梅州作為一個經濟、交通均欠發達的四線城市，近年來卻備受品牌房企的矚目。奧園、保利、融創、敏捷及富力等多個品牌房企均悄然入駐。不足三個月的時間，“地王”新高再度被刷新。不僅如此，在品牌房企如日中天的競爭中，梅州市的招拍掛也頻頻“破億元”。
此外，《中國經營報》記者在走訪過程中瞭解到，作為一個不限購的四線城市，雖然沒有高壓的樓市環境，但仍有不少項目存在問題。在住建局的官網上，不少業主投訴保利江南和府項目存在預售證未批先售等違規現象，項目銷售人員稱此事屬特例。在奧園梅江天韻項目記者嘗試瞭解五證一書公示情況，然而其銷售人員稱不予公示。
然而，就在多樓盤現“銷售亂象”的同時，梅州樓市正在不斷的湧入“新勢力”，房價也直線上揚。梅州市為何頻頻受到眾多品牌房企青睞？這背後有哪些價值優勢？帶著這些疑問記者實地調研，試圖起底這“暗流湧動”的梅州樓市。
品牌房企“爭地戰”
近幾年，眾多品牌向梅州蜂擁而至。
2015年，奧園進駐梅州拿地建設奧園·半島一號項目；2016年6月恆大拿地進駐，建設恆大御景半島項目；2017年初，保利落子梅州，拍下梅州江南PM-B16074地塊，建設保利江南和府項目；同年9月30日，敏捷地產以4.3億元競得梅州梅縣區商住用地，首次進入梅州。
這意味著，在近三年的發展過程中，作為四線城市的梅州，也逐步發展成為眾多品牌房企爭奪的“聚寶盆”。
有分析指出，隨著一二線城市嚴控，開發商拿地難度空前加大。一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動了部分三四線城市的當地行情，刺激了開發商拿地熱情。而對於開發商自身而言，儘管資金壓力逐漸顯現，但由於庫存去化效果較好，企業拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風險低的三四線成為必然。
事實上，梅州的房價，也在近兩年有了“突飛猛進”的上漲。數據顯示，2016年梅州城區商品房銷售成交均價高達5345元/平方米，同比2015年1~11月的4998元/平方米，漲幅約為6%。
2017年梅州城區均價更是“高冷”， 從9月至12月的梅州城區房價動態表上可以看到，梅州城區均價在8000元/平方米以上的樓盤有10個，最高的已破萬元大關。其中江南均價為8042.9元/平方米，江北則為8321.03元/平方米，梅縣區稍低，但也到了6213.64元/平方米。
新樓盤近一年的漲幅與“地王”頻現不無關係。
2017年梅州拍出“天價地王”，保利以13.8284億元總地價刷新了梅州招拍掛的地價紀錄。8月29日，保利集團以樓面地價4201元/平方米、土地單價11595 元/平方米（772萬元/畝）、總地價13.8284 億元競得，溢價率高達176 %。成交總價及樓面地價均刷新該區域土地成交紀錄。
此外，在9月28日，敏捷地產也以總地價4.2913億元、樓面地價2566元/平方米競得梅縣區扶大高管會所裡村PM-B17056號塊地，值得注意的是，該地溢價率高達224.3%。
樓盤違規銷售
記者在梅州各樓盤項目走訪發現，由於該地區樓市政策並無被限價或限購，與一二線城市高壓的樓市政策不同的是，此地購房投資環境較為寬鬆。隨著眾多品牌房企拿地進入白熱化階段，違規售樓亂象卻屢屢曝出。
日前，記者在住建局官網瞭解到，保利江南和府曾存在預售證未批先售的違規情況。
據住建局官網舉報內容稱，侯先生在今年2月22日與保利江南和府·江南苑簽訂了4棟A單元的《認購書》，但截至3月底也沒收到任何銷售籤合同的電話。他在住建局官網上也沒查到4棟A單元的信息。
住建局在接到舉報後調查發現，保利江南和府確實存在未取得商品預售證，以認購形式向購房人擅自預售的違規行為。對此，梅州市住建局責令保利（梅州）房地產開發有限公司進行整改，並立即停止該項目違規預售行為，對已違規收取的款項，及時退回業主。
保利方面回應住建局稱該情況是銷售人員的個人行為，但涉及的問題也嚴重暴露出公司現場管理的不足，隨後保利對相關銷售人員進行嚴厲處罰，並聯系客戶進行退換定金。
記者在實地走訪瞭解實情，項目銷售人員向記者坦言該情況純屬特例。“當時涉及這個預售證未批先售的情況是特殊情況，目前一切銷售合法合規，必須預售證批下來才能**銷售。”
此外，記者還在奧園梅江天韻走訪發現，該樓盤疑似未做五證一書的公示等情況。記者在看完奧園梅江天韻樣板房後，銷售人員向記者表示目前可交定金進行**。記者詢問五證一書是否有做公示，但得知記者並無意向**後，銷售人員稱五證一書並不做公示。
就上述涉嫌違規的詳情，記者致函保利房地產（集團）股份有限公司以及中國奧園地產集團股份有限公司想進一步瞭解情況，奧園集團表示，“梅江天韻項目五證一書公示材料在現場銷售中心獨立區域一直有公示，住建局市場科分別在2018年1月23日、3月23日、4月25日、5月21日及5月31日就項目公示情況做過五次例行檢查，檢查結果均為合格。”
奧園方面回覆稱，該項目五證一書公示材料在現場銷售中心區域一直有公示，現場銷售人員說辭均經過嚴格考核，經現場盤查，不存在“銷售人員表示五證一書並無作公示”的常識性錯誤表述。而保利方面則未做進一步回覆。
開發商尋求熱土
作為粵東地區的價值窪地，梅州之所以能成為眾多品牌房企聚焦的“聚寶盆”，實現房價穩步上揚，與其高速增長的生產總值也不無關係。據梅州統計局數據顯示，2015年至2017年梅州市實現地區生產總值（GDP）分別為955.09億元、1045.56億元與1125.82億元，同比上年增長分別高達8.6%、7.5%與6.8%。
為何開發商如此熱衷梅州，並頻頻拍下地王？對此，記者採訪了幾家進駐梅州的開發商。其中，奧園集團對梅州的樓市發展態度樂觀，“現階段粵東市場尚處於價值窪地，對於粵東地區的佈局，奧園將以梅州為基地，在周邊五華、大埔、潮汕地區等周邊三四線城市積極拓展項目。”奧園方面表示。
富力地產也向記者表示，隨著一線熱點城市競爭加大，三四線城市的交通基礎設施逐漸完善，三四線城市銷售顯示出強勁勢頭，“粵東以梅州為中心，具有較強的戰略地位，近年來積極推進城市化、城市提質擴容，也為富力城佈局梅州提供了前所未有的機遇。”
中原地產首席分析師張大偉認為品牌房企要做大規模，只能往三四線城市去發展。“一二線城市各種限制性的樓市政策太多了，迫使品牌房企往三四線城市拿地發展，並且在三四線頻頻拿下地王的情況來看，會推動三四線城市房價新一波的上漲。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向記者表示，大城市拿地的約束非常多，房企拿地方面有壓力。房企會對比拿地機會和成本，進而積極進入此類三四線城市拿地。“三四線城市在購地方面的約束相對較少。”
此外，嚴躍進還指出，從產品線的角度看，房企十分願意到三四線城市拿地。“大城市土地交易中，大部分其實是租賃型用地，所以拿地的可選擇面較少。而中小城市中，拿地的可選擇面較多，基本上是住宅用地為主。”
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