最近的樓市，可以用“冰火兩重天”形容。一方面，樓市再現“一折首付”，萬科宣佈“放棄”房地產。而另一方面，今年樓市創下了最牛半年銷售業績，前十強日賺上百億…
但作為銷售之王的碧桂園，最近被傳出“叫停‘全覆蓋’戰略，犧牲利潤也要保現金流”的傳聞，到底怎麼回事？樓市戲太多，房價要怎麼走？
01
碧桂園：利潤為負也要搶現金流？
“全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！”這句話曾一夜成為樓市流行語，不是全款買房都不好意思去售樓處。折射了在去槓桿下，房企融資渠道受阻，需要加快回款速度的現狀。
誰料畫風一變，濟南被曝有房產銷售為了拉客戶在路邊拼到晚上八九點，推出特價房、低首付的售房策略。
但一折首付就意味著房價降溫，樓市涼了？其實所謂“一成首付”指的是先交上房款的10%，剩餘兩成在7月18日前交齊。
火箭妞認為這只是房企年中衝業績，促銷的手段罷了，交個定金把你鎖定套牢，跟樓市降不降溫沒什麼關係。
值得注意的是，近日克而瑞研究中心發佈的房地產行業最新數據還表示，上半年，一些二三四線城市樓市表現火熱，而且房企銷售業績也在持續上升。
2018年，各大地產商齊心協力創下了歷史上最傲嬌的半年銷售業績。
截至6月30日，TOP100房企合計銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。
半年銷售額有33家規模超過400億元，500億元以上的房企數量為25家，138家房地產企業銷售額超過50億元，7家房企銷售額超千億。
碧桂園穩坐頭把交椅，恆大，萬科緊隨其後，看來高週轉不是吹的。
但就在亮麗的業績下，“銷售之王”碧桂園被傳出“叫停三四五線城市‘全覆蓋’戰略，哪怕利潤為負也要搶現金流”。
至少有來自五個區域的碧桂園內部人士透露，現在的工作一切圍繞現金流轉，合作項目中，不做不能“操盤”的項目。
碧桂園要求三四線城市的項目必須拿地即開工，並堅持“456”原則，即4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金將能投入新的項目之中。
不僅如此，為了實現現金的快速回流週轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流。
火箭妞曾在《萬達女高管自殺身亡，樓市也難逃“催命符”？》詬病過這種高週轉模式，最擔心的就是工程質量跟不上。
碧桂園一直多次傳出維權事件，而近日其上海紅墅林項目售樓處再曝項目坍塌事件，致1人死亡9人受傷，再次引發外界擔憂。
02
一線緊，二線茫，三線慌
遙想當年千億房企寥寥無幾，現在轉眼間多了七。
從房企的業績構成來看，二線城市是其銷售業績的主戰場。這和二線搶人房價漲，三四線漲價去庫存，脫不了關係。
另外值得注意的是，這僅僅是上半年的業績。因為現在的樓市調控，“關門打狗”的味道越來越重。
6月28日，為了讓30個“熊孩子”牢記“房子不是用來炒的，是用來住的。”七部委聯合出手宣佈要整治房地產亂象，表明要嚴厲打擊“黑中介”和“炒房客”。
30個“熊孩子”裡，不僅有二線，連房價橫盤的一線也包括在內;
北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
繼西安、長沙和杭州後，限制企業買住房擴大到一線城市，上海的打法更為精準：
一、企業設立年限已滿5年；
二、用納稅額度作為劃分，累計繳稅達100萬人民幣、職工人數10名及以上及繳納社保和公積金滿5年（已繳納稅款滿500萬元以上的企業除外）；
三、企業購買的商品房再次上市交易年限，從“滿3年”提高到“5年”。
一來，設立年限需要5年，這就為了避免有人臨時註冊公司來買房；
二來，這不僅僅是簡單的樓市調控，火箭妞曾提及，企業高位帶槓桿買樓，如果房價大幅下跌，是要補充抵押物的。
一二線樓市調控升級，那麼火爆的三四線呢？明眼人都知道，支撐三四線房價的唯一因素，無疑是貨幣化安置，抵押補充貸款（PSL）。
而這個PSL，在圈子裡有另外一個說法叫“胖（P）死（S）了（L）”。這個詞非常形象，正因為胖死了，所以現在關於“國開行調整棚改貸款政策”的輿論是滿天飛。
大規模棚改剎車有待定論，但收緊貨幣是必然，那麼三四線房價會怎麼走就不言而喻了。
用言簡意賅的語言表達，如今的樓市狀況就是：一線“緊”，二線“茫”，三線“慌”。
03
中國樓市，最大的戲精
春江水冷鴨先知。
最可怕的是，在密集升級的樓市調控，房企融資渠道被迫收緊下，從王健林、曹德旺、潘石屹、李嘉誠到鬱亮，越來越多的中國的地產大佬們開始看空房地產。
近日萬科召開股東大會，主席鬱亮公開發言表示，“十年後，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”
鬱亮還表示，自己正在琢磨要不要把萬科各地地產公司名字裡的“房”和“地產”都拿掉，叫做“萬科企業”“這樣更符合我們的未來定位。”
房地產未來在哪裡，萬科的定位是:美好生活的服務商。
其所折射的現實是：在去槓桿和樓市調控進入深水區後，越來越多的房企感到焦慮和不安，正在弱化“房地產”屬性，走上了轉型升級的道路。
而就在萬達股東大會結束後的幾天，一則新聞引起了火箭妞的注意：
通州一售樓處被圍，數十名業主要求退房，原因是從去年8月到現在，房價由4萬多降到了兩萬多。
中國房地產市場的病態造就了太多賭徒。
經濟天氣不好，出貸方開始收緊自己的錢袋，過度下注的賭徒就需要大量的資金來拯救自己的賭注。但是賭徒尚能願賭服輸，那麼這些購房者呢？
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