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矩不正，不可為方；規不正，不可為圓。所什麼事都是有規矩的，拆遷過程也是如此，程序如何履行、手續如何齊全、補償如何合理，這就是法律規定的意義所在。然而實踐中，拆遷方不顧法律法規而違法操作現場比比皆是，今天徵地拆遷律師團隊崔鵬為被拆遷戶們談一談拆遷過程中普遍存在的貓膩是什麼。
一、徵收主體貓膩
1、法定批准機關：
（1）農村集體土地
依據《土地管理法》第四十五條徵收下列土地的，由國務院批准：（一）基本農田（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。徵收前款（一）（二）（三）規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
即徵收集體土地批准機關：國務院和省、自治區、直轄市人民政府。只有這兩級政府具有徵收資格。
（2）國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。
即國有土地徵收機關：市縣級人民政府。
2、實施單位
（1）農村集體土地
依據《土地管理法》第四十六條規定，國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
即徵收集體土地實施單位：區縣級人民政府。
（2）國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。
二、以何名義（項目）可以拆遷
1、集體土地
依據《土地管理法》第二條規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
2、國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
二、補償的貓膩
1、集體土地房屋
（1）最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。
（2）中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。
2、國有土地房屋
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提示：中國畢竟地大物博，現行法律法規並未規定哪個地區到底補償多少，但是拆遷補償是有原則性的。國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。也就是說不論拆遷辦貨幣補償、產權置換、人頭補償，都要保障被拆遷人在同等地塊享受到原房屋面積，這也是最低補償標準，如果低就是違法毫無意義。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
不適用的，因為《國有土地上房屋徵收與補償條例》開篇就明確了，為了規範國有土地上房屋徵收與補償活動，為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋的。
實際上，現在農村集體土地上的拆遷行為還是依照的土地管理法和各地方農村集體土地拆遷政策進行的，相比國有土地上的房屋徵收，沒有一個這樣的上位法支持。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》明確規定了，在國有土地上，為了公共利益進行房屋徵收的，應該怎麼做，不能做什麼，必須做什麼，都進行了明確，各地方再分別制定政策的時候也只能在這個框架內進行完善，而農村拆遷就比較亂了，像北京，基本實行的是村民自治，由鄉鎮或村集體經濟組織成立開發公司，叫“騰退”，農民上樓，然後騰退出的土地，或者做綠化等公共利益用途，一部分作為村集體產業進行發展，農民入股，剩餘的由國家徵地、收儲，然後上市交易。這也是現在國土局進行招拍掛的國有土地的主要來源途徑。
現在農村拆遷當然也是有一個發展方向，就是向國有土地上的房屋徵收這邊靠攏，學習國有土地上房屋徵收這樣的程序、補償方式等等，這個現在北京也有實踐，還挺成功的。比如說借鑑徵收的補償方案徵求意見，選聘房地產評估公司等等。
農村集體土地上的拆遷因為所有權歸村集體經濟組織，所以，一般會施行一鄉一策，一個鄉鎮一個價格，一個補償方式。
脆殼蝸牛
您好，這是不適用的。《國有土地上房屋徵收與補償條例》，只適用於國有土地上房屋。而農村集體土地上房屋徵收適用的法律，是《土地管理法》。一般各省市自治區直轄市都有相關的法律規定，規範農村集體土地上房屋徵收補償標準。但《土地管理法》中對於集體土地上房屋補償並沒有具體的規定，因此造成農村補償標準差異較大，不公平的補償現象時有發生。如果遇到不合理的徵收，及時諮詢律師維權，保障被徵收人合法利益。
愛土向娟
依據有關指示精神“徵收集體土地上房屋，以納入城市規劃區內的集體土地上的房屋扣除土地補償所得後，可參照國有土地上房屋補償辦法執行”。
