2018年上半年，房地产表面上火热，一定程度上可以理解为管制型政策创造的虚假繁荣，限价制造了短缺，并导致大量潜在需求的提前释放，真实的市场压力并没有表面所呈现的那么严峻。
实际上，从更加市场化的二手房市场来看，重点城市的二手房市场处于总体稳定、局部分化的阶段，市场已经处于趋弱的通道，下半年来看，支撑市场上行的因素都在趋弱。整体稳定的市场为政策的退出提供了相对安全的环境。
1、除少数城市外，多城市场总体平稳并不“火热”
第一，从更加“市场化”的二手房市场来看，重点城市市场并不“火热”，处在低位小幅复苏、向正常水平靠拢的阶段。
新房市场受限价、限签影响数据并不能反映真实情况，从链家覆盖的重点16个城市的二手房成交量来看，2017年3月密集调控以来市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，2018年上半年交量环比2017年下半年增加20%左右，月均水平是2017年3月的一半左右。
第二，重点城市的二手房市场在趋稳中也呈现分化，稳是主基调。
从成交量看，上半年二手房市场比较活跃的城市有西安、重庆、沈阳等，市场比较平稳的城市有北京、武汉、南京、济南、广州等，市场趋于降温的城市有上海、成都等。
从房价看，上半年二手房均价明显上涨的城市有西安、重庆、沈阳等，价格比较平稳的城市有北京、济南、武汉、南京、广州等，价格下跌的城市有上海。
综合来看，西安、重庆、沈阳等弱二线城市二手房市场比较活跃，其他城市市场保持平稳或略有回落。
2、部分市场热度相对较高的城市来自于政策推动的“表面繁荣”
第一，2018年上半年二手房市场热度相对较高的城市主要是政策环境相对宽松或有对冲政策的弱二线城市，后续持续上行的动力不足。
第二，政策推动的的表面繁荣除了指向性不一致的调控（限购限贷+人才吸引，供应不足+新增供应倾向保障房），还有新房市场限价的溢出的预期刺激。
“限价”是目前调控的重要手段，调研显示重点二线城市均存在一定程度的一二手倒挂情况，极低的中签率使得部分真刚需但缺乏渠道(茶水等寻租费)被迫转向二手市场，同时极低的中签率也使得市场焦虑、恐慌和房价上涨预期的情绪加重。
3、以北京为代表，市场的回暖是被压制需求的正常释放，不是市场持续大幅升温的开端
第一，在市场、政策和季节因素推动下北京市场出现了“始于刚需、换房轮动”的升温。
2018年上半年全市二手房成交量在9万套左右，较2017年下半年增长76.3%，同比2017年上半年增加22.1%。市场在严厉政策下的回暖来自于调控后压制需求的正常释放，从成交结构来看，总价400万以下的成交量在2017年四季度开始出现明显增长（2017年年末价格累计跌幅15%左右，年末一般为成交集中期），换房背景下总价400万以下房屋的业主变为400-700万标的的客户，带来市场的轮动，叠加学区房政策带来5月成交量达到阶段性高点。
第二，市场的升温是正常的，且后期不具备继续升温的基础。
2018年上半年月均成交量在1.5万套左右，1.5万套对于北京来说是相对稳定的水平，不意味着市场过热。且在认房认贷不放松的情况下，换房的杠杆空间受限导致市场轮动的节奏受阻（700万以上的二次改善中高总价难以集中成交），随着学区政策效应的边际递减、后期市场将走向平稳，下半年月均成交量将保持在1.2-1.5万套/月的水平，并不是一个会引发价格明显上涨或者下跌的量级，整体较为平稳。
第三，一段时间内一定会有一部分人需要买房，这是一个一定会发生的事件，政策难以抵抗这一“成交中枢”，从数据指标来看就是“千人购房率”。
即使政策严厉一旦有触发点（时间、季节、预期等）需求就会释放，以北京为例大概每年都有15-20万家庭需要在二手市场上购房或者换房。
4、下半年市场的上升动力趋弱，整体来看下行压力大于上行动力
第一，居民端房贷利率维持上行态势。
4月全国首套房贷款平均利率上升至5.56%，相当于1年期基准利率1.28倍；同比上升了23 %。二套房平均贷款利率也持续上浮，本月跃升至5.91%。1-4月M2累计同比增速为8.3%，社会融资规模累计增速为10.5%，预计今年贷款利率仍有可能缓慢上行。
第二，企业端融资继续受到抑制。
房地产到位资金增速持续下滑，1-4月累计增速2.1%，国内贷款增速下降1.6%，银行贷款下降6.1%，非银机构贷款增速下降到25%左右。由于市场销售的总体减弱，1-4月个人按揭贷款同比下降6.7%。在去杠杆的情况下，企业端的融资渠道继续承压。
第三，棚改货币化高位放缓。
今年棚改的计划数量为580万套，比去年有所下降。1-4月份 PSL累计新增3570 亿元，同比增长44.5%。货币化安置比例依然尚未明确，棚改资金支持力度的加大或难以转化为需求端的直接刺激，如山东在2018 棚改计划中提出取消货币化安置奖励。1-4 月PSL 新增规模增速呈现逐步放缓趋势，未来资金支持力度可能下降。2018 年4 月，财政部、住房和城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，未来棚改资金来源或主要来源于地方政府，并且专款专用，地方货币化安置意愿可能受到一定程度的影响。未来通过PSL 监控棚改资金支持力度的有效性可能降低，未来货币化安置力度预计保持稳中回落。
第四，人才引进政策和学区房政策的刺激效用衰减。
从成都、天津等城市的经验看，人才引进政策造成的市场需求释放是短期的，政策的效果边际减弱，天津最明显：在“海河英才计划”发布当周，天津链家二手房成交量环比大幅增加283%，此后则逐周下滑，且已回复到人才政策发布前水平。北京学区房的政策效用也在减弱，西城区成交量在5月初冲高后开始下降，后期降幅大于全市平均水平。
5、限制带来更多的限制，限价政策可以适时推出
第一，政策看似频繁堵漏，但是其实是一个不合理政策带来的问题为下一个政策埋下伏笔。以成都为例，限价政策为515调控埋下伏笔，带来市场预期的大幅波动。
以成都为例，其实在2017年四季度二手房市场已经开始自然回落，成都链家成交量在9月高点后开始出现持续下滑，新增客源量也连续四个月下滑，市场自然降温的回落趋势十分明显。2018年年初限价房的入市导致购房者狂热摇号、各种寻租乱象出现，导致515调控政策的出台，政策看似“堵漏”，但其实也伤害了刚需且一定程度上带来更多的漏洞和更大的监管难度。
第二，管制型调控带来了一系列问题，且边际效应不断递减，“限价”等非市场化的政策应该有序退出。
违背市场规律的调控往往难以达到调控的初衷，且“限价”这种管制型调控被证明弊大于利，不退出只会带来更多的问题和政策跟进、更多的“漏洞”和更大的监管难度，目前其实市场化的二手房市场已经较为平稳，具备限价适当松动或者退出的条件。
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