住宅小區那些事兒
是各位小夥伴比較關注的話題
業主委員會成立難怎麼破？
小區停車位如何分配？
小區公共收益歸誰所有？
物業維修基金如何防止被挪用？
這些問題最終都要通過
物業管理條例 來落實
深圳經濟特區物業管理條例
公開徵求意見
5月30日，深圳市人大常委會針對《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例》）公開徵求意見。該《條例》目前已經過深圳市政府常務會議討論通過，即將進入人大審議程序，各界可於2018年6月19日前反饋意見。
但隨著社會的發展
特別是近年來物業管理糾紛問題增多
那這次深圳物管條例修訂草案
又有哪些值得關注的？
業委會候選人
或無須“雙過半”即可當選
問題現狀
按照現行規定，所有業委會成員都要“雙過半”才能當選。但由於現實中不少業主參與熱情不高，這一當選要求較難達到，造成了業主大會成立難問題，業委會成立比例低。同時，現行規定也缺乏對業主大會、業委會行為監督的可操作性規定。
擬解決方案
《條例》此次首先將降低業主大會和業主委員會的成立門檻，擬採用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選。而未能選出或足額選出的，採用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，保證業委會能夠有效成立。但近五年內受過刑事處罰或者近三年內因違反治安或物業管理法律法規受到行政處罰的人員不得擔任業委會候選人。
城中村可成立物業管理自制機制
問題現狀
“城中村”普遍存在環境衛生差、配套設施不完善、難管理等問題。城中村的建築物產權構成複雜且絕大多數未作產權登記，不屬於《物權法》所規定的“物業”範疇，城中村的“業主”構成亦十分複雜。
城中村除少量統建樓實施圍合管理外，其餘違法建築基本處於分散自建狀態，難以進行物業管理區域劃分。再如在管理主體上，現行物業管理由業主或業主大會委託物業管理，而城中村可能涉及政府、原村集體以及購房人、建房人等主體。
擬解決方案
因此，《條例》擬採用授權條款，僅規定原村集體可以參照條例成立物業管理自治機構，具體辦法由區政府另行制定。
停車位等共有產權歸全體業主所有
問題現狀
由於《物權法》和國務院《物業管理條例》對物業管理區域內共有建築和設施的權屬規定較為原則，深圳不動產登記部門也未對共有部分進行全面產權登記，物業小區業主共有部分權屬始終處於模糊狀態。
這導致從前期物業服務開始，部分物業服務企業從開發商手中承接並管理物業小區後，通過出租車位（車庫）和架空層，經營配套設施和電梯廣告等方式謀取利益，脫離了“接受業主委託對物業共有部分進行管理維護”的本質，引發業主與物業公司、開發商之間的衝突。
擬解決方案
《條例》此次對此增設專章，擬明確將物業管理區域內的道路、綠地、建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等均屬業主共有，並針對市民爭議極大的“停車位（庫）使用、管理”問題作出規定。
在保證一套一位的前提下，每套業主最多隻能購買、受贈、租賃兩個車位、車庫。物業管理區域內的車位、車庫只能出售、附贈、轉讓給本物業管理區域內的業主。
此外，《條例》擬規定新建住宅物業區域內的供水、排水、供氣、供電、通信等專營設施應當移交給市政專營單位管理養護。
業主共有資金賬戶
可以這樣來管理目前即使成立了業主大會，由於無法取得統一社會信用代碼，無法開設賬戶和管理自有資金，共有資金只能統一放置在物業服務企業賬戶，導致現實中物業服務企業侵佔、挪用業主共有資金的情形時有發生。
擬解決方案
針對呼聲極高的“業主大會開設獨立賬戶”問題。深圳經多次向住建部、國家發改委等部門請示彙報並獲得支持後，《條例》擬規定業主大會成立後由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委託物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。
共有資金包括專項維修資金、物業服務費以及共有物業收益等。在使用範圍上，除專項維修資金外，共有資金主要用於支付物業服務費用、業委會委員津貼及相關人員的工資、稅費等，增值方式僅限於組合存款或依法購買國債，不得用於其他投資。同時，共有物業和共有資金的管理與使用辦法只能由業主大會決定，且不得授權業主委員會決定。
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