標準排名與《投資時報》聯合發佈“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜（2014）”。其中，“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。
湖北兩城入榜：宜城“鬼城指數”為0.42，咸寧的“鬼城指數”為0.48。
這一榜單選取了排名靠前的50個城市。據榜單負責人稱，這些城市基本符合標準排名對於“鬼城”、“空城”的判定標準，即城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5。按照這一指標體系，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。
這個標準的理論依據來自國家住建部的佔用地標準—每一平方公里建成區容納1萬人口。榜單負責人表示，根據此標準，標準排名以城區人口與建成區面積的佔比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，並將這一數值稱為“鬼城指數”。
比如，一個城市的建成區面積為100平方公里，按照佔用地標準，這個城市容納的城區人口應該為100萬人，如果目前該城區僅有50萬人，而該城市對外來人口的吸引力並不強的話，短時間內難以達到100萬人的容納量，就很可能淪為“鬼城”、“空城”。
面對可能出現的大量“鬼城”、“空城”有關部門開始控“鬼”。國土資源部近期下發了《關於推進土地節約集約利用的指導意見》。國土部規劃司司長董祚繼向媒體表示，目前城市新區擴張問題比較嚴重，“今後我們將嚴控城市新區用地，能不批就不批”。
過去五年中國新建了50個溫州城
“鬼城”的出現與中國城市過去五年來的擴城大躍進有關。國土資源部2013年的一項調查顯示，全國391個城市的新區規劃人均城市建設用地197平方米，已建成區人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。
規劃新城新區已成為難以遏止的地方衝動。今年4月21日，據國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，90%的中國地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的七八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現象頻現。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年調查了12個省區的156個地級市和161個縣級市。調查發現，90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外，12個省會城市一共規劃建設55個新城新區，有一個省會城市甚至要新建13個新城區。
榜單負責人透露，根據他們的研究發現，2008年到2012年五年間，中國設市城市的建成區面積增加了0.97萬平方公里，相當於新建了50個溫州城（截至2012年底，溫州建成區面積為204平方公里）。如果以城市建設用地面積來算，結果將更加驚人。
過去十年，中國正進入城市急劇擴張的時期。中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍表示，當一個國家城市化水平達到30%至70%，就意味著其已擺脫起飛期，進入發展期，城市規模急劇擴張，也就有必要進行城市擴建了。但對中小城市而言，盲目擴建並不妥當。
該榜單課題組蒐集了全國657個設市城市過去五年中的建成區面積數據，在此基礎之上計算出“中國城市過去五年年均擴城率排行榜（2014年）”，並最終截取了排名在前50位的城市。進入年均擴城率前50的城市中，大多為楊保軍所稱的中小城市。
