日前，廣州珠江實業開發股份有限公司（簡稱“珠江實業”）發佈公告稱，擬以“股權+債權”的形式，向廣州東湛房地產開發有限公司進行投資，投資額度不超過4億元。其中，以增資擴股形式投入股權本金0.65億元，成為項目公司股東，增資完成後持股30.23%；剩餘款項作為債權投資款，年利率12%，借款期限3年。
作為廣州第一家上市房企，具有國資背景的珠江實業近年來的業績增速相對遲緩了一些，銷售額至今仍停留在幾十億元規模。尤其在近幾年，珠江實業不僅被眾多房企“後生”超過，與另一家廣州市屬國資房企——越秀地產相比，後者也已將今年目標定在550億元，其今年1月的銷售額就接近珠江實業去年全年。
“珠江實業規模做不大的原因還在於過分注重既有項目經營。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向中國建設報表示，很多企業這兩年積極進行外部戰略投資，且具有較為清晰的產品線，所以成長性會較高，這一點值得珠江實業學習。另外，珠江實業的項目開發週期過長，也使企業容易錯過好的投資機會，需要改進。
規模增速有待突破
珠江實業的前身是廣州珠江房地產公司，是原廣州珠江實業總公司（廣州珠江實業集團有限公司的前身）的全資附屬公司，初創於1985年4月。1993年10月，珠江實業在上海證券交易所掛牌上市。上世紀90年代，珠江實業曾與廣州市城市建設開發總公司（越秀地產的前身）和廣信房產被並稱為廣州房地產市場的“三大寡頭”。
在廣州的老城區，有不少珠江實業早年開發的項目，如淘金北小區、站前路小區、松柏崗小區、昌崗中路小區等。此外，珠江實業還承建了白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣州體育館等多個廣州市地標性建築。
然而，二十年後，珠江實業卻在激烈的市場競爭中漸漸淡出人們的視野。據珠江實業近幾年的年報，2013年~2017年的營業收入分別為23.37億元、21.3億元、33.29億元、41.01億元和42.4億元。而2018年一季度，珠江實業實現營業收入7.95億元，同比下降41%。
在銷售額方面，中國建設報根據珠江實業公佈的季度銷售簡報統計出，2016年為37.75億元，2017年為39.32億元。在各大主流房地產研究機構的排行榜中，珠江實業並未進入前200名。而在其大本營廣州，研究機構發佈的一份2017年廣州房企銷售額Top30排行榜顯示，珠江實業的流量銷售額位於第30名，權益銷售額位於第29名。同為廣州市屬國資房企的越秀地產則分別位列第5和第4位；在銷售面積排行榜上，珠江實業則未進入前30名。
較低的銷售額也導致淨利潤處於低位，珠江實業近年來最高的淨利潤是2013年的4.5億元，之後再也沒能回到這個水平。根據公司年報，2014年~2017年歸屬上市公司股東淨利潤分別為2.69億元、2.87億元、3.33億元、3.6億元。與成立於1984年並於1991年上市的同時代房企萬科相比，後者2017年的淨利潤已超過200億元。
廣州知名房產專家韓世同對中國建設報表示，珠江實業上市較早，但企業還保留著國企的運作機制，企業自身對規模增長也許沒有太大期許。如果想做大做強，在規模上有所突破，應儘早引進市場機制使企業的管理更加靈活。某研究機構廣州分部的分析師也持類似觀點：“珠江實業近年來規模增速緩慢，可能是企業自身對規模化發展沒過高追求，或者是母公司沒有將其作為主力來發展。”
土儲成未來發展關鍵
“珠江實業現在最大的問題是土地儲備，它要適應招拍掛的拿地方式。”多年前就有券商分析師這樣表示。事實上，早在2013年，珠江實業的管理層就意識到這樣的問題。時任財務總監張逸波在2012年業績會上表示，公司遇到的最大困難就是土儲不足，也正在積極拓展。但目前來看，這一問題仍然存在。
近幾年，珠江實業鮮有在公開市場拿地的舉動。公司2017年年報顯示，目前有3個待開發項目，且均屬於合作開發。其中，海口市秀英區五源河休閒度假區權益佔比51%，珠江天晨項目佔比49%，位於廣州市中山四路以南、德政中路以東的JY-8地塊佔比25.95%。此外，還有6個位於廣州、長沙、海口、三亞和合肥的在建項目。根據4月底發佈的最新銷售簡報，2018年第一季度，珠江實業無新增房地產項目。
招拍掛拿地上很少看到珠江實業的身影，是因為其近年調整了發展思路。在2017年年報的競爭力分析中，珠江實業表示，公司不斷探索企業精準定位，通過鑽研房地產行業、金融行業及產品力升級的發展特徵，運用“股權+債權”配以保底回報的收購模式，為項目併購和拓展開闢新局面。
除了今年6月，珠江實業以“股權+債權”的模式4億元投資廣州東湛房地產開發有限公司。2017年，珠江實業還投資開平恆祥公司，持股40%；投資廣州市穗芳鴻華科技發展有限公司，持股49%。其中，僅債權投資一項，2017年就為珠江實業帶來0.28億元的淨利潤。
韓世同認為，珠江實業在公開市場拿地並不佔優勢，但可以憑藉國企背景抓住廣州舊改機會。根據廣州市城市更新局公佈的《廣州市2018年城市更新年度計劃》，涉及全面改造項目47個，改造面積達1987.53萬平方米。無論項目數量還是面積，都遠遠超過前兩年。不過韓世同也坦言，要想吃下這塊“蛋糕”，企業還須增強對舊改項目的操作能力。
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