配合房價漲跌最主要的兩大因素是供需關係和貨幣政策，在房價高企的今天，我們說供需關係尤其是剛性需求在大城市漸漸變弱了，大家之所以對買房還有如此熱情，恰恰不是因為居住需求而是因為投資需求，
因為房子的投資屬性強，也就是說買房能賺錢、買房能賺大錢是本輪房地產市場爆發不可忽略的因素。貨幣政策作為房價整體走勢的決定性因素，對房地產價格的影響非常重要。關於貨幣政策，我們說四個指標，第一個指標是M2，也就是目前貨幣總量的代稱。我們普通人感知M2最好的方式不是房價上漲了多少，而是物價上漲了多少。比如在2000年，一碗蘭州牛肉拉麵的價格是4元，今天大概是24元，2000年M2總量是13萬億，今天的貨幣總量大概是160萬億，物價上漲了5倍，M2上漲了十幾倍，但由於今天的物質已經大大超過20年前，所以M2漲幅高於物價漲幅很正常，但不管怎麼說，M2和物價的漲幅正相關性非常強。
M2與房價關係也很密切，房價10年10倍的漲幅和M2的漲幅接近，房子像一個貨幣的蓄水池，雖然物質極大豐富，物價有些上漲，但還是有不少錢進入了蓄水池。所以每次看到新聞某個發改委的貪官被抓，家裡搜出2個億現金，大家都會開玩笑說該官員為抑制通貨膨脹、為抑制高房價做出了很大貢獻，應該從輕處罰。
第二個指標是M1，M1與短期的資產價格在中國主要是房產價格關係極大，比如2016年末，M1同比增長21%，說明2016年是資產價格主要是房產價格大漲的一年，大家可以通過下圖發現。M1增速大，說明資金非常活躍，在我國如果資金非常活躍，在價格闖關失敗後就只有一種情況，房價暴漲，再比如2009年我國房價大漲的時候，年末M1增速是32%。
影響房價的第三個指標是基準利率。基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。一般普通民眾把銀行一年定期存款利率作為市場基準利率指標，銀行則是把隔夜拆借利率作為市場基準利率。
2008年，全球遭遇重大金融危機，各國陷入不同程度的危機，我國股市崩盤，樓市下跌3成以上，0首付、負首付房源到處可見，深圳作為資本市場最發達的城市樓市下挫近4成。緊接著國家為刺激經濟，出臺了4萬億計劃，5次降息，給了市場非常明確的信號，而且還開啟了無錨印鈔。中國所有刺激計劃如果有效一定表現在樓市上，緊接著房價開始暴漲，09年不到一年時間房價在中國大大小小城市幾乎是全部翻倍。同樣的故事發生在2015年，2014年中國經濟明顯疲軟，出口疲軟、投資疲軟、內需拉動緩慢，為刺激經濟，開啟了降準降息加大馬力釋放貨幣的老辦法，2016年全國熱點城市漲幅都接近1倍，2017年省會城市除了烏魯木齊和拉薩等實在沒有需求的城市也發生了大幅度上揚。
第四個指標是存款準備金率。存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的，是繳存在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準備金佔其存款總額的比例就是存款準備金率。打比方說，如果存款準備金率為7%，就意味著金融機構每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的存款準備金，用於發放貸款的資金為93萬元，倘若將存款準備金率提高到7.5%，那麼金融機構的可貸資金將減少到92.5萬元。
存款準備金率和利率基本是同步的，是中央銀行對商業銀行信貸調控的三大工具之一。中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力，從而間接調控貨幣供應量。準備金率提高，貨幣乘數就變小，從而降低了整個商業銀行體系創造信用、擴大信用規模的能力，其結果是社會的銀根偏緊，貨幣供應量減少，民眾從商業銀行取得的貸款就減少，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減。存款準備金率對市場行為影響是長期且深遠的，當時並不會有太大反應，但卻可能影響未來3-5年的市場行為。下圖是對房價的影響，我們結合利率的規律，2008年開始連續的降準降息，讓資產價格猛漲，2016年貨幣放水疊加政策刺激，也讓房價著實大漲了一把。
不過不管這四個因素的哪個因素，都是綜合性的。M1具有明顯的滯後性，而利率和存款準備金率的影響又不能在市場中及時體現，對市場的影響存在滯後性。回到今天，M1、M2增速完全回到新常態，我國現在施行積極的財政政策以及穩健的貨幣政策，貨幣大放水的可能性幾乎為零，也就決定了房價不會發生報復性上漲，或者即便發生了報復性上漲也會回落到上漲之前的水平，比如北京在2017年公佈供地計劃後房價再次發生報復性反彈，上漲之後隨著貨幣政策的收緊房價回落到2016年國慶水平。
無論國內外，在貨幣收緊的收縮期，資產價格都沒有發生過大幅度上漲。也就是說，房子作為一種不折不扣的投資品，與貨幣政策關係非常大，貨幣放水，房價暴漲，比如1993年，比如1999年，比如2009年，比如2016年，都是在貨幣放水後的第二年或者當年年底房產價格發生井噴。而在貨幣緊縮的1995年，2004年，2014年以及今天，房價不僅不會暴漲，反而會平穩甚至下跌。
我們就說我們最熟悉的這次，2015年，央行5次降息5次降準，直接導致流動性氾濫，如此多的貨幣在各個投資者手中蓄勢待發，樓市尤其是在大城市改善性、剛性需求強的城市率先爆發，降低首付、改變二套房認定法則、容易貸款這些有關錢的政策是導致中心城市房價爆發的重要原因，也就是說，
放開房子金融性屬性才是房價暴漲的元兇。如果首付比例不變、稅費體制不變、貸款和今天一樣困難、二套房認定法則也和今天相同，縱然政策再刺激，房價也沒有暴漲的基礎。暴漲之後漲既成為漲價的原因，又成為漲價的結果，於是漲聲一片，緊接著板塊輪動、全民覺醒，2017年的貨幣化安置，繼續推動著房產價格的步步攀升。2018年，情況則大不相同。
恆大前段時間開始了全國88折的促銷行為，這是開發商降價跑路的老大哥，是最有覺悟開發商率先判斷拐點的市場化操作手段。緊接著，沒有真正人口支持且貨幣化安置規模小的城市，降價跑量將成為開發商標準性動作。
毫不誇張的講，房產正在淪為2線投資品，如果沒有正確的投資姿勢和理念，衝鋒只能陷陣，衝前去就有可能成為這一輪週期的最後一棒。但在我國，對於普通人最無奈的事情莫過於沒有好的投資品，如果房產都淪為2線投資品，1線投資品真不知道是什麼，因此，我還想再寫一篇文章，沒有優質投資標的才是當下資本市場最危險的信號。當然，也正是因為房產淪為2線投資品，今天房產投資才有向專業化方向邁進的可能性。
來源：美房網深圳站（meifang-sz）
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