进入七月以来，除了河西南正荣滨江紫阙首开、南京总价地王世茂天誉案名公布，整个河西板块似乎并没有什么大动静。
可就在近几日，我路过河西一家楼盘，竟然看到大楼的外立面上挂着这样一幅大型户外广告牌，上面写着大大的“仅有30席 7/14摇号”等字样，红色的背景格外醒目。
以河西独有的地位优势，但凡有新盘要开的消息出来，必定是“全城出动”，所以凡是河西开盘，开发商都显得格外低调。像这家开发商这般，拉横幅广而告之的宣传还是蛮少见的。
01
300人抢30套房，涵碧楼的酒店公寓很“抢手”？
一打听才知道，这是涵碧楼计划推一批“特别房源”所打出的宣传噱头。据了解，涵碧楼此次计划推出的房源，115m²和130m²两种户型面积的酒店式公寓、现房毛坯交付、最低首付五成，将在7月14日由开发商自己摇号选房，现在是预约登记的阶段。
除了之前看到的大型户外广告牌，售楼处旁还放有门型的宣传物料，上面却写着“定金5万，可抵15万”的字样。
这一边宣传着“人气火爆”“供不应求”，另一边又在推着“特别优惠”，这家河西开发商的套路有点看不懂？
所谓的“特推房源”到底是指什么呢？
带着种种疑问，我去了趟涵碧楼的售楼处。也许是工作日的原因，售楼处显得非常冷清。销售顾问向我介绍，所谓的“特推房源”其实就是涵碧楼拿出30套房源，承诺享有：
售后包租5年返现的优惠方案；
只要登记就能享有“定金5万抵15万元”的优惠。
据了解，此次的“特推房源”楼层只针对2~4楼，均价39000元/m²，毛坯现房交付。如果是包租五年，业主还需要额外自掏腰包按照酒店提供的标准平面户型图进行装修。
同时销售顾问还向我透露，“目前有意向登记报名参与摇号的买房人已经超过300人，面对仅有的30套房源，我们到时候会进行摇号选房。”
对此消息，我们联系了涵碧楼相关负责人，对方表示，“我们登记人数确实很多，超过300组，不过现在摇号已经取消了，来了就能买，先到先得。”
02
每年返还租金为总价4% 售后包租很诱人？
售后包租，定期返还租金的形式看起来是很诱惑人，实际上呢？
我在现场看到了涵碧楼“30席专项房源包租五年优惠方案公示”，其中明确提到：
包租租金为每年房屋总价4%（可选择A.于总房款中一次性扣除5年租金；B.按季度领取租金）；
购房者可免费入住南京涵碧楼酒店标准房一晚；每月可免费入住已购房屋10日；
所购房屋装修格局需要按照开大上规划之两房平面配置，并与四个月统一交给物业公司管理
现场销售人员给我算了一笔账：
以今天最小的户型115㎡为例，均价3.9万元/㎡，总价算下来也就是448.5万元。另外值得一提的是，业主需要额外自掏腰包按照酒店提供的标准平面户型图，对自己的房子进行装修才能享受包租。
那么装修的费用大概是多少呢？
销售顾问说：“我们得房率70%，按照我们酒店以往的5000元/㎡的装修标准来计算，你还需要额外承担40.25万元的装修费用。”
我们把这笔账算下来，可以发现，在涵碧楼买一套115m²的40年产权公寓房总价在490万元左右。按照开发商所提供的售后包租协议，一次性返还5年租金，也就是总价在400万左右。单纯按照这个返租点，买涵碧楼最小一套公寓也得27年才能回本。
有一点你得考虑到，5年之后？开发商是否还会跟你续签？
你自己对外出租，租客租住你的房子，每个月的生活成本又有多少呢？
据销售顾问介绍，目前涵碧楼酒店公寓对外的租金是10000~15000元/月，物业费是9元/m²/月，后期停车场也将开始收费，预计680元包月，这样算下来一个月的支出也接近20000元。不知道现在南京有多少租客愿意负担每个月近2万成本的房租。
可以见得，涵碧楼酒店公寓无论是投资或是自住，成本都是非常高。
涵碧楼酒店公寓样板间
03
2015年领的销许，卖了三年还有392套没卖完
300人抢30套房源，面对仔细算下来并不是那么诱惑人的“售后包租”方案，以及价格并不占优势的房源，到底是买房人只要是河西房源就一根筋往上抢，还是开发商在玩“策略”？毕竟游戏规则是人制定的。
涵碧楼果真如其宣传的那样火热吗？
随后，我们通过网上房地产了解到，涵碧楼自2015年以来只领过一次销许，一共1346套房源，包括地下车库。
官方的数据显示，涵碧楼从上市到如今三年的时间，成交比例仅仅只有30.40%，我们算了目前大概还有392套酒店公寓属于可售状态，根本不是户外广告上描述的仅有最后30席。
（截图来源网上房地产）
那涵碧楼此次只拿出30套房源做营销，又是什么用意，大家应该很清楚了。
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