在十三屆全國人大一次會議上，李克強總理公佈了2018年的棚改開工計劃——580萬套。儘管與預測的600萬套有所降低，但是難度依然不小。2018-2020年被稱為“棚改攻堅期”，不僅因為這三年的完成情況直接關係到能否兌現改造約1億人居住環境的政治承諾，更是因為這三年的棚改項目大多是難啃的硬骨頭。
難點主要在拆遷環節。
拆遷戶有著各自不同的訴求和擔憂。有的對故土留戀不願意搬遷；有的擔心拆遷環節不透明、不公正，自身利益會受損；有的害怕安置工作跟不上，新家難住上；有的想借拆遷“發家致富”，惡意抗拒……諸多因素造成政府和項目實施主體工作開展難度大，進展慢，週期長。
拆遷已經成為棚改項目成敗的關鍵。
在確保拆遷戶利益的前提下，為了儘可能減少拆遷時間，各地都在積極探索新的棚改模式。其中，不少模式和方法具有很強的借鑑意義。本文將從流程創新、實施過程創新、模式創新和政策創新四個方面，介紹各地的棚改新玩法。
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昆明俊發模式：先遷後拆，流程創新
棚改工作流程一般分為八個步驟：
通常，按照上述流程按部就班的進行，棚改項目不會出現大的問題。但在實際操作中，往往會出現拆遷戶搬出後，政府和實施主體就規劃方案再次研討，或者安置房建設滯後等情況，造成拆遷戶拆搬入安置房時間較晚。若長期得不到解決，將進一步加深拆遷戶的不穩定情緒，由此引發的群體事件不在少數。
針對這一問題，雲南俊發地產在張官營棚改項目中給出了新的答案。
張官營位於昆明市盤龍區，背靠盤龍江，是昆明二環路以內最大的城中村之一，佔地面積321.56畝，，擬拆遷總建築面積達33萬平方米，涉及拆遷戶487戶，大中企業（商戶）36家。
昔日張官營，今日俊發濱江俊園
原本張官營改造項目也是希望採用先過渡安置，再快拆快建的一般模式推進。但是，在徵詢拆遷戶意見時，多數居民不同意這一做法。在盤龍區政府的協調和啟發下，俊發地產打破常規，提出了“先安置、先搬遷、後拆遷”模式。回遷房設計了13種戶型，面積從35-126㎡不等。同時先期就規劃有佔地26.5畝、設置36個班的盤龍小學濱江校區，以及佔地8.2畝、設置18個班的幼兒園。
提前搬進回遷房、多種安置房戶型選擇、教育資源優先配套，在這些優厚的條件面前，拆遷工作開展的異常順利。2008年12月27日，張官營片區城中村改造一期安置房動工建設，2010年9月1日交房。張官營城市更新項目不到3年時間就接近尾聲，並且做到了零上訪、零投訴。
“先安置後搬遷”對於改善拆遷戶居住環境，建立拆遷戶、政府和實施主體三者間信任，以及縮短拆遷事件方面都存在積極作用。深圳市甚至將“優先建設用於安置回遷業主的建築”寫入了城市更新實施文件中。
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通州模式：陽光操作，過程創新
拆遷工作中最難的部分是取得拆遷戶的信任。由於涉及到切身利益，拆遷戶最怕政府、實施主體和拆遷戶代表暗箱操作，損害普通拆遷戶的利益。
為此，各地政府採取了搖號選房、信息公開、結果公示等“陽光工作方式”。而北京通州區潞城鎮棚戶區改造項目更是將“陽光操作”標準化、制度化，成為“通州模式”。
“通州模式”主要表現在三個方面：
首先，從工作機制上下功夫。潞城鎮棚改項目創造性的制定了“六方認定”和“五審五公示”工作方法。六方主體單位（項目實施主體、潞城鎮政府、村集體、拆遷公司、測繪公司、評估公司）共同對被拆遷人、新老宅基地、宅基地面積、被安置人、經營面積等五個方面的信息進行審定，六方達成一致後共同簽字確認，不得單方面更改。同時，事項信息公示三天無異議後才能作為補償依據。審計、法務人員全程列席監督，過程全錄像，並保留音視頻檔案備查。六方中最重要的村集體由村支部書記、村長、黨員代表、村民代表、有威望的老人等五人小組代表。公示信息中特意把五人小組自家的公示內容標紅，便於老百姓監督。
其次，從程序上杜絕暗箱操作。拆遷服務機構人員信息全員公示；測繪、評估、拆遷人員與機關幹部、村工作人員混合編組、執證上崗、同進同出、全程錄像，最大程度擠壓徇私空間。
最後，從技術上保證精準施策和細節管理。通過信息技術手段，潞城鎮棚改項目的簽約排序時間精確到千分之一秒，實現競爭性簽約選房的精準化。建立局域網，通過數據和音視頻傳輸，做到工作部署和信息反饋的實時同步。同時，對工作現場進行實時監控，便於第一時間發現問題並及時解決。
北京市通州區潞城鎮棚戶區改造項目共佔地15平方公里，涉及17個村、9300戶、戶籍人口2.5萬人，總投資358億元。這樣規模的棚改項目一期僅用13天、二期僅用19天，就順利完成了100%的簽約、拆除和選房。全程零滯留、零訴訟、零上訪。
