5月16日，國家發展改革委新聞發言人孟瑋表示，粵港澳大灣區發展規劃綱要正在制定過程中，相關政策措施將成熟一項推出一項，很快會出臺實施。
這也標誌著粵港澳大灣區建設正式落地，開始打造世界級城市群和國際一流灣區。粵港澳大灣區是指由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群，是與美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區比肩的世界四大灣區之一。粵港澳大灣區面積達5.6萬平方公里，覆蓋人口達6600萬。那麼，大灣區有哪些投資機會呢？
首先我們從政府報告裡看一下各城市的規劃定位：
根據各城市的定位不同，我將大陸九城分為四個梯隊，分別是：
第一梯隊：廣州，深圳
第二梯隊：佛山，東莞
第三梯隊：惠州，中山，珠海
第四梯隊：江門，肇慶
接下來，我將逐一對梯隊裡的城市進行投資價值的分析，先從序列最低的第四梯隊開始說起。
第四梯隊：江門，肇慶——粵西和大西南的門戶
首先我們先來看一下這哥倆，在強手如雲的大灣區裡，江門和肇慶確實顯得實力有些稍弱，也沒有什麼非常亮眼的特色價值可言。從政府對他們的規劃也能看出來，“樞紐”“門戶”很明顯就是想通過這兩城來加強大灣區和西南地區的聯繫，實現資源和人員的合理流動，通過大灣區的繁榮來帶動西南地區的經濟發展。只是起到了一個溝通的作用，政府也沒有想過在當地扶植產業發展經濟之類的。那面對這樣的定位，這兩城還有投資價值嗎？我認為是沒有的。
判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。下面給一張人口流動的表格，大家自行判斷一下：
注意江門和肇慶，人口淨遷移為負，說明人口還是處於流出狀態。大家可能會說這是之前的數據，大灣區計劃落地後這種狀況可能會改變。 我想並不會，至少未來幾年短期內不會。首先“粵港澳大灣區戰略”是一個長期計劃，短短數年並不會使江門和肇慶發生質的改變，其次這兩個地區本身的產業狀況並不是很理想，人們普遍還是希望到粵東地區就業，就業需求這個問題也不是一下子就能解決的，所以短期來看這兩地的房價並不會發生大幅上漲的情況，原地踏步是最有可能的，因此這兩地的投資機會也就不是那麼理想。
第三梯隊：惠州，中山，珠海——生態創新城
這三城的定位是“生態創新城”，什麼意思呢？簡單點就是說，我們把家裡打掃乾淨，吸引外來投資和國際資源的導入。對於這樣的城市，我們對他們的房價通常都是看漲的，但是其中有個極端——珠海。
珠海的房價近幾年漲的太過詭異，三四萬的房價出自一個無論是人口數還是經濟實力都只能算三線的城市，房價著實跟自身的發展水平非常的不匹配。房價虛高完全是由於各地炒房客通過鼓吹珠海“環境宜居”把珠海的房價抬升到如此畸形的地步。這也苦了當地的人，拿著三線城市的工資卻要面對一線城市的房價。一
個僅僅靠“環境”卻沒有實體經濟支撐而漲起來的樓市，是非常不穩定的，隨時有可能崩塌。所以這一梯隊的三城裡，人們比較懷疑珠海的價值，不過真去一圈，珠海有珠海貴的原因，這個我們以後再講。2017年惠州GDP為3830億元，中山3500億元，從絕對數上比較惠州比中山多300多億。但從密度上來講，惠州的面積是中山的5~6倍，但GDP卻只高了300億，很明顯中山的產業覆蓋度要比惠州高得多，況且中山是承接珠江東西兩岸的區域性交通樞紐，在大灣區的戰略下，短期內房價肯定會水漲船高。從去年九城房價的漲幅也能看的出來，中山的漲幅遠遠高於惠州。
但長期來看，中山的面積始終限制了它未來的發展，我們並不能期待它如深圳那般創造一個神話般的GDP奇蹟，畢竟放眼中國也只有深圳這樣一個“特區”。而惠州由於毗鄰深圳，未來可以承接深圳的產業轉移，面積、資源、人口都很佔優勢的情況下惠州未來的樓市還是很有投資潛力的。
第二梯隊：佛山，東莞——國際製造中心
對於這兩個城市的定位，很明顯就是發揮自己的優勢產業製造業。這一梯隊的兩城不像前面兩個梯隊注重“門戶”和“生態”的戰略價值，這兩城是實打實的實體經濟價值。這對樓市意味著什麼？不需要政策支持，兩城本身便具有強大的購買力。那如果再加上“大灣區”下政策的支持呢？房價毫無疑問，就一個字——漲。那究竟誰更具有投資價值呢？我的結論是佛山。
