實際交付時綠化面積嚴重縮水；有項目沙盤上顯示小區內有學校，且學校對樓盤光線無遮擋，但在實際建造過程中改變學校位置，對某些房屋的採光產生影響。
前述西雙版納某別墅項目的李姓業主告訴法治週末記者，該小區也存在類似問題，沙盤顯示項目D區南側是水系和綠地，但實際上顯示為水系和綠地的地塊，並非在項目範圍內，水系和綠地並不真實存在。
沙盤上的顯示是否構成開發商對業主的承諾，是否構成要約？
王玉臣告訴記者，沙盤也屬於開發商的宣傳廣告或宣傳資料。沙盤上顯示是否屬於開發商的要約、承諾，要看合同約定，若是合同沒有約定很難認定是開發商的承諾或要約。
不過，王玉臣和郭韌在接受採訪時均提到，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
基於此，王玉臣認為購房者也可以視情況向開發商主張權利，要求賠償。“但是在司法實踐中，這種情況通過民事訴訟解決的難度很大，法院的認定一般比較嚴格，甚至可以稱之為苛刻。”
如果沙盤上展示的非項目內部的內容，與實際情況不符，開發商是否構成虛假宣傳？
郭韌表示，根據我國廣告法及相關司法解釋，判斷虛假廣告的標準有兩個：一是不實廣告，二是誤導廣告，二者具備其一即可。沙盤上展示的內容如與實際情況不符，存在欺騙性或誤導性，則很可能構成虛假廣告，開發商也可能涉嫌虛假宣傳，房屋購買者可在收集相關證據後向工商部門投訴。
“如果業主申請查處後，工商部門不履行法定職責，則可以提起相關的行政訴訟。”王玉臣建議。
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