榜單負責人表示，據統計，中國城市過去五年的年均擴城率為5.34%。而在年均擴城率榜單中位居前十位的城市為廣東汕尾、江蘇南通、海南三亞、內蒙古通遼、四川達州、寧夏吳忠、四川瀘州、山東德州、山東濟寧、福建泉州。
據中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉劍平透露，2000年—2010年十年間，全國城鎮建成區面積擴張了64.45%。而這一趨勢正在由省會城市向地級市以及縣級市下沉。標準排名的擴城率榜單進一步驗證了此現象。
如果以過去五年中國城市建成區增加面積的絕對值來計算，排名前十的基本都為特大城市或大城市，符合中國城市化進程規律。這十個城市分別為：重慶、蘇州、東莞、烏魯木齊、廣州、北京、合肥、天津、長春和大連。
北上廣深等一線城市引領一批二線省會城市佔據了此榜單的主要位置。這說明，未來中國新型城鎮化的主力依然會是這些特大城市和大城市。經濟活力和對外來人口的吸引力是這些城市建成區面積不斷擴大的重要因素。
標準排名的研究同時發現，吉林、常熟、雞西、十堰、雙鴨山、潮州、平涼、延吉、丹江口、滿洲里等十個城市，在過去五年當中建成區的面積增長几乎為零。這從另一個角度說明，這些城市過去五年間缺乏經濟增長活力。
5.34%的擴城率或致50座“鬼城”
目前中國尚未從立法層面對城市規模概念進行定義。但2010年，一個新的對城市規模判定的標準獲得了學界認可：人口50萬以下的為小城市，50萬~100萬的為中等城市，100萬~300萬的為大城市，300萬~1000萬的為特大城市，1000萬以上的為巨大型城市。
仇保興在國家住建部副部長任內曾呼籲，中國城市規劃絕不能步美國後塵即大幅降低單位土地面積上的人口密度，造成嚴重的能源、生態、耕地等資源的浪費。他稱，中國人口眾多，必須選擇緊湊型城鎮的發展模式，堅持每一平方公里建成區1萬人口的佔用地標準。
根據國家住建部這一佔用地標準，城市規模也可以按照建成區面積大小來定義，即建成區面積50平方公里以下的為小城市，50~100平方公里的為中等城市，100~300平方公里的為大城市，300~1000平方公里的為特大城市，1000平方公里以上的為巨大型城市。
按前述的擴城面積，過去五年，中國設市城市的城區人口僅增加了0.35億人，以住建部一平方公里建成區容納一萬人的城市標準，新建的0.97萬平方公里需要容納0.97億人，這意味著，仍有0.62億的人口容納缺口，當然也意味著將有一批城市成為“鬼城”。
根據這一標準，榜單最終選取了排名靠前的50個城市，其城區人口與建成區面積的比值均低於0.5或稍微高於0.5，意味著中國未來可能會出現近50座“鬼城”。
榜單負責人稱，他們的研究發現，媒體報道過的昆明、鄭州、天津等地“鬼城”、“空城”現象或為短時間的現象甚至假象，更準確而言，應該是這些城市的新城區發展處於過渡期，以這幾個城市的經濟活力和城區人口總量來看，未來不太可能成為“鬼城”、“空城”。而媒體關注的鄂爾多斯、威海、三亞等城市的“鬼城”、“空城”現象，按照該榜單標準，的確屬於“鬼城”、“空城”範疇。在上榜的一些旅遊城市中，外來人口多為遊客，無法形成支撐當地經濟社會發展的穩定力量，其城市擴張很可能導致“鬼城”、“空城”現象。三亞的“候鳥城市”現象便說明了這一點。
“鬼城”現象已經引起了國家有關部委的注意。國土資源部近期下發了《關於推進土地節約集約利用的指導意見》。去年以來，國土部配合發改委等部門研究制定了《城市新區設立審核辦法》。國土部規劃司司長董祚繼向媒體表示，目前城市新區擴張問題比較嚴重，“今後我們將嚴控城市新區用地，能不批就不批”。
按照相關要求，今後國土部將嚴格核定各類城市新增建設用地規模，適當增加城區人口100萬~300萬的大城市新增建設用地，合理確定城區人口300萬~500萬的大城市新增建設用地，從嚴控制城區人口500萬以上的特大城市新增建設用地。
