如果把2018年的西安樓市比作一場世界盃球賽的話，目前上半場已然結束，下半場該如何踢？裁判是否還會有黃牌和紅牌判罰？這些都值得我們期待。安居客西安年中特別策劃《2018西安樓市下半場怎麼踢？》將從實況篇、裁判篇、替補篇、預測篇、聲音篇、競猜篇這六大板塊。帶你一起揭秘2018西安樓市下半場，本篇為裁判篇。詳情請點擊閱讀。
回顧2018年上半年，西安樓市熱度較高。尤其是在3-4月間，受市場供求關係影響，一些項目開盤甚至打出了“全款優先，按揭排隊，公積金拜拜”的口號。雖然政府在3月30日出臺了搖號政策，但是由於沒有明確搖號細則，一些開發商在搖號過程中弄虛作假，西安樓市一度處於風口浪尖之上。此外，寬鬆的落戶政策在引入人才的同時，也助推了西安的樓市熱度，據國家統計局數據顯示，西安新建商品住宅房價呈現上漲趨勢。
在這一背景之下，截止6月底，西安上半年連續3次出臺調控政策，進一步封堵炒房“漏洞”。安居客房產分析師認為，隨著住建部等7部門的聯合巡視，西安市場整頓或調控的壓力仍將持續加碼升級。
西安上半年已經發布3次調控政策
早在“五一”前後，住建部就約談了全國12個城市，要求這些城市重申毫不動搖地堅持“房住不炒”定位。西安作為被約談的城市之一，上半年連續3次升級調控政策，整個調控走勢呈現出“範圍大、頻率高、力度強”的態勢。
●搖號新政
2018年3月30日，西安市房管局發佈了《關於進一步加強商品住房銷售管理的通知》明確，意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。這是繼上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之後第6個正式出臺搖號賣房措施的城市。
●公寓限購
5月10日，西安市房管局商品房資審科發佈公告：“凡是在房產證或網籤合同文本中規劃用途或該商品房規劃用途為‘公寓’的，不論其土地用途，年限均在此限購範圍內。規劃用途為辦公，商業的，不在限購範圍內。請廣大市民不要受開發商‘40年公寓’不限購的說法所誤導，以免給個人帶來不必要的麻煩和損失。”公告發布的落款時間為2018年5月10日。雖無公章但已與房管局電話確認消息屬實，在此特別提醒各位購房者，在買公寓產品時：
1、產權年限將不再決定公寓是否限購。40年產權也可能被限購。
2、只要備案成公寓的就限購。就內部消息，西安已經有幾個40年產權的公寓被限了。
3、一定要看清楚合同中的規劃用途！如果規劃用途寫的是“公寓”的，就限購；寫的是“辦公、商用”，則不限購！
●搖號細則
2018年6月24日，為了進一步規範市場交易規則和秩序，西安市人民政府下發《西安市人民政府辦公廳關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》,通知附屬文件中對購房意向登記及搖號選號給出了綱領性指導意見。
新政策呈現五個大變化：1、單身剛需被限制，無法再限購城區買房；2、買房家庭被區別對待，分為剛需家庭、普通家庭；3、二手房“滿五滿二”改變為“滿三滿二”；4、截胡開發商搖號權，官方自行搖號；5、限制企業購買住宅，杜絕集體炒房。
調控連續升級 西安房價何時下跌？
隨著西安上半年3次調控的實施，現在房價的走勢又如何呢？
6月15日，國家統計局公佈了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。繼4月份西安11.2%的同比漲幅之後，5月份繼續保持11%的增長。由此可見，受西安搖號等新政的影響，西安房價增速已經出現減緩跡象，不過由於政策滯後效應，未來西安房價還將經過一段時間才會企穩。
根據安居客數據監控顯示，2018年上半年，西安整體房價呈現增長態勢，1月份與2月份的增長幅度不高，全市新房均價僅增長91元/㎡。
3、4月份全市房價出現了高速增長，這主要是由於西安市寬鬆的落戶政策，使得西安短時間內出現了龐大的剛需購房大軍，而由於市場上房源有限，導致市場供需失衡，一些開發商趁機捂盤惜售，哄抬房價。導致全市房價出現明顯的上漲。
不過，在3月底，政府便推出了搖號政策，西安成為全國第六個買房搖號城市，6月24日，發佈搖號細則，明確了搖號買房的流程，同時禁止企業炒房行為，為穩定西安樓市提供了有力保障。
整體來看，1月份西安全市新房均價為10532元/㎡，6月份為11132元/㎡，6個月的時間，房價每平上漲600元，較去年後半年的漲勢變小，說明政策調控的作用顯現，房價出現企穩態勢。
