最底層的需求通常蘊含著最龐大的價值。衣食住行之中，物業佔得一個“住”字。
據相關人士測算，按照當前國務院的人口發展規劃目標，在不考慮物業管理費漲價因素的情況下，我國物業管理服務行業2030年的潛在市場規模將超過1.3萬億元人民幣。
而隨著全國各地各大城市推進智慧城市、智慧社區的建設，物業行業更是被賦予了新的想象空間，吸引了包括騰訊、阿里巴巴在內的巨頭進場。
在成為下一個金礦之前，行業的躁動已經體現在嗅覺靈敏的資本市場上：最近上市的物管企業，動輒出現40、50倍的PE估值。
彩生活等早期上市的老牌物管企業，或許不日就會迎來重新評估。
一
一直以來，物業管理給人的印象是一個事繁利薄的傳統行業，並長期遊離於主流的投資眼光之外。但隨著近期南都物業上A、雅生活登陸港股，物管板塊有了嶄新的面貌：
1、南都物業作為首個進入A股的物業企業，首發上市當日即大漲44%，之後一連五波漲停。截至2018年2月23日，南都物業收於32.04元/股，較16.25元人民幣的發行價格幾乎翻了一番，市盈率（TTM）達到37.44；
2、雅居樂集團旗下的物業管理服務公司——雅生活，於2月9日在港上市。截至2月23日收盤，雅生活市盈率高達62倍，平均市盈率57倍，總市值超160億港元，成為行業內估值最高的企業。
可以看到的是，曾經髒、累、瑣碎的物管企業一躍成為市場上的香餑餑，而這其實和騰訊、阿里等互聯網巨頭的入局不無關係。
2017年12月22日，騰訊公佈布了智慧社區開放平臺“騰訊海納”，意圖通過雲計算、大數據、人工智能等技術改造傳統物業。
同年12月30日，阿里巴巴旗下支付寶上線便民生活服務站，推出六個大類服務項目，包括家電維修、電工服務、管道維修、房屋築漏、鎖具維修、搬家服務。
究竟巨頭們在物業管理中看到了怎樣的機會？
相信不少人對前幾年微信和支付寶的“打車補貼大戰”記憶猶新。如果說打車僅僅代表單個線下流量入口，那麼物業就是無數個優質線下流量入口的集合：
投訴、繳費、收快遞、門禁進出、停車場進出、水電煤問題報修等複雜場景不僅數量上龐大無比，而且使用頻率、支付量級上也遠超打車場景，以此為延伸的商業生態潛力巨大。
於是，在線上流量紅利增長殆盡之後，坐擁社區流量入口和支付場景的物管企業的價值被重新發現。
物管企業登陸資本市場，始於2014年彩生活（01778）在香港上市，中海物業（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務（02869）緊隨其後。截至2018年2月，港股市場上共有5只物業股。
從目前各家企業的估值來看，資本市場上的老牌物管企業彩生活可能最被低估。
擁有9億平方米平臺服務面積的彩生活，是全球在管建築面積最大的物業企業，但其規模並沒有在股價上得到真正的體現。
二
彩生活和雅生活分別是最早和最遲登陸港股的兩家物管企業。
從業績表現上來看，彩生活和雅生活兩家企業其實難分伯仲。2016年，彩生活錄得營業收入13.42億元，淨利潤2.16億元，分別同比增長62.16%和18.26%，同期雅生活的營收和淨利潤分別為12.44億元和1.69億元。
業績相近，估值差距卻較大，為什麼？不妨先來看一下雅生活的估值邏輯。
對一家企業的內在價值進行評估，一種通用的做法是現金流量折現法，即預測公司將來的現金流量並按照一定的貼現率計算公司的現值。
毫無疑問，在貼現率一定的情況下，公司未來的現金流量越高，估值也就越高。一般認為，擁有高未來現金流的企業，要麼像貴州茅臺一樣，擁有充分穩定的業績預期作為支撐，要麼像亞馬遜一樣，商業模式充滿想象力，可以多維度拓寬邊界。
雅生活的高估值，本質上也是同樣的理由：
1、未來四五年的業績發展有保障。2017年6月，雅居樂集團宣佈收購綠地物業100%股權，交易對價為10億元。
