廊坊全國出名的原因，是因為房價起飛，2015年開始，一個三線城市房價超越2線，達到3萬；漲幅超過1線，翻了3-5倍。不管出於什麼原因，現實結果讓投資客和剛需震驚！原因是什麼？
不廢話，先看位置。
△ 兩個巨無霸中間的廊坊
從廊坊到北京天安門，47公里；到天津老城區，67公里。在兩個超級城市中間，這種NB地段放到南方分分鐘快速發展起來。但是在過去是很艱難的。為什麼？
因為都窮，都要發展，北京要吸血找河北，天津要吸血也要找河北，廊坊是挨著他們最近的河北城市，自然被吸成了人幹。偌大個城市，人口少的可憐，都去北京打工了。
夾在北京和天津這兩個老炮兒中間，這個年輕的地級市，其實挺尷尬的。我們暫且不說北京天津吸血的事，這個不只對廊坊，整個河北都是如此。
我們看廊坊自身的條件：沒有秦皇島的海景旅遊資源；沒有唐山的天然煤礦石油資源；沒有石家莊/保定的政治地位；沒有邯鄲的文化歷史底蘊；哪怕衡水還有個衡水一中；比上不足比下還不足。
雖然緊挨著兩個大城市，但本身自己就是人家不要了撇下的，哪顧得上它。廊坊基本上沒什麼可靠的，只能靠自己。要我說在兩個超級城市中間，能活下來還活得不錯，就是本事。
接著分析廊坊，分三步。
- 基本面
- 未來發展定位和規劃
- 樓市走向
我知道最想看的是樓市走向，別急，一個個來，咱們一起全面瞭解廊坊。
二
基本面
廊坊2017年，GDP總值是2880.6億元，河北省排名第六，總量增速6.8%，11個市裡面中規中矩，不高不低，但是記得前面說的，廊坊自身條件是最弱的，基於這個前提看數據，還行。
其中第三產業的增幅全省第一，1431.8億元，增長11.5%，佔GDP總量的49.7%。這個數據說明了什麼？第三產業就是除了農業和工業之外，其他的產業。說明廊坊的發展更現代化，更符大的社會發展趨勢。
人均GDP全省第二位，僅次於唐山，意味著民富，藏富於民對本市經濟是好事，老百姓有錢才會買買買，才會拉動內需，才會持續拉動經濟發展。
另外有個數據值得說，廊坊的常住人口在持續增長，增長率位居全省第一，人才和人財開始迴流。
在2016-2030年的總規劃中，廊坊要成為Ⅱ型大城市，也就是人數要達到100萬以上，300萬以內，按照目前96萬左右的人口，還有200萬人的空間。在北京人口減負和地緣優勢的前提下，可預見的是廊坊未來一直不會缺人。
包括今年各城市的搶人大戰，廊坊因為多種原因並未參與，也沒參與的必要性。守著北京，就等著安排了。
未來發展定位和規劃
首先廊坊定位：創新型城市，環京津重要節點城市，戰略性新興產業和現代服務業聚集區，科技研發創新成果轉化引領區，京津冀全面創新改革試驗區，北京新機場國際門戶重點功能區。
詳細的可以看2016-2030年的廊坊市總規劃。說到底，最大的希望還是指望著北京拉一把，隨便給點企業學校什麼的。
說到這，回憶近幾年廊坊的利好，廊坊真是悲從心頭起。
北京：這個新機場誰要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，給大興
北京：這個大紅門誰要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，給永清
北京：這個新發地誰要？
廊坊：我要我要我要！
北京：好，給高碑店
廊坊：我……
至於更詳細的規劃，就不在這細說，有興趣的可以去看2016-2030年的廊坊總規劃。接下來說大家最關心的樓市房價。
樓市房價走向
長達一年多的調控下，廊坊市區的房價也不能倖免，和其他片區一樣持續走低趨穩。目前的二手房均價在1.7-2萬之間。住宅新房處於冷凍期，基本沒有在售的。
廊坊市共分成兩個區：安次區、廣陽區。最初只有一個安次區。在2000年的時候又成立了廣陽區，後來在廣陽區內又分出了開發區。
關於這3個區的區別，鑑於多數人不瞭解廊坊，用北京做對標：
廣陽區相當於海淀朝陽，資源傾斜，重點發展；
安次區相當於房山，面積大地也多，但大部分地區是農村，發展空間受限；開發區相當於大興亦莊後起之秀。
看地圖說話，先看廣陽區。
廣陽區
首先是廣陽區的位置，廣陽區是在廊坊的中北部，東面和天津武清區接壤，北面和大興、通州區接壤。大興新機場和通州副中心的利好都能輻射到廣陽區。
廊坊未來規劃的機場城際鐵路中的2站位於廣陽區，新開發區都是引進的高新技術產業，比如新材料環保節能有關的高附加值的企業，因為緊挨著新機場，土地稀缺，也看不上一般的企業。
開發區板塊：從圖上我們可以看出來，通州可以輻射到的是開發區板塊，集中發展高新產業，對標亦莊的方向，未來價值隨著成熟度持續增長。
開發區的優勢：
第一是廊坊去北京的高速出口離著不遠，出行方便；
第二是廊坊大學城就位於開發區。周邊樓盤開發密集，沒有新盤，二手房大部分都還沒有房本。據悉北師大附中（小學中學高中）已確定落戶，有學區考慮的可以關注這裡。