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貴州模式：三變改革，模式創新
棚改項目主要涉及三方主體：拆遷戶、政府和社會投資人。三方的核心訴求不同，政府希望通過棚改改善居民生活水平；拆遷戶希望實現個人或家庭資產的快速增加；社會投資人希望實現項目投資回報的最大化。在實施過程中，三方都希望自身訴求得到最大化的滿足，博弈在所難免。時間成本也主要耗費在這裡。
而貴陽市政府開展的“三變”改革，有望從模式上尋求突破。
“三變”改革即資源變資產、資金變股金、市民變股民。
具體來說，由社區主導，成立市民經濟合作組織，鼓勵拆遷戶將房屋、土地、地上構築物等資產進行價值評估後全部或部分入股市民經濟合作組織。同理，政府平臺公司依法依規配置的公共資源使用權也可在評估後入股市民經濟合作組織。拆遷戶、政府將各自的資源變為資產，入股棚改項目公司。
另外，選擇貨幣補償的拆遷戶可將全部或部分補償資金入股市民經濟合作組織。政府將棚改補助資金量化到政府平臺公司或社區經濟合作組織。拆遷戶、政府將各自的資金變為股金，入股棚改項目公司。
最後，拆遷戶還能將自己擁有的資源、資產、資金、技術、知識產權等通過市民經濟合作組織入股棚改項目公司。
貴陽市“三變”改革可以簡單理解為政府平臺公司和拆遷戶的“項目跟投”模式。這一模式至少有四點好處：
一、對於政府而言，棚改項目費用並未增加、核心訴求能夠得到滿足，同時還能從項目的二級開發裡獲得額外收益，有更多的資金投入到民生改善上。
二、對拆遷戶而言，有了一個通過地產項目短時間放大個人資金和資產的機會，尤其是房地產價格持續上漲的城市，投資風險就更小了。
三、對社會投資人而言，這是一個政府鼓勵的“融資渠道”，可以用更少的錢撬動更大的項目，投資槓桿被進一步放大。
四、開發週期有望得到極大的縮短。在“三變”模式下，拆遷戶的意願和配合度都有望得到提升，從而大大縮短拆遷環節的時間。
“三變”模式將三方關係轉變為利益共同體，最大限度的統一了三方的核心利益。而貴陽市目前也已經明確將雲巖區、南明區、花溪區、烏當區、白雲區、觀山湖區和輕軌沿線作為“三變”改革重點區域。
4
深圳模式：區分規則，政策創新
目前，絕大部分的地方政府並未對棚改、舊改、城中村改造、舊區改造等做嚴格的區分。然而，舊城改造、城中村改造、舊區改造中的很多項目本質上是地塊價值再挖掘，屬於城市更新的範疇。而棚戶區改造更多是排出居民居住隱患，提升居住環境的民生工程，時間緊迫性也強於城市更新。因此，兩者有交集，但並不完全相同。
基於城市更新與棚戶區改造的差異，深圳市政府率先對兩者做了區分，並各自制定相應的政策規則。同時，深圳的棚改政策有著自己的特色。
深圳棚改模式特色主要體現在四個方面：
一、政策適用範圍不同。深圳的棚改主要指使用年限20年以上的城市老舊住宅。其他地區傳統意義上的國有工礦、國有墾區不在棚改政策適用範圍內。
二、項目實施模式不同。深圳棚改工作只能由各區政府主導，以人才住房專營機構為實施主體，其他企業也可以參與，但多作為一級土地開發的政府服務提供方。而其他地區的棚改工作有政府主導模式，也有社會企業主導模式。
三、拆遷后土地的用途不同。深圳棚改項目土地在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求後，住宅部分除用於搬遷安置住房外，剩餘全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售並舉。人才住房由人才住房專營機構持有或回購，項目建設的保障性住房由區政府回購。而其他地區的棚改項目很多采用一二級聯動模式，剩餘土地多用於商品房或商品住房的開發。
四、增加強制拆遷規定。當簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，深圳市區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋徵收。
深圳市棚改政策將針對對象縮窄，讓項目更加純粹。有意排除房企，減少利益主體，讓項目更加簡單。而強制拆遷規定成為制約“釘子戶”和解決房屋產權不明問題的最後武器。
從深圳市棚改政策可以看出，深圳市政府清晰的將棚改定位為民生項目。因此，保護公共利益和確保棚改工作按計劃有序進行成為最核心要務。
拆遷工作並沒什麼討巧的地方。要想順利完成，取決於前期是否對各方利益做通盤考慮，由此制定清晰的規則，並讓各方充分理解；後期是否細緻認真，操作透明，各方完完全全按照規則辦事。做到這兩點，拆遷也就不是件難事了。
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