首先，佛山的經濟實力僅次於廣州和深圳，灣區九城排名第三，要高於東莞。2017年佛山GDP為9500億，而東莞僅為7580億。其次，佛山是“雙政”在身，除了“大灣區”還有“廣佛同城”政策的支持，可以預見未來的發展速度不可謂不快。最後從上圖也能看出，去年佛山的房價漲幅遠高於東莞。
那大家可能會問，既然如此那為什麼東莞的房價要比佛山高呢？
兩個原因，其一東莞的房價高主要是因為東莞臨深，很多人由於在深圳買不起房，便把目光投向毗鄰的東莞，在東莞買房回深圳上班就成了一股流行的趨勢。因此大量資金就湧入了東莞，造成了東莞一時間房價的迅速增長。這種漲幅並不是其自身實力的體現，而是因為區位因素給他帶來的附加價值，因此並不能算它本身的真實價值。
其二，剩餘資金流問題。佛山主要對接廣州的剩餘資金流，而東莞對接的是深圳的資金流。深圳比廣州的產業密度大，資金流也就容易聚集，由於深圳面積小，產業密集，因此資金的一輪消化速度會很快，剩餘的便會流入東莞。而在東莞上一輪的還沒消化完的時候，深圳的下一輪又過來了，所以大量資金積在東莞的樓市，也是造成東莞樓市偏高的原因。而廣州的資金流速沒有那麼快，所以佛山樓市也能有時間消化這股資金。就像兩個師傅給弟子傳功，廣州是個認真負責的好師傅，會考慮到弟子能不能承受得了，量力而行。而深圳就像一個走火入魔的瘋師傅，只想把多餘的功力發洩出去，瘋狂的給弟子傳功，完全不考慮東莞的感受。東莞只能苦不堪言，只好把隔壁鄰居惠州也拉過來一起扛，而這也是惠州臨深地區房價偏高的原因。
所以，綜上考慮，第二梯隊的投資建議投資佛山。佛山的房價完全是其自身實力的體現，未來在“廣佛一城”和“大灣區”雙重光環下，樓市肯定會一路高歌猛進。
第一梯隊：廣州，深圳——大灣區的核心
廣州和深圳，兩個一線城市，作為大灣區的核心，兩城的定位也很清晰。廣州充分發揮“千年商都”的國際影響力和對外貿易產業的優勢，作為大灣區吸引外來投資和國際資源的樞紐。深圳發揮其“科技”和“金融”兩大優勢，將吸引來的投資和資源高效的加以利用，同時還可以對周邊地區進行產業轉移，以領頭羊的姿態帶動整個大灣區的經濟騰飛。一個外引擎，一個內引擎，那從房地產的角度看，哪個引擎的樓市更具投資價值呢？我的回答是深圳。
兩個方面，其一，樓市的抗壓能力。
在深圳，坊間一直流傳著一個段子：你有錢嗎？你錢多的沒處花嗎？來深圳買房子吧，我不能保證會漲，但肯定不會跌。大家莫笑，深圳樓市的堅挺度確實如此。在過去的兩年國家“限購”“限貸”等一系列政策頻出，打壓一線城市房價，廣州樓市在這樣的政策壓力下，新盤開盤價跌落到兩三萬，從此萎靡不振。但深圳無論經過多少次的政策打壓，房價始終維持在很高的水平，去年一手房成交均價高居六萬，巋然不動。深圳的樓市擁有極強的抗壓能力，“不能保證會漲但肯定不會跌”，也說明樓市投資雖然資金需求量大但是風險小。
其二，未來的升值空間。
表格中可以看出，不管是從GDP表現還是增速，未來深圳的經濟競爭力要強於廣州，但有一點，深圳不如廣州：國際知名度。廣州作為“千年商都”，自古以來就是中國對外的通商口岸，國際聲譽積累了千百年，以至於同樣作為一線城市，但是每當提起廣東省，老外們“只知有廣州，不知有深圳”。
這就是目前深圳很尷尬的境況，明明自身實力那麼強，但在國際上卻總是容易被忽視，這是因為深圳是個新興城市，是最近幾十年才發展起來的，沒有足夠的歷史積澱，所以國際知名度不高。而“粵港澳大灣區”戰略，正是深圳向世界展示自己，證明自己的一大機遇，以深圳為核心的城市帶將會成為中國的新“硅谷”，打造區域國際科技和金融中心，當國際知名度上升後，深圳將會面臨國際上大量資金的湧入，到時候深圳的樓市可能會迎來新一波的高潮。
這張圖上深圳竟然榜上無名，說明深圳的房價並沒有那麼可怕，當國際知名度提升上去以後，還有很大的升值空間。因此，看明白這點的深圳政府今年開始大批量的加大城市更新的力度，舊改項目一個接著一個，進行的如火如荼，為的就是準備迎接這一波前所未有的浪潮。
從深圳和廣州比，深圳投資價值大於廣州，當然也大於香港。作為整個世界的頭部產品，深圳的價值凸顯。
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