九州板塊：北京新機場這個概念在當初就有考慮過是否在廊坊，只是後來各方協調放在大興。但是廊坊約佔了三分之一的面積，就在九州板塊內。
大興新機場對應的就是九州板塊，2019年新機場起飛價值開始顯現。
九州板塊也可以說是空港板塊，並且未來更多是吸引高端企業入駐，少量供應住宅。
萬莊板塊：如圖所示，也叫萬莊新城，這個板塊的住宅集中在南部空港新城，華夏孔雀城報價20000以上，目前沒有在售的新盤。
萬莊在廊坊市的定位是要打造一個新城，獨立於市區之外，類似於天津的武清，小而美。
廣陽區老城：老城區配套成熟，發展飽和，像萬達廣場等大型商超都集中在老城，生活條件比較方便。有居住價值，但基本成熟，投資未來空間不大。
我們接著說安次區，相對廣陽區，安次區更簡單。
安次區
廊坊目前唯一的高鐵站位於安次區。
因為土地充足，近幾年的新盤基本都集中在安次區。像榮盛華夏K2等開發商拿地勢頭比較猛，位置相對廣陽區要偏，房價比廣陽區價格要低。
如圖所示，安次區的面積雖然比廣陽區大，但大部分都是農村。老城區的居住條件和廣陽一樣，配套完整，適合居住。同樣沒有在售的新樓盤。
三
接著談廊坊整體的價值和未來走勢。
因為北三縣和固安等縣城的光芒，作為大哥的廊坊市區近幾年一直很沒有存在感。即便是曾經房價也漲到了2萬多，但對比其他暴漲一倍兩倍的小弟，仍然並不突出，很多人一直沒太關注廊坊市區。
在經過1年的調控以後，我們現在再來看廊坊，就有不一樣的感受。不管是北三縣還是固安等縣城，雖然上漲速度和比例在16年突飛猛進，但經過調控之後的縮水也同樣是大幅度下降，房價大部分接近腰斬。
反觀廊坊市區，房價一樣也在縮水，但並沒有那麼大。目前二手房的均價依然保持在1.7-2萬之間，從二手房可以看出一個城市實際的價值。這就是廊坊作為市區的天然優勢，房價更具有保值性，抗跌。
漲幅雖然不是最大的，但下跌幅度是最小的。這是廊坊市區的房價保值性，那未來房價走勢呢？
四
對廊坊未來的房價走勢，我的觀點是已經到底，即將反彈。為什麼？談廊坊離不開環京，咱們放一起說。
經過18年的上半年時間，從一線開始，調控逐漸下沉到三四線。但是我們看到的現實是，三四五線的房價紛紛破萬甚至接近2萬，接近廊坊和環京重點城市的價格，這是一個非常不合理的現象！
環京的價值是公認的，不管是北三縣還是廊固永，依託通州副中心和北京新機場的輻射，發展空間和價值絕非一般三四線的城市可比。但現在的實際情況是相悖的，三四線快要超過環京了，原因是什麼？
調控，離著北京最近，也是最先領跌的，這不是廊坊可以決定的，而是北京。
不能北京調控環京瘋漲，這是打北京的臉。北京需要給一二線做表率，環京需要給三四線做表率，我這麼有價值的地方都不炒了，大家也都別炒了啊。
大白話講就是大哥說“我先幹了，你隨意”。作為小弟，你跟還是不跟？
這一輪的調控至今，很明朗的是，調控的目的不是降價，而是穩房價，逐步凍結樓市。這裡面的原因太多，不是本篇重點，就不展開講。
你作為一個哪哪都不挨著的三四線小城市的價格都1萬多快2萬了，廊坊作為環京第一市的價值就被低估了，或者說環京的重點區域統統都被嚴重低估了，只是在目前的國策房住不炒的前提下，還不到鬆綁的時候。
但是，一旦鬆綁，環京會馬上恢復它原有的價值，這是必然的事情。調控越嚴的地方，證明其價值越大。不然，西藏內蒙為啥不調控？
有人會說現在各城市都在調控啊，難道都有價值？但是看好時間節點，最先調控最嚴調控，除了一線之外，就是環京，以至於現在還有很多人拿環京暴跌說事兒，但是那已經是一年前的事了。
別的城市調控大多是大形勢下假意調控，然後開始嚷嚷著人才引進，這不就是變相解除嗎？但環京是第一個開刀的真調控，一直到現在都還在冷凍。
但是房價至今也都保持在1.5萬以上（北三縣廊坊固安），足以說明其價值，其他三四線城市限購一年試試？直接涼涼！
為什麼要調控這麼狠？因為愛有多深，下手就有多狠。
就像親爹揍的是最狠的一定是親兒子，而不是隔壁老王的小子。反之好處也是優先給自家人。把最好的東西給鄰居小孩的，那你一定姓王。
一年多的時間房價已經見底，那些想在環京置業的剛需，不買房的原因是沒有房票，而不是沒有需求。
所以才會有人說調控誤傷了剛需，才會流行類似三年後網籤的方式躲過限購。即便躲不過，也有一部分人已經在按時納稅等待滿足資質。
所以我說未來還會繼續上漲，只是在調控的限制下溫和上漲，仍然具備投資價值，只是持有時間要有心理準備，一定不是短炒。
五
廊坊作為環京第一市很低調，但並不意味著沒價值。北京近年來最有力的三個利好，通州副中心、北京新機場、雄安新區，都與廊坊轄區接壤並一體化發展。
不過也正是因為這些原因，廊坊下屬的縣城一個個都飛黃騰達，當小弟都發達了，大哥還會差嗎？悶聲發大財，這就是低調的環京第一市，廊坊！
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