隨著落戶政策的實施，人口快速遷入，購房人群增加，在一定程度上導致西安樓市供應趨緊。不過根據西安市國土局發佈的數據，2018年西安計劃供應住宅用地2.1萬畝（不含西鹹新區0.38萬畝），較2017年增加42%。房管部門在年初發布的上市計劃當中，西安下半年還將有約20萬套新房上市，屆時“房荒”現象將得到緩解，市場基本能夠達到供求平衡，房價自然也將企穩。屆時，購房者可根據自身需求，理性搖號選房。
住建部等七部門將在30城打擊炒房團
另據報道，6月28日，住建部等七部門聯合發佈通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。名單中的30個城市包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
重點打擊對象有四個方面：投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。例如，投機炒房團伙操縱房價房租、捂盤惜售、捏造散佈虛假信息、製造搶房假象、哄抬房價、違規提供“首付貸”等;打擊“黑中介”暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵佔客戶資金、參與投機炒房等。
安居客分析師：下半年調控繼續加碼
安居客房產分析師認為，回顧西安的樓市調控政策，自2017年開始，連續7次升級，從限購、限貸、限售到限價！可以說，西安這兩年樓市是嚴厲調控的！但由於由於落戶放開，購買人群多了，自然會帶動價格波動。不過，目前從中央到地方，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求並舉，正成為地方樓市調控政策的重要趨勢。
目前，西安市場上，剛需購房者購房熱情高漲
預計2018年下半年樓市調控力度將全面超過上半年，預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現。特別是住建部等7部門開始的30城打擊炒房團行為，屆時，西安市場將得到進一步的穩定。
附：西安最新限購政策
西安市住房限購區域：
新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城。
限購區域內購房條件：
西安本市戶籍居民家庭總共可購買2套；非本市戶籍居民家庭，已有住房者不得再購房，無房者若能提供2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明，可購買1套。
西安買房資料準備：
1、全款買房
已婚：夫妻雙方的結婚證、身份證、戶口本
單身：身份證、戶口本、單身證明
全款買房手續：
一次性付款，一般直接到售樓處交錢就可以了（包括各種稅費的錢），剩下的售樓處可以替您辦理，就等著拿產權證可以了。
2、貸款買房
已婚：結婚證、戶口本、收入證明、單位營業執照副本複印件加蓋公章、工資卡流水（一年或者半年，銀行不同，需求不同）、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結婚證。如兩人共同借款，配偶還需要出示收入證明、單位營業執照副本複印件加蓋公章、工資流水。
單身：單身證明（單位、街道或者戶口所在地派出所出示的均可）、戶口本、收入證明、銀行流水單、身份證。
貸款買房手續：
新房：獨自去銀行面籤（帶上述資料，具體資料銷售會告訴您）。
二手房：和賣房一同去銀行面籤。
3、公積金買房
申請人身份證複印件、申請人戶口本（含首頁,戶主頁）複印件、申請人收入證明原件、申請人公積金交存證明原件、購房合同和購房首付款發票原件、已經結婚的還需提供配偶的上述材料和結婚證複印件、房屋銷售許可證複印件、土地使用證複印件。
公積金買房手續：
公積金住房貸款辦理程序：
（1）管理中心審查申請材料，符合貸款條件的，出據貸款審批表簽訂貸款合同。
（2）與擔保公司辦理擔保手續,簽訂抵押合同。
（3）與委託銀行簽訂銀行借據和委託扣款協議。
（4）管理中心委託銀行將貸款資金劃入售房單位賬戶。
（5）擔保公司為貸款人辦理房產抵押登記手續。
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