與美國的貿易戰撲朔迷離，人們的焦慮也是越來越嚴重。
雖然高新區各大樓盤排隊搖號的人還不少，但是越來越多的人開始看空樓市。許多人說樓市不行了，萬科和碧桂園最近的論調和策略是這些人的主要依據。
最近，關於萬科拋棄地產的討論很多。這個話題爆點的來源，無非就是萬科董事主席鬱亮說的一段話：
十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子，萬科的轉型里程碑就此開始。
碧桂園呢？
碧桂園叫停在三四五線城市的“全覆蓋”戰略。所謂“全覆蓋”，是指所有的縣城、甚至是發達鎮區均需有碧桂園的樓盤。
我相信，鬱亮說這話是很真誠的。就青島市場而言，萬科是最聰明、最有實力的開發商。以北城區為例，眾多的大開發商去高新區跑馬圈地，一個個忙得不已樂乎，萬科堅守城陽；大家呼啦啦又去了膠州開發區拿下一個個項目，萬科堅守城陽。
現在的結果是，在規矩最多的高新區，開發商們賣房子都要像小學生一樣規矩，價格、車位、甚至貸款比例、裝修標準，一點都不能歪歪；膠州倒是是可以敞開賣，但問題是一萬多的精裝房到底有多少人要？碧桂園興沖沖的進來了，最後要通過送夏涼被、抽冰箱這樣的方式來宣傳蓄客。萬科在城陽想多少錢賣就多少錢賣，想怎麼捆綁怎麼捆綁，這就是眼光和實力。
萬科在下半年有倆項目，萬科翡翠長江和萬科新都匯1907。就紙面來看，這倆位置超好的盤體量不大，銷售壓力應該不會太大。但是萬科也有萬科的問題，那就是近幾年萬科的品質急轉直下，不論是萬科生態城還是青島小鎮，都有不少業主維權。還有最近交付的萬科桃花源3期，出了讓人無法想象的問題。口碑迅速惡化，是萬科所面臨的一大問題。
但與口碑相比，更大的問題是萬科、碧桂園們拿好地越來越難了。主城區沒有地。去年萬科在東李臨近高速路拿的那塊地，條件多麼吐血我們都看到了，這個新都心1907附加的條件也不少。在購房者逐漸減少的時候，去遠郊拿地，即使是萬科也是一場賭博。
所以，萬科在融資越來越難、拿好地越來越難、購房者暫時減少的時候，做出這種選擇奇怪嗎？從宏觀上講，讓市場冷下來。如果棚改拆遷戶的期望值降下來政策面再次轉暖，我相信萬科不會拋棄房地產；但如果市場就這麼冷下去，萬科轉型那不是很明智嗎？
碧桂園農村包圍城市的戰略要成功，一個關鍵點就是“農村”要有足夠多的有錢人。但隨著貨幣化棚改的收緊，三四五線城市手持現金的購房者將在未來大幅減少。那些聰明的生意人和G員們，則更喜歡到一二線城市置業。這對於試圖走高週轉之路的碧桂園來說，是最大的問題。
所以，看萬科和碧桂園的策略，你不能只看標題，而是要研究其撤的本質。未來的市場一定會分化，大城市和優質居住區的房產價值增長可能會停滯，但是沒有大跌的空間。一些小城市和一些炒概念、蹭利好的區域，會非常非常麻煩。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
