進入七月以來，除了河西南正榮濱江紫闕首開、南京總價地王世茂天譽案名公佈，整個河西板塊似乎並沒有什麼大動靜。
可就在近幾日，我路過河西一家樓盤，竟然看到大樓的外立面上掛著這樣一幅大型戶外廣告牌，上面寫著大大的“僅有30席 7/14搖號”等字樣，紅色的背景格外醒目。
以河西獨有的地位優勢，但凡有新盤要開的消息出來，必定是“全城出動”，所以凡是河西開盤，開發商都顯得格外低調。像這家開發商這般，拉橫幅廣而告之的宣傳還是蠻少見的。
01
300人搶30套房，涵碧樓的酒店公寓很“搶手”？
一打聽才知道，這是涵碧樓計劃推一批“特別房源”所打出的宣傳噱頭。據瞭解，涵碧樓此次計劃推出的房源，115m²和130m²兩種戶型面積的酒店式公寓、現房毛坯交付、最低首付五成，將在7月14日由開發商自己搖號選房，現在是預約登記的階段。
除了之前看到的大型戶外廣告牌，售樓處旁還放有門型的宣傳物料，上面卻寫著“定金5萬，可抵15萬”的字樣。
這一邊宣傳著“人氣火爆”“供不應求”，另一邊又在推著“特別優惠”，這家河西開發商的套路有點看不懂？
所謂的“特推房源”到底是指什麼呢？
帶著種種疑問，我去了趟涵碧樓的售樓處。也許是工作日的原因，售樓處顯得非常冷清。銷售顧問向我介紹，所謂的“特推房源”其實就是涵碧樓拿出30套房源，承諾享有：
售後包租5年返現的優惠方案；
只要登記就能享有“定金5萬抵15萬元”的優惠。
據瞭解，此次的“特推房源”樓層只針對2~4樓，均價39000元/m²，毛坯現房交付。如果是包租五年，業主還需要額外自掏腰包按照酒店提供的標準平面戶型圖進行裝修。
同時銷售顧問還向我透露，“目前有意向登記報名參與搖號的買房人已經超過300人，面對僅有的30套房源，我們到時候會進行搖號選房。”
對此消息，我們聯繫了涵碧樓相關負責人，對方表示，“我們登記人數確實很多，超過300組，不過現在搖號已經取消了，來了就能買，先到先得。”
02
每年返還租金為總價4% 售後包租很誘人？
售後包租，定期返還租金的形式看起來是很誘惑人，實際上呢？
我在現場看到了涵碧樓“30席專項房源包租五年優惠方案公示”，其中明確提到：
包租租金為每年房屋總價4%（可選擇A.於總房款中一次性扣除5年租金；B.按季度領取租金）；
購房者可免費入住南京涵碧樓酒店標準房一晚；每月可免費入住已購房屋10日；
所購房屋裝修格局需要按照開大上規劃之兩房平面配置，並與四個月統一交給物業公司管理
現場銷售人員給我算了一筆賬：
以今天最小的戶型115㎡為例，均價3.9萬元/㎡，總價算下來也就是448.5萬元。另外值得一提的是，業主需要額外自掏腰包按照酒店提供的標準平面戶型圖，對自己的房子進行裝修才能享受包租。
那麼裝修的費用大概是多少呢？
銷售顧問說：“我們得房率70%，按照我們酒店以往的5000元/㎡的裝修標準來計算，你還需要額外承擔40.25萬元的裝修費用。”
我們把這筆賬算下來，可以發現，在涵碧樓買一套115m²的40年產權公寓房總價在490萬元左右。按照開發商所提供的售後包租協議，一次性返還5年租金，也就是總價在400萬左右。單純按照這個返租點，買涵碧樓最小一套公寓也得27年才能回本。
有一點你得考慮到，5年之後？開發商是否還會跟你續簽？
你自己對外出租，租客租住你的房子，每個月的生活成本又有多少呢？
據銷售顧問介紹，目前涵碧樓酒店公寓對外的租金是10000~15000元/月，物業費是9元/m²/月，後期停車場也將開始收費，預計680元包月，這樣算下來一個月的支出也接近20000元。不知道現在南京有多少租客願意負擔每個月近2萬成本的房租。
可以見得，涵碧樓酒店公寓無論是投資或是自住，成本都是非常高。
涵碧樓酒店公寓樣板間
03
2015年領的銷許，賣了三年還有392套沒賣完
300人搶30套房源，面對仔細算下來並不是那麼誘惑人的“售後包租”方案，以及價格並不佔優勢的房源，到底是買房人只要是河西房源就一根筋往上搶，還是開發商在玩“策略”？畢竟遊戲規則是人制定的。
涵碧樓果真如其宣傳的那樣火熱嗎？
隨後，我們通過網上房地產瞭解到，涵碧樓自2015年以來只領過一次銷許，一共1346套房源，包括地下車庫。
官方的數據顯示，涵碧樓從上市到如今三年的時間，成交比例僅僅只有30.40%，我們算了目前大概還有392套酒店公寓屬於可售狀態，根本不是戶外廣告上描述的僅有最後30席。
（截圖來源網上房地產）
那涵碧樓此次只拿出30套房源做營銷，又是什麼用意，大家應該很清楚了。
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