2018年上半年，房地產表面上火熱，一定程度上可以理解為管制型政策創造的虛假繁榮，限價製造了短缺，並導致大量潛在需求的提前釋放，真實的市場壓力並沒有表面所呈現的那麼嚴峻。
實際上，從更加市場化的二手房市場來看，重點城市的二手房市場處於總體穩定、局部分化的階段，市場已經處於趨弱的通道，下半年來看，支撐市場上行的因素都在趨弱。整體穩定的市場為政策的退出提供了相對安全的環境。
1、除少數城市外，多城市場總體平穩並不“火熱”
第一，從更加“市場化”的二手房市場來看，重點城市市場並不“火熱”，處在低位小幅復甦、向正常水平靠攏的階段。
新房市場受限價、限籤影響數據並不能反映真實情況，從鏈家覆蓋的重點16個城市的二手房成交量來看，2017年3月密集調控以來市場經歷了大幅降溫—低位企穩—向上修復三個階段，2018年上半年交量環比2017年下半年增加20%左右，月均水平是2017年3月的一半左右。
第二，重點城市的二手房市場在趨穩中也呈現分化，穩是主基調。
從成交量看，上半年二手房市場比較活躍的城市有西安、重慶、瀋陽等，市場比較平穩的城市有北京、武漢、南京、濟南、廣州等，市場趨於降溫的城市有上海、成都等。
從房價看，上半年二手房均價明顯上漲的城市有西安、重慶、瀋陽等，價格比較平穩的城市有北京、濟南、武漢、南京、廣州等，價格下跌的城市有上海。
綜合來看，西安、重慶、瀋陽等弱二線城市二手房市場比較活躍，其他城市市場保持平穩或略有回落。
2、部分市場熱度相對較高的城市來自於政策推動的“表面繁榮”
第一，2018年上半年二手房市場熱度相對較高的城市主要是政策環境相對寬鬆或有對沖政策的弱二線城市，後續持續上行的動力不足。
第二，政策推動的的表面繁榮除了指向性不一致的調控（限購限貸+人才吸引，供應不足+新增供應傾向保障房），還有新房市場限價的溢出的預期刺激。
“限價”是目前調控的重要手段，調研顯示重點二線城市均存在一定程度的一二手倒掛情況，極低的中籤率使得部分真剛需但缺乏渠道(茶水等尋租費)被迫轉向二手市場，同時極低的中籤率也使得市場焦慮、恐慌和房價上漲預期的情緒加重。
3、以北京為代表，市場的回暖是被壓制需求的正常釋放，不是市場持續大幅升溫的開端
第一，在市場、政策和季節因素推動下北京市場出現了“始於剛需、換房輪動”的升溫。
2018年上半年全市二手房成交量在9萬套左右，較2017年下半年增長76.3%，同比2017年上半年增加22.1%。市場在嚴厲政策下的回暖來自於調控後壓制需求的正常釋放，從成交結構來看，總價400萬以下的成交量在2017年四季度開始出現明顯增長（2017年年末價格累計跌幅15%左右，年末一般為成交集中期），換房背景下總價400萬以下房屋的業主變為400-700萬標的的客戶，帶來市場的輪動，疊加學區房政策帶來5月成交量達到階段性高點。
第二，市場的升溫是正常的，且後期不具備繼續升溫的基礎。
2018年上半年月均成交量在1.5萬套左右，1.5萬套對於北京來說是相對穩定的水平，不意味著市場過熱。且在認房認貸不放鬆的情況下，換房的槓桿空間受限導致市場輪動的節奏受阻（700萬以上的二次改善中高總價難以集中成交），隨著學區政策效應的邊際遞減、後期市場將走向平穩，下半年月均成交量將保持在1.2-1.5萬套/月的水平，並不是一個會引發價格明顯上漲或者下跌的量級，整體較為平穩。
第三，一段時間內一定會有一部分人需要買房，這是一個一定會發生的事件，政策難以抵抗這一“成交中樞”，從數據指標來看就是“千人購房率”。
即使政策嚴厲一旦有觸發點（時間、季節、預期等）需求就會釋放，以北京為例大概每年都有15-20萬家庭需要在二手市場上購房或者換房。
4、下半年市場的上升動力趨弱，整體來看下行壓力大於上行動力
第一，居民端房貸利率維持上行態勢。
4月全國首套房貸款平均利率上升至5.56%，相當於1年期基準利率1.28倍；同比上升了23 %。二套房平均貸款利率也持續上浮，本月躍升至5.91%。1-4月M2累計同比增速為8.3%，社會融資規模累計增速為10.5%，預計今年貸款利率仍有可能緩慢上行。
第二，企業端融資繼續受到抑制。
房地產到位資金增速持續下滑，1-4月累計增速2.1%，國內貸款增速下降1.6%，銀行貸款下降6.1%，非銀機構貸款增速下降到25%左右。由於市場銷售的總體減弱，1-4月個人按揭貸款同比下降6.7%。在去槓桿的情況下，企業端的融資渠道繼續承壓。
第三，棚改貨幣化高位放緩。
今年棚改的計劃數量為580萬套，比去年有所下降。1-4月份 PSL累計新增3570 億元，同比增長44.5%。貨幣化安置比例依然尚未明確，棚改資金支持力度的加大或難以轉化為需求端的直接刺激，如山東在2018 棚改計劃中提出取消貨幣化安置獎勵。1-4 月PSL 新增規模增速呈現逐步放緩趨勢，未來資金支持力度可能下降。2018 年4 月，財政部、住房和城鄉建設部聯合發佈《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，未來棚改資金來源或主要來源於地方政府，並且專款專用，地方貨幣化安置意願可能受到一定程度的影響。未來通過PSL 監控棚改資金支持力度的有效性可能降低，未來貨幣化安置力度預計保持穩中回落。
第四，人才引進政策和學區房政策的刺激效用衰減。
從成都、天津等城市的經驗看，人才引進政策造成的市場需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯：在“海河英才計劃”發佈當週，天津鏈家二手房成交量環比大幅增加283%，此後則逐周下滑，且已回覆到人才政策發佈前水平。北京學區房的政策效用也在減弱，西城區成交量在5月初衝高後開始下降，後期降幅大於全市平均水平。
5、限制帶來更多的限制，限價政策可以適時推出
第一，政策看似頻繁堵漏，但是其實是一個不合理政策帶來的問題為下一個政策埋下伏筆。以成都為例，限價政策為515調控埋下伏筆，帶來市場預期的大幅波動。
以成都為例，其實在2017年四季度二手房市場已經開始自然回落，成都鏈家成交量在9月高點後開始出現持續下滑，新增客源量也連續四個月下滑，市場自然降溫的回落趨勢十分明顯。2018年年初限價房的入市導致購房者狂熱搖號、各種尋租亂象出現，導致515調控政策的出臺，政策看似“堵漏”，但其實也傷害了剛需且一定程度上帶來更多的漏洞和更大的監管難度。
第二，管制型調控帶來了一系列問題，且邊際效應不斷遞減，“限價”等非市場化的政策應該有序退出。
違背市場規律的調控往往難以達到調控的初衷，且“限價”這種管制型調控被證明弊大於利，不退出只會帶來更多的問題和政策跟進、更多的“漏洞”和更大的監管難度，目前其實市場化的二手房市場已經較為平穩，具備限價適當鬆動或者退出的條件。
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