“鬼城”是怎樣建成的
目前國內輿論對“鬼城”的判斷方式主要有兩種：一是媒體記者實地探訪，以數天黑後亮燈數目或入住率為標準；二是號稱“鬼城”博士的獨立學者杜猛與8848城市研究院的“鬼城現象指數”，以開發區或樓盤建成後3年入住率或使用率不足30%為標準。
標準排名希望從更大的空間或時間維度上，以國家住建部的佔用地標準來衡量一座城市成為“鬼城”的可能性，而非僅僅關注於一個局部的樓盤、小區或者開發區、新城新區在短時間內的走向。
《投資時報》邀請國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬、國家發展改革委員會中小城市發展研究中心主任文輝、王志綱工作室戰略研究院資深研究員王放，解讀中國城市“鬼城”指數排行榜，探討“鬼城”形成原因，尋求城市去“鬼”化路徑。
三四線城市成為“鬼城”重災區
標準排名製作的《中國大陸城市“鬼城”指數排行榜（2014）》，主要依據國家住建部的佔用地標準—每一平方公里建成區1萬人口，試圖從人口與建成區面積的佔比來衡量一個城市是否可能成為“鬼城”。
易鵬指出，“鬼城指數”值得關注，但這個指標很難直接反映造成“鬼城”的原因，需要和其他指標結合才能反映出問題所在。
文輝則認為，這一指標可以作為靜態指標在一定程度上反映一個城市的“空城”、“鬼城”現象之嚴重程度。根據日本新城建設經驗，一座新城從規劃建設到真正形成需要三四十年的時間。衡量“空城”和“鬼城”，可再補充一些動態指標以觀察趨勢的變化。比如每年新增人口數、土地開發強度等。另外還要把季節性城市、旅遊型城市與“空城”、“鬼城”進行一定的區分。
他表示，更嚴密的研究還包括通過時相變化（燈光指數）來劃分“空城”、“鬼城”，比如國外一些中心城市，到了晚上就成了“空城”、“鬼城”，國內一些開發區也有這種現象。
文輝指出，媒體報道的天津、昆明、鄭州等這些大城市及其周邊的“鬼城”現象只是暫時的，因為新城建設需要有一個完善的過程。總體來說，這幾個城市都是區域內或省域內首位度比較高的城市，城市發展基礎好，公共服務水平高，對周邊區域的輻射能力強，在快速城鎮化進程中對農業轉移人口的吸引力和吸納力較強。
易鵬也認為，天津、昆明、鄭州的空城現象可以稱為“暫時鬼城現象”。這三座城市綜合實力強，發展潛力大，多年被壓抑的城市化需求得到了有效的釋放。其次，這也是政府和市場共同作用的結果。當然，政府和市場的作用比例在不同的城市可能有所不同。
王放表示，一些中心城市的周邊地區出現“鬼城”問題，短期內有超前現象，不會存在很多問題。這些“鬼城”扮演了城市群中的組合城市角色，若政府引導得當，補充和承接中心城區功能，有望及早返回“人間”。
“從榜單可以看出，重災區是三四線城市。這些城市自身產業吸引力不強，但城市擴張催生了很多新區、新城，城市人口容量與城市擴張率不匹配，忽略了城市發展的常識性規則，導致這些城市的新區、新城‘鬼城’現象頻現。”王放說。
“鬼城”區域性特點明顯
根據“鬼城”指數排行榜，易鵬分析了鬼城指數偏高地區的區域發展共性。
在華東地區，浙江省以6個城市領先，江蘇兩個，福建1個。江浙地區是城市化比較發達的地區，從建成區來看，已經完成大城市連綿帶建設，一個成熟的大都市帶、本地的城市化已經完成。但“鬼城”的存在，說明長三角長期存在大量的勞動人口移動，這些人口為長三角的經濟繁榮作出了極大的貢獻，卻永遠不屬於這個地區，不能在本地消費，不能被當地吸納。從這個方面看，這些城市的包容性不夠。
值得注意的是，在上海和北京的世界城市影響力對比方面，上海對周邊江浙地區的影響力最大，但在全國的影響力北京最大。這從一個側面說明，上海及長三角地區中心城市對中國經濟的帶動作用與其實力不相配。解決這一地區的“鬼城”現象問題，需要城市更多的包容性增長，而不是剝削式的增長和排外式的城市化。
