如果你整體捧著手機，不看報紙，很可能你會錯過很多重要信息（除非你每天都關注文傑淘樓，淘哥幫你看）
日前，南方日報刊發了一個整版的重磅報道《從五大“城市新客廳”看深圳未來佈局》，如下圖
南方日報是什麼？是廣東省委機關報、權威政經大報、主流嚴肅大報，這篇報道透露很多重要信息，如果要淘哥總結為一句話就是，這五大片區前途不可限量。
NO. 1｜五大城市新客廳
透露深圳未來佈局
1、有哪個五大城市新客廳？
如上圖，從西到東分別是，大空港、前海、深圳灣、香蜜湖、大運新城。
2、這五大城市新客廳的定位是什麼？
大空港： 建設全球最大會展中心
前海：打造世界級城市新中心
深圳灣：建設粵港澳大灣區“新地標”
香蜜湖：規劃建設深圳國際交流中心
大運新城：開建“深港國際中心”摩天樓
有意思的是，幾乎都有一個關鍵詞：中心
3、具體規模、定位、規劃、時間節點是怎樣的？
這篇文章裡面全部有，滿滿都是乾貨，原來有所傳聞、但沒有完全核實的信息，這裡面很多都有了答案。
大空港範圍到底多大、和空港新城、國際會展中心是什麼關係，國際會展中心何時開業、寶安規劃的22.4平方公里的國際會展小鎮是怎麼回事？未來，大空港片區擁有貫通國內、連接全球的空港、海港和高鐵樞紐；
前海，前海城市客廳是以國際會議中心、劇院、深圳市改革開放博物館和科技專題館等重大公共文化交流設施群為核心。其中，國際會議中心、劇院、博物館和演藝公園等四大公共文化交流設施將共同組成城市客廳“T”形頂端，其定位相當於悉尼歌劇院 。演藝公園佔地面積13.9萬平方米，將對接寶安中心區升級版歡樂海岸。
前海要求，努力打造粵港澳大灣區城市群的核心區之一，初步形成世界獨一無二的灣區城市新中心的核心形象。
深圳灣，現在已經非常好了，但未來還會更好，南山將貫通深圳灣、後海、蛇口和前海等片區、要將深圳灣大街提升為深圳的“香榭麗舍大街”、全力爭取未來科技館、深圳歌劇院、中國設計博物館等標誌性設施落戶南山。
香蜜湖，將打造深圳金融街及國際交流中心。深圳國際交流中心佔地20萬平方米，其中，5萬平方米是承擔“一路一帶”禮賓會議功能的禮賓會議中心，4萬平方米作為中國改革開放博物館；8萬平方米被規劃為歌劇院。據悉，項目將在2020年建成並投入使用，
香蜜湖金融街佔地約140萬平方米，如果算上2015年租約到期的深圳高爾夫球場130萬平方米，即2.7平方公里，差不多是福田中心區的70%，幾乎相當於再造一個深圳中心區。
可以說，五大城市新客廳的每一個，都值得淘哥寫一篇深度文章解析。報道全文，淘哥發了今天的“文傑淘樓”的第二條，大家可以仔細閱讀，收藏起來慢慢研究。
4、五大城市新客廳有何共性？
一是新、都是深圳嶄新的、全力建設的區域。
二是客廳、什麼是客廳？客廳有展示、待客、活動等功能
客廳要能代表深圳、大灣區甚至中國形象、符合粵港澳大灣區時代深圳定位的、世界級的區域，有的甚至是全球獨一無二的。
客廳是深圳與世界交流的地方，要求交通發達、配套豐富。
客廳是活動的場所，要有公眾參與的豐富活動，類似紐約的時代廣場。
這五大區域具備上述要素，都是深圳的客廳，可以說也是深圳最宜居的區域。
第三點共性是，這五個點代表了深圳未來城市發展的重心、中心。
NO. 2｜最低估是大運新城
最受益的是哪個區域？
很可能是大運新城，看看報道中如何描述的：
今年3月，備受矚目的世茂深港國際中心在大運新城正式開建。該項目高度超過600米，預計700米，建成後將成為深圳第一高樓。作為東部中心建設的旗艦項目，深港國際中心項目的落地，助力龍崗將大運新城片區打造成為“城市新客廳”和東部中心核心區。
大運新城居“東進戰略”最前沿，也因此被定位為深圳拓展粵港澳大灣區經濟腹地、輻射粵東北的“橋頭堡”。
資料顯示，大運新城位於龍崗中心城西部，總規劃面積15.93平方公里，生態用地約8平方公里。2013年7月，大運新城被納入深圳市重點區域，是全市唯一一個以國際高端教育引領、產學研一體化發展的重點區域。
近年來，大運新城成為龍崗創新驅動發展的“智核”。作為深圳甚至粵港澳大灣區唯一的國際大學城，大運新城吸引了香港中文大學（深圳）、北理莫斯科大學等一批國際一流名校與特色學院陸續進駐；引進一大批包括諾獎獲得者、圖靈獎獲得者在內全球高端人才及其實驗室和項目。此外，大運新城目前已成東部高端產業聚集地，有龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、創投大廈等一批高端產業載體，併入駐了不少高新技術企業，其中不乏中廣核、柔宇等一批明星企業。
