4月即将画上句号，南宁一级土地市场经营用地成交仅1幅，位于兴宁区仑路以东、甘泉路以北约33亩商务金融地块。展望5月南宁土拍，已确定了4幅经营用地挂牌出让，其中1幅约21亩的商务综合体项目用地备受关注，该地块位于西乡塘客运站东侧，商务办公为主。本文带你探析这幅地块有何亮点。你期待哪家房企拿下？文末留言、互动交流。
【01】南宁城西4幅地块出让，商务综合体备受关注
截止4月27日统计，南宁市国土局招拍挂公告已挂牌了计划5月份出让的经营用地共计4幅，均位于城西（西乡塘区/高新区），包括金陵镇镇区商住地1幅（32亩），安吉片区秀安路西侧两幅商住地（约37亩和9.81亩），以及西乡塘客运站东侧的商务综合体地块1幅（约21亩）。
一起来看这幅综合体地块公告
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南宁市2018年第十七期国有建设用地使用权公开出让公告
一、出让地块基本情况及规划设计要求：
GC2018-017地块位于南宁高新区大学西路南面，出让蓝线图编号：CR0111201800005，宗地号：450107009202GB00060；实际出让面积14130.76平方米（合21.196亩），其中含轨道控制用地2589.75平方米(合3.885亩）；土地批准用途：批发零售、住宿餐饮、商务金融用地；土地使用年限：40年。容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米。业态建筑面积比例分别为：批发零售5%、旅馆餐饮5%、商务金融（写字楼）90%。其他要求按南宁市规划管理局出具的《建设项目规划设计条件通知书》（审批号：GX2018-08）和南宁高新技术产业开发区行政审批局出具的《南宁市房地产开发项目建设条件意见书》（高房开发意见书[2018]2号）规定执行。
GC2018-017地块挂牌出让起始价为人民币461万元/亩，竞买保证金为人民币2000万元（成交后抵作等额地价款）。
估算起始总价9771.356万元，起始楼面地价1976元/平米（由于其含轨道控制用地，这部分地价不好估算，这里数值是将其纳入起始地价中）。
从上面地块公告看，我们可以明确几点：
（1）项目没有住宅物业，以商务金融（写字楼）为主。项目涵盖业态有商务（写字楼）为主，占比90%，建面达3.6万㎡；商业、旅馆餐饮各自占比5%。减去轨道交通控制用地部分，剩余11541.01平米（17.311亩），估算项目各物业的建面占比，如下图表：
（2）项目周边交通路网、景观资源、客流基数等都有一定优势。项目临近地铁1号线西乡塘客运站（地面是汽车站），地铁上盖物业，大学西路、江北大道、西宁路、罗文大道、西明大桥等路桥环伺项目；邕江景观、滨江公园、相思湖湿地公园就在项目附近；项目周边在建或交付的商住小区多达20个，固定住户消费及地铁、汽车站的稳定客流，是综合体项目运营最好的支撑。
（3）采用价高者得的竞价方式。因为没有含住宅用地，所以该项目没有采用“两限一竞”。
地段优势、交通便利、地铁物业、配套齐全、商务办公占比大，是这个商务综合体项目的“第一印象”。你觉得哪家房企最有可能拿下该项目呢？对于该项目的展望，期待你来分享你的看法（文末留言评论区，互动交流）。
目前，相思湖板块在售商务办公产品的项目仅有“龙光玖云著”，其推售产品以40-60平米（建面）复式公寓为主，商住、办公均可，参考均价11000元/平米。接下来，我们简单回顾相思湖板块变化。
【02】回顾相思湖板块建设，综合体项目并不多
提到相思湖板块，你第一想到的是什么？
相思湖湿地公园、天雹水库、邕江；地铁1号线沿西段途径、南宁学府大道——大学路的西段途径；广西民族大学、广西艺术学院相思湖校区……
早在2004年2月，《南宁市相思湖新区分区规划》获南宁市委、市政府审批通过。
当年的“相思湖新区”，绘就与经济、人文、居住、生态相生相融的发展蓝图，早期就吸引了骋望、中房、广西同人置业、荣和、大唐等品牌房企纷纷进驻，开发了该片区板块的“元老级”商品房项目。（你可记得这些小区的名字？欢迎在文末留言区点出）。
2010至2015年，中海、人和、华发、骋望、龙光等房企在南宁土地市场重点关注相思湖板块地块，有的势在必得，不惜斥资抢滩新区。
【骋望综合体项目】2012年5月，骋望集团以近2.63亿元总价拿下约106亩综合体用地，成交地价248万元/亩。该项目就是在建的“骋望·天玺”（备案名：天玺国际中心），于2012年11月奠基开工，集大型集中商业、江景住宅、酒店、超高层写字楼于一体的综合体。目前一期地块的住宅部分基本清盘，预计明年首期交付，目前在售沿街底商，二期地块超高层写字楼及商场（在建），目前暂无项目官方消息释放。
2013年，相思湖新区迎来转折点，南宁市正式把高新区和相思湖新区合并为“大高新区”。虽然改口“大高新”有一段适应期，但印象中不论是购房者还是开发商，对于相思湖公园周边建设的楼盘的地理定位还是“相思湖片区”，或“相思湖板块”、或“西城”。“西城”，是最近两年才定位的，之前更倾向把西乡塘区，特别是大学西路沿线的区域板块叫“城西”。
【龙光综合体项目】 2013年10月，龙光以总价约6.86亿拍下高新区石埠路南、北侧地块（三宗地组成），成交单价640万/亩。其中，A地块为龙光君悦华庭住宅小区，目前已交付使用；B、C地块为“龙光·玖云著”组团（在建，在售），土地用途为批发零售、商务金融、住宿餐饮。
2016年至2018年间，万科、金科、绿地、招商蛇口首进高新区，龙光、荣和、盛天继续在此深耕拓展。特别是万科、龙光、招商、盛天、骋望等房企，在该片区板块深耕拓展。
相思湖板块从十年前单价5、6字头（毛坯），到如今基本过万元一平米（含精装）；从刚需户型为主，到如今刚改、改善户型主打，进驻的房企越来越注重产品研发，打造更适合相思湖板块居住产品。
目前该片区板块已经汇聚了20余个大大小小的商住小区，加之地铁沿线，交通出行及客流保障，5月出让的商务综合体地块，或吸引多家房企竞买，值得期待！
该地块及周边在售（或待售）商品房项目位置示意图
5月份南宁土拍，敬请继续关注“南宁微楼市”，易居克而瑞广西片区将带来最及时的地块探析、地块盘点等干货推文。
图文来源：南宁市国土资源局（出让公告）、易居克而瑞广西片区（点评）。哈楼良哥综合编辑。
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