收購公告中指出，在2018-2022年，將確保雅居樂每年自綠地開發的物業中獲得700萬平方米物業服務面積，還有300萬平方米的物業服務面積的優先獲得權。也即是說，雅生活未來五年至少能增加3500萬平方米物業服務面積。
2、業務邏輯較清晰。雅生活自我定位為生活模式服務商（即不是單純做物業服務），在線上推出了移動應用程式雅管家、雅商家及雅助手，在線下則打造了包括雅生活體驗中心，推行平臺式服務。
一個明顯的事實是，彩生活在這兩方面其實並不遜色於同行。
2017年11月，彩生活和母公司花樣年控股發佈公告，稱彩生活將通過四份協議、總對價20.13億元人民幣收購萬象美，後者的核心資產為萬達物業。
早在2016年，花樣年以體外基金形式收購了萬象美，經過一年多的時間整合改造，終於注入彩生活。
值得注意的是第二份協議，代價為11.85億元，是四份協議中的重頭戲。協議顯示，彩生活通過向花樣年發行新股份的方式支付9.98億元，用現金支付餘下的約1.86億元，大大緩解了財務壓力。
萬達物業是一塊相當優良的資產。相關公告顯示，萬達物業管理資產包中涉及132個項目，集中分佈在重要二三線城市的核心區域，涉及面積6406萬平方米。
截至2017年10月31日止10個月，萬象美錄得收益約12.36億，同比增加17.1%；毛利約4.12億，同比大增128.5%；淨利潤約2.35億，同比大增約15倍。
這意味著，一旦並表，彩生活將直接納入一個體量和自己接近、盈利情況良好且處於高速增長狀態的資產，營收直追目前最高的綠城服務，對於未來業績預期是實打實的利好。
相比萬象美的即插即用，雅生活耗資10億元收購的綠地物業在2017年上半年還處於略微虧損狀態，營收剛剛超過6000萬元。雅生活還需要通過資源整合、優勢互補等方式才能真正消化這一資產，面臨的壓力不小。
三
在物業管理的商業模式上，彩生活則一直走在最前列。早在騰訊、阿里等巨頭公司進場之前，彩生活就意識到傳統的物管模式難以為繼，積極擁抱互聯網。
如果說雅生活通過線上線下結合推行平臺式服務，彩生活則在平臺的基礎上更進一步，打造了一個生態圈：
以現有的物業管理服務為基礎，通過輕資產擴張手段不斷擴大服務面積，作為切入互聯網平臺的起點和入口；在此基礎上圍繞社區場景的各個維度孵化各個E化平臺為用戶提供服務。
彩生活的“平臺輸出+小股操盤”模式使其擁有了輕資產擴張的能力。公開資料顯示，截至2017年年中，彩生活的平臺服務面積已經高達8.49億平方米。
而截至2017年11月末，彩生活的互聯網平臺——彩之雲註冊用戶數量已達900萬，較2017年中期的400萬增長125%；平臺成交金額（GMV）累計達45億元，平均每個用戶貢獻500元的收入。
除此之外，彩之雲還孵化了E維修、E能源、E停車、E教育等多個垂直應用。
在增值服務方面，同行們尚不能和彩生活匹敵。截至2017年9月30日，雅生活推出的移動服務程式雅管家的用戶數量接近24萬，與彩生活的差距較大。
此外，彩生活的毛利率在港股物業企業中遙遙領先。這主要是因為彩生活的收費方式以酬金製為主，相較於包乾制營業成本較低，不過生態圈中逐漸成型的增值服務對於毛利率也有一定的拉動作用。
可以看到的是，對比同行或是互聯網巨頭，彩生活早已先一步對物業進行生態化改造。這一先發優勢將使其牢牢地在未來的物業商業模式中佔據一席之地。
而來自萬達物業(萬象美)的利潤以及龐大的規模決定了公司未來的業績能有穩健長足的發展。
因此，在物業行業迎來重大變革的前夜，有足夠的理由相信彩生活應當享有與雅生活、綠城服務等物管企業同等的估值待遇。目前20倍左右的PE和躊躇的股價，或許很快就會成為過去式。
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