4月即將畫上句號，南寧一級土地市場經營用地成交僅1幅，位於興寧區侖路以東、甘泉路以北約33畝商務金融地塊。展望5月南寧土拍，已確定了4幅經營用地掛牌出讓，其中1幅約21畝的商務綜合體項目用地備受關注，該地塊位於西鄉塘客運站東側，商務辦公為主。本文帶你探析這幅地塊有何亮點。你期待哪家房企拿下？文末留言、互動交流。
【01】南寧城西4幅地塊出讓，商務綜合體備受關注
截止4月27日統計，南寧市國土局招拍掛公告已掛牌了計劃5月份出讓的經營用地共計4幅，均位於城西（西鄉塘區/高新區），包括金陵鎮鎮區商住地1幅（32畝），安吉片區秀安路西側兩幅商住地（約37畝和9.81畝），以及西鄉塘客運站東側的商務綜合體地塊1幅（約21畝）。
一起來看這幅綜合體地塊公告
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南寧市2018年第十七期國有建設用地使用權公開出讓公告
一、出讓地塊基本情況及規劃設計要求：
GC2018-017地塊位於南寧高新區大學西路南面，出讓藍線圖編號：CR0111201800005，宗地號：450107009202GB00060；實際出讓面積14130.76平方米（合21.196畝），其中含軌道控制用地2589.75平方米(合3.885畝）；土地批准用途：批發零售、住宿餐飲、商務金融用地；土地使用年限：40年。容積率＞3.0且≤3.5，建築密度≤45%，綠地率≥25%，建築高度≤100米。業態建築面積比例分別為：批發零售5%、旅館餐飲5%、商務金融（寫字樓）90%。其他要求按南寧市規劃管理局出具的《建設項目規劃設計條件通知書》（審批號：GX2018-08）和南寧高新技術產業開發區行政審批局出具的《南寧市房地產開發項目建設條件意見書》（高房開發意見書[2018]2號）規定執行。
GC2018-017地塊掛牌出讓起始價為人民幣461萬元/畝，競買保證金為人民幣2000萬元（成交後抵作等額地價款）。
估算起始總價9771.356萬元，起始樓面地價1976元/平米（由於其含軌道控制用地，這部分地價不好估算，這裡數值是將其納入起始地價中）。
從上面地塊公告看，我們可以明確幾點：
（1）項目沒有住宅物業，以商務金融（寫字樓）為主。項目涵蓋業態有商務（寫字樓）為主，佔比90%，建面達3.6萬㎡；商業、旅館餐飲各自佔比5%。減去軌道交通控制用地部分，剩餘11541.01平米（17.311畝），估算項目各物業的建面佔比，如下圖表：
（2）項目周邊交通路網、景觀資源、客流基數等都有一定優勢。項目臨近地鐵1號線西鄉塘客運站（地面是汽車站），地鐵上蓋物業，大學西路、江北大道、西寧路、羅文大道、西明大橋等路橋環伺項目；邕江景觀、濱江公園、相思湖溼地公園就在項目附近；項目周邊在建或交付的商住小區多達20個，固定住戶消費及地鐵、汽車站的穩定客流，是綜合體項目運營最好的支撐。
（3）採用價高者得的競價方式。因為沒有含住宅用地，所以該項目沒有采用“兩限一競”。
地段優勢、交通便利、地鐵物業、配套齊全、商務辦公佔比大，是這個商務綜合體項目的“第一印象”。你覺得哪家房企最有可能拿下該項目呢？對於該項目的展望，期待你來分享你的看法（文末留言評論區，互動交流）。
目前，相思湖板塊在售商務辦公產品的項目僅有“龍光玖雲著”，其推售產品以40-60平米（建面）複式公寓為主，商住、辦公均可，參考均價11000元/平米。接下來，我們簡單回顧相思湖板塊變化。
【02】回顧相思湖板塊建設，綜合體項目並不多
提到相思湖板塊，你第一想到的是什麼？
相思湖溼地公園、天雹水庫、邕江；地鐵1號線沿西段途徑、南寧學府大道——大學路的西段途徑；廣西民族大學、廣西藝術學院相思湖校區……
早在2004年2月，《南寧市相思湖新區分區規劃》獲南寧市委、市政府審批通過。
當年的“相思湖新區”，繪就與經濟、人文、居住、生態相生相融的發展藍圖，早期就吸引了騁望、中房、廣西同人置業、榮和、大唐等品牌房企紛紛進駐，開發了該片區板塊的“元老級”商品房項目。（你可記得這些小區的名字？歡迎在文末留言區點出）。
2010至2015年，中海、人和、華髮、騁望、龍光等房企在南寧土地市場重點關注相思湖板塊地塊，有的勢在必得，不惜斥資搶灘新區。
【騁望綜合體項目】2012年5月，騁望集團以近2.63億元總價拿下約106畝綜合體用地，成交地價248萬元/畝。該項目就是在建的“騁望·天璽”（備案名：天璽國際中心），於2012年11月奠基開工，集大型集中商業、江景住宅、酒店、超高層寫字樓於一體的綜合體。目前一期地塊的住宅部分基本清盤，預計明年首期交付，目前在售沿街底商，二期地塊超高層寫字樓及商場（在建），目前暫無項目官方消息釋放。
2013年，相思湖新區迎來轉折點，南寧市正式把高新區和相思湖新區合併為“大高新區”。雖然改口“大高新”有一段適應期，但印象中不論是購房者還是開發商，對於相思湖公園周邊建設的樓盤的地理定位還是“相思湖片區”，或“相思湖板塊”、或“西城”。“西城”，是最近兩年才定位的，之前更傾向把西鄉塘區，特別是大學西路沿線的區域板塊叫“城西”。
【龍光綜合體項目】 2013年10月，龍光以總價約6.86億拍下高新區石埠路南、北側地塊（三宗地組成），成交單價640萬/畝。其中，A地塊為龍光君悅華庭住宅小區，目前已交付使用；B、C地塊為“龍光·玖雲著”組團（在建，在售），土地用途為批發零售、商務金融、住宿餐飲。
2016年至2018年間，萬科、金科、綠地、招商蛇口首進高新區，龍光、榮和、盛天繼續在此深耕拓展。特別是萬科、龍光、招商、盛天、騁望等房企，在該片區板塊深耕拓展。
相思湖板塊從十年前單價5、6字頭（毛坯），到如今基本過萬元一平米（含精裝）；從剛需戶型為主，到如今剛改、改善戶型主打，進駐的房企越來越注重產品研發，打造更適合相思湖板塊居住產品。
目前該片區板塊已經匯聚了20餘個大大小小的商住小區，加之地鐵沿線，交通出行及客流保障，5月出讓的商務綜合體地塊，或吸引多家房企競買，值得期待！
該地塊及周邊在售（或待售）商品房項目位置示意圖
5月份南寧土拍，敬請繼續關注“南寧微樓市”，易居克而瑞廣西片區將帶來最及時的地塊探析、地塊盤點等乾貨推文。
圖文來源：南寧市國土資源局（出讓公告）、易居克而瑞廣西片區（點評）。哈樓良哥綜合編輯。
【頭條號：哈樓良哥】本文互動話題：
地鐵上蓋商務綜合體，是哪家房企強項？你覺得誰將參與競拍？
該項目所在板塊現狀及未來發展前期展望，談談你的看法
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