TOP50門檻增高45%，跑馬圈地中加速階梯分化
走過182天，2018年已經行完半程，迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間裡，房地產市場風險與機會並存，限售、限價、融資收緊，但房企的規模化熱情還在。
從“觀點指數·2018年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100”來看，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。
具體而言，2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的門檻值分別為2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02億元，時隔一年上述門檻值均進一步提升。其中，同比增長速度最大的主要為TOP5、TOP20、TOP50，同比增速達到40%以上。
當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目，達到近60%，位列所有階梯之最。這也說明，行業分化正在加劇，小型房企的競爭更為殘酷，稍不留神就會成為被洗牌一方。
細分到每個月，各個TOP階梯的單月銷售情況不盡相同，其中1月、2月和4月表現不甚理想，環比增速基本為負數，其餘的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。這主要受到春節以及房企積極去化，加快現金迴流等因素的影響。
從每個層級來觀察，除2月外，TOP5房企在過去6個月中基本保持環比正增長，其中增長速度最快的是在3月，增長速度為27.62%；其次，在所有階梯房企中，環比增長速度最大的出現在3月，被TOP50房企奪得，同比增速超過50%。同樣可以注意到的是，2018年5月，在其他階梯房企均表現平平時，TOP50後房企逆市上揚，錄得33.83%的優異增長表現。
在這股行業分化浪潮中，雖然小房企奮力拼搏，但是從榜單數據來看，房地產行業集中化程度在進一步加深，大中型房企的規模逐日遞增。
回到行業整體銷售緩慢上行甚至滯漲的現實，小房企的市場份額正在被更大房企搶奪或者瓜分。可以預見的是，2018年TOP100榜各階梯的門檻會進一步提升，TOP50或者上升至500億元，而所佔份額也將大幅度上漲。
目標完成超30%，年內房企或擴圍至28家
2018年伊始，就有不少房企設立全年銷售目標，從上半年的完成情況來看，雖然面臨很多困難，但是從完成比率來看，今年將是不少企業超常發揮的一年。
觀點指數隨機抽取的31家樣本企業中，目標完成率最大的來自三盛，超過70%。若按照其2017年下半年銷售佔全年57.86%的比重保守計算，該房企年內銷售額將達到602.97億元，超過350億元年度目標近252.97億元。
在上述房企中，超過12家房企的目標完成率達到50%以上，目標完成率處於40%-50%之間的房企數量最多，達到15家，佔比接近50%；目標完成率低於30%的房企數量為零。需要注意的是，上半年俊發集團完成218.39億元。
2018年1月11日，俊發招攬原陽光城總裁張海民加盟，重啟新節奏。相比2013年的千億目標，如今俊發更加穩健。按照這樣的速度，或許將超額完成“2019年地產板塊銷售額500億元”的銷售目標。
所有31家樣本房企中，尤為值得關注的是恆大。截止2018年上半年，恆大全年5500億的銷售目標已經完成超過50%，作為今年銷售前三強中唯一提出銷售目標的企業，自然舉手投足間都賺足市場眼球。
若按照去年下半年銷售佔全年實際銷售額的51.28%來算，恆大今年銷售額將在6300億元左右。當然，面對碧桂園以及萬科的壓力，恆大年內實際銷售金額也將充滿更多想象。
需要注意的是，從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年的經驗，這些都是年內衝擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”將進一步擴圍，同比增長88.23%。
按照這樣的速度，或許可以期待一下，2019年實現合約銷售1000億元的房企將超過60家，在TOP100榜單中佔比超過一半。