龍崗區發改局負責人表示，大運新城將以深港國際中心、深圳國際博覽中心、國際大學園、大運中心、大運樞紐 等“城市座標”為支點，打造以創新引領、人才集聚為特質的核心高端商務區；以深港合作、國際交流為內涵的高品質城區；以協同服務、產業引領為重點的深圳東部中心。
據悉，龍崗今年將強化大運新城作為區域節點的引領作用，將其打造為深圳東部中心核心區、高水平的深圳“城市新客廳”，形成“高端商務、創新產業、高等教育、優質配套”核心區。
淘哥覺得大運新城是五大區域中，此前最被低估的。
大運新城此前的關注度，並沒有其它四個區域大，這次，大運新城、前海、深圳灣、香蜜湖、大空港這五個放在一起，本身就能說明這五個區域具有極大共性，有可比性。
或者你可以這麼理解，深圳市一個長條形的城市，這意味著一個“客廳”不夠用。
香蜜湖、深圳灣、前海是深圳的中央大客廳，而大運新城是東部客廳，大空港是西部客廳。前幾天，淘哥專門寫了一篇文章，《這才真是深圳下一個爆發片區！人口增速超龍華、GDP超福田》，披露了幾個被大眾忽視的重大事實：
1、龍崗人口增速已經超越龍華，位居深圳第一。
2015年——2017年，龍崗戶籍人口增速分別是12.3%、13.3%、20.8%，分佈排名深圳各區第2、第2和第1，增速越來越快，基數越來越大，絕對增加人口也越來越多。
2、龍崗GDP總量已經超越福田，僅次於南山，位居深圳第2.
GDP增速超於南山、僅次於坪山，與光明並列為深圳第2.
3、龍崗的定位是深圳的東部中心，而不是副中心
這是去年南方都市報對時任龍崗區委書記高自民（目前升任深圳市副市長）的專訪，從中我們可以窺見政府對龍崗的定位：深圳的東部中心，深圳繼福田羅湖中心、前海中心後的深圳第三極，而不是副中心。而大運新城就是這個東部中心當之無愧、當仁不讓的核心區。
NO. 3｜預判：大運新城將豪宅化
現在，深圳五大城市新客廳的提出，再次驗證了淘哥的上述判斷。
淘哥覺得，香蜜湖、深圳灣、前海已經頂豪化了，優質二手房已經突破15萬，甚至個別衝擊20萬一平米的大關。大運新城和大空港遲早也會豪宅化，目前4-5萬的價格，應該說未來的想象力很大。
如果你問，資金有限，五大城市新客廳不可能都買，怎麼辦？
淘哥覺得，如果要從未來絕對漲幅看，買價格低位、處於爆發前的優質物業可能更合適。
既然五大城市客廳共性那麼強，未來能夠達到的高度也不會相差太遠，現在價格最低位的大運新城，想象力更足。
在大運新城從目前的普宅，向未來豪宅化轉變的進程中，物業增值的利潤空間是最大的。
前方高能：本文最後一部分，是具體的片區介紹、樓盤踩盤，只想看城市大趨勢的讀者朋友，可以下車了。
NO. 4｜帶你看大運
深度踩盤報告
目前，大運新城還有些優質物業只要3萬多，前幾天淘哥一篇文章介紹過的天安數碼城T4全時空間，目前在售的是少量53平米、63平米的平層單位，其中63平米所剩無幾，均價僅僅3.6萬，裝修品質堪比深圳灣，層高3.2米。
另外還有53平米的複式單位，層高5.1米，擁有罕見的4.25-8.5米麵寬，大面寬往往以為著良好的採光、通風和開闊的景觀，代表的是高舒適度，這種產品均價約4.6萬。
淘哥去該項目做了深度踩盤報告，藉此再給大家詳細介紹下大運新城，目前的產業發展，高端人才流入、配套、未來的項目規劃、交通等綜合情況。
1、緊鄰700米深圳最高樓
T4全時空間是不限購不限貸的產品，在目前住宅房票珍惜，銀根緊縮貸款困難的背景下，具備獨有優勢。項目處於深圳新地標中心--在700米大樓1公里範圍內，現在平層均價3.6萬，複式4.6萬，這是什麼概念？
世貿700米這第一高樓，總投資500億，130萬建面，其中辦公是61.8萬平米（自持43.28萬平，公寓27.7萬平（自持2.77萬平）
，算下來，可售部分合計只有43.47萬平米——用500億一除，計算出可售樓面成本高達11.5萬/平米。樓面地價11.5萬，幾年後世茂的公寓和寫字樓發售時，會賣到多少錢？總之遠遠高過3.6萬就是。
2、東進的交通樞紐！地鐵16號、21號、10號線，2016-2030年深圳新增軌網最密集區域之一。