東北地區是計劃經濟時代的老工業基地，多是計劃經濟下發展出來的城市，在市場轉型中沒有能夠充分把握和理解市場。這些地方的“鬼城”，往往都是政府規劃形成的，城市規劃往往帶有“拍腦門、拍胸脯、拍屁股”風格，超出市場容量，造成過剩、失衡。
在“鬼城”指數排行榜中，有兩類城市比較典型。一類是以三亞和威海為代表的旅遊休閒城市，另一類是以榆林和鄂爾多斯為代表的資源開發型城市。
西北地區的上榜城市多是資源型城市。內蒙古的幾個上榜城市往往是暴富之地，出現“鬼城”現象，是房地產過度發展的必然結果。中國老百姓理財的可靠渠道很少，只能把錢投到住房上，這無形中增加了“需旺”的現象。當然，這也是民間資本與政府控制能源投資博弈的結果，犧牲的是房地產。
而在山東省，海濱旅遊地產供給極度過剩，但是旅遊地產市場需求不足，中國人的支付能力和消費需求都達不到海濱度假的水平。同屬于山東省的煙臺和威海兩市，在旅遊地產方面競爭激烈，差異化發展不足，出現“鬼城”現象不足為奇。
“解決旅遊城市‘鬼城’問題，除了市場發育和消費引導，中國人的素質教育和提升也很重要。”易鵬補充說。
在河南，上榜的周口、許昌都是農業地區，這兩個城市的中心度不夠，吸納能力不強，因此造成“鬼城”現象。安徽的三個上榜城市，出現“鬼城”也是同樣原因。
西南地區的“鬼城”，則主要是旅遊地產過度開發而旅遊服務業整體發展滯後導致。
“鬼城”如何“還魂”
王志綱工作室戰略研究院資深研究員王放認為，存在問題的新城—即人們所說的“鬼城”—可以通過重新定位在城市發展中的角色進行“去鬼化”。
她指出，現有的城市化拉大了城市化骨架，但是裡面沒有導入人口的內容，“鬼城指數”偏高的地區，應在兩方面“補課”。一方面，新城應為宜居城市的升級版。當今城市發展已步入宜居時代，人們對生活環境要求越來越高，中心城市承載力有限，在新城應植入宜居城市理念，可有效紓解老城人口。簡單的搬遷政府、搬遷學校，並不足以促進人口聚集。另一方面，新城應為產業提質增效的新平臺，吸引上下游產業人口的集聚。
其中，讓“鬼城”重返人間，應主要發揮“兩商”—即產業運營商和生活配套服務商—的推動作用，從原來政府主導變成由市場化專業力量來主導，通過運營商整合產業上下游資源，做強做大產業核心競爭力。此外，各種商會和行業協會也是值得關注和借重的市場化力量。
此外，應發揮生活配套服務商在新城升級中的作用。新城建好之後沒有人氣，根本原因是生活配套服務功能無法滿足人們的基本生活需求。
諸多新城既已投資建設，就要尋找相應解決方法，儘量減少損失。正如安邦諮詢首席研究員陳功先生所言，任何城市空間都可以用一定的數據指標加以框定和衡量，人們可以通過這些數據來衡量並且評估一個城市的發展模式，分析其產業環境，檢討和體味城市的宜居性。中國需要構建一套具有人本主義的理想城市發展模型。對此，我們希望有更多理性、建設性的聲音出現。
▲內蒙古二連浩特鬼城指數 0.07
▲廣西欽州鬼城指數 0.26
▲西藏拉薩鬼城指數 0.28
▲甘肅嘉峪關鬼城指數 0.32
▲江西井岡山鬼城指數 0.33
▲山東威海鬼城指數 0.36
▲內蒙古錫林浩特鬼城指數 0.37
▲浙江嘉興鬼城指數 0.39
▲寧夏石嘴山鬼城指數 0.4
▲海南三亞鬼城指數0.4
▲甘肅金昌鬼城指數0.41
▲廣東惠州鬼城指數0.42
▲湖北宜城鬼城指數0.42
▲寧夏吳忠鬼城指數0.42
▲江蘇常熟鬼城指數0.42
▲浙江義烏鬼城指數0.43
▲安徽滁州鬼城指數0.44
▲河北承德鬼城指數0.45
▲廣東中山鬼城指數0.45
▲浙江衢州鬼城指數0.45
▲浙江麗水鬼城指數0.45
▲黑龍江伊春鬼城指數0.46
▲浙江紹興鬼城指數0.46
▲黑龍江大慶鬼城指數0.47
▲廣東茂名鬼城指數0.47
▲河南周口鬼城指數0.47
▲新疆克拉瑪依鬼城指數0.47
▲湖北咸寧鬼城指數0.48
▲內蒙古鄂爾多斯鬼城指數0.49
▲廣東肇慶鬼城指數0.49
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