從TOP20房企來看，也誕生了上半年的種子選手。以中國金茂為例，2017年末銷售規模在行業中排名31位，經過半年上升7位，位列14。
2018年上半年，中國金茂合約銷售金額為717.62億元，同比增長接近200%。在今年3月的業績會上，中國金茂首席執行官李從瑞曾透露，2018年簽約目標將由原來每年銷售增長保持30%，提速到“未來三年保持50%的複合增長率”，2018年正式衝擊“千億陣營”，並表示2020年要實現2000億元的目標。
土地購置增速由負轉正，三四線城市受追捧
國家統計局公佈的數據中，2018年1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，1-4月份為下降2.1%；土地成交價款3522億元，增長16.0%，增速提高2.4個百分點。
放長到近26個月來看，2017年房企的土地購置情緒高漲，土地購置面積每月累計增長均為正數，其中2017年1-11月累計增速為16.3%，土地購置面積為22158.24萬平方米，達到近兩年新高。
進入2018年，在去槓桿的金融現實下，監管部門出臺一系列政策，管控房企融資，控制債務規模，而房企最為倚重的銀行貸款也開始收緊。
不少銀行對借款的房企設定兩條基準線，一個是堅決不碰長週期項目，而且對於房企拿地的樓板價較高的，測算有風險也避而遠之；另外豪宅項目的開發貸堅決不碰。有業內人士透露，甚至設立更高門檻的銀行也不在少數，“過去是隻對百強房企放貸，現在他們給企業放款的時候會看行業前三十名”。
再加上2017年房企集中搶佔土地資源，也在一定程度上推高了土地價格。雖然過去一年中，政府出臺了限地價政策，在一定程度上延緩地價上漲態勢，但是對比過去，土地價格不可謂之“便宜”。
上述種種因素，都讓上半年房企的土地購置漸趨理性。不過需要注意的是，2018年1-5月土地購置面積增速累計增速由1-4月份的-2.1%轉正，達到年內新高，為2.1%。在一二線土地成交“限制”增多的大環境下，三四線城市的土地成交量持續走高，也直接扭轉了這一波的土地購置增速。
不過，即使三四線熱度持續，但是一二線城市土地市場依舊是房企的首選。
另外，國家統計局數據顯示，2018年1-5月房地產開發企業房屋施工面積684991萬平方米，同比增長2.0%，增速比1-4月份提高0.4個百分點。其中，住宅施工面積469770萬平方米，增長2.5%。房屋新開工面積72190萬平方米，增長10.8%，增速提高3.5個百分點。
從近26個月的單月數據來看，2018年上半年房地產新開工施工面積波動上漲，其中2018年1-2月、3月、4月以及5月的單月同比增速分別為2.95%、17.79%、2.9%和20.5%，累計增速則為2.9%、9.7%、7.3%和10.8%。
被掐住的資金“咽喉”，快週轉置換騰挪空間
不管是拿地漸趨理性還是加速開工，其實都繞不開房企目前面臨的融資困境。
在中國人民銀行6月12日公佈的最新數據中，5月份社會融資規模增量為7608億元，比上年同期少3023億元，對比4月社會融資規模15604.75億元則腰斬。其中，委託貸款、信託貸款和未貼現的銀行承兌匯票等均全線縮水。
更早之前，房企最為倚重的銀行貸款也開始被一堵再堵。
6月20日，審計署接連幾份審計報告也對“四證不全”問題加大審計力度，讓銀行信貸機構在面對房地產融資問題時更加審慎。同時，也釋放另一個信號，即未來銀行表外資產流向房地產，將受到更加嚴厲的監控和打擊。
這樣的現實，也讓開發企業不得不加快週轉速度，以回籠現金流。
統計數據顯示，2018年1-5月，房企到位資金再次回升，達到62003億元，同比增長5.1%，創下今年以來的新高，單月增速則達到17.4%。需要關注的是，所有到位資金中定金及預收款超越國內貸款的比重，在佔比最大，達到32.45%。同時，增長速度亦是最快的，達到12.7%。
從“觀點指數·2018年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100”也可以看到，資金鍊承壓的現實下，房企去化意願強烈，加速銷貨，實現現金迴流。上述銷售20強中，上半年同比增速在50%-100%之間的達到35%，增長率位於10%-30%的房企最多，達到25%。
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