大運新城是深圳東進的交通樞紐，5條軌道佈局，與全市各區半小時通脈相連，現有的3號線、規劃中的14、16、21號線地鐵均經過大運，更有深惠城際線（規劃中）、有軌電車（規劃中）等軌道交通，直通羅湖、福田、南山、前海。
如上圖，最新消息是，16號線建設進入施工階段，黃閣路段將設“數碼城站”，與地鐵無縫接駁，並預留與規劃10號、21號線換乘條件，未來三條地鐵匯聚暢達全城。
（龍崗軌道交通規劃）
（龍崗現代有軌電車中心城環線示意）
3、十餘所國際名校匯聚的深圳國際大學城。
這裡有全國中外合作大學數量最多、水平最高的國際合作大學集聚區！阿里耶·瓦謝爾和布萊恩·科比爾卡兩大諾獎得主，已經在大運新城設立實驗室，2016年，香港中文大學(深圳)首批研究生順利畢業，2017年9月深圳北理莫斯科大學正式開學。此外，北大光華管理學院深圳分院也已落戶大運片區的龍崗天安數碼城。
哈爾濱工業大學（深圳）國際設計學院（規劃中）、華南理工大學深圳特色學院（規劃中）等預計18所國際高等學府也將聚合一區，以“國際大學園＋創新”模式，構築比肩美國硅谷的人才聚集中心、資本聚集中心、產學研一體化中心。
4、未來高科技企業最集中區域，深圳東部創新超級CBD。
包括龍崗天安數碼城、大運軟件小鎮、龍崗城投大廈、啟迪協信科技園、益田硅谷新城等項目在內，T4周邊數十個創新項目強勢崛起，深圳東部中心CBD正在形成。
據不完全統計，創新產業集群項目總部體量400萬平方米，未來大運片區將建成深圳高科技產業重鎮，吸引8000-10000家創新企業入駐。
5、60萬平智慧園區！已有360家企業，17家上市公司，北大光華EMBA管理學院華南總部就在樓下。
T4全時空間坐落在龍崗天安數碼城4期，作為龍崗產業綜合體先例、深圳“十二、十三五重點項目”，龍崗天安數碼城有著成熟的產業配套、完善的商業配套，打造了集企業總部基地、高端產業孵化基地和人才聚居地於一體的60萬㎡智慧園區，
領創總部、科研、會展、酒店、商業街結合的全生態產業模式。園區目前有360家企業，17家上市公司。
中廣核--中國廣核集團有限公司，在"2016中國企業500強"中排名第261位，中廣核工程有限公司(設計院)進駐龍崗天安數碼城；菲尼薩--美國納斯達克上市公司，全球光纖通訊器件領域最大的供應商，2017年12月獲蘋果3.9億美元融資。
北大光華管理學院--中國第1個創辦EMBA學位項目的國立大學,引領中國EMBA教育18年，華南校區總部入駐龍崗天安數碼城。
6、800家企業，在校師生4萬人，居住需求旺盛。
未來龍崗天安數碼城包含800家企業，以及周邊產業園區近10000家企業，將有大批跨國公司、大型企業總部等進駐，商務往來、商業接待人群最青睞3、5天至月餘的高端商務公寓，滿足住宿需求。
深圳國際大學城建成後，在校師生總人數預計約有4萬人，其中不乏在此上學教書的來自發達國家的外籍人士，此類人群追求生活品質，也有消費能力，高端公寓是理想選擇。
北大光華管理學院住宿需求。北大光華管理學院將在龍崗天安數碼城進駐，前來學習深造的企業高管可就近作為宿舍使用。
7、品質堪比深圳灣，室內設計由頂級公司——梁志天和HBA擔綱，豪華精裝修
天安數碼城T4全時空間，由全球最高樓迪拜塔設計公司SOM規劃設計，設計費近億元，建築面積約3.2萬平，主力面積53-63平的產品。由兩棟退臺式建築組成，幾個數據令人印象深刻：容積率僅僅2.4、3.2米和5.1米層高、罕見的4.25-8.5米麵寬。
室內設計由頂級公司——梁志天和HBA擔綱，品質堪比深圳灣的產品，可以滿足大運片區未來的高端需求，而深圳灣的房價已經15萬了
除此以外，項目高端配套充足，目前引進有天馬影院、國際小燕、超級猩猩、星巴克、奈雪的茶、蓉李記、老西安、黑炭烤魚、大弗蘭、白沙社、皮爾先生、美頤美等幾十個國內外知名商業品牌。
8、引入酒店級別管理，管家服務物業獲更高回報價值。
據悉，未來全時空間管理團隊，將是凱悅酒店同一團隊進行管理與服務，引入"３個24"服務理念，將提供“全感觀+社交體驗+智能化”服務。
對於此類高端物業而言，物業服務和管理，是決定租金、租客圈層，進入決定物價價值的基礎之一。紐約、香港、北京、上海等地的實踐均表明，高標準的物管，能大幅提升物業